Hypothekenzinsen als Steuerabzug beanspruchen

Wahrscheinlich haben Sie gehört, dass es ein paar nette Steuervorteile gibt, wenn Sie Ihr eigenes Haus besitzen. Einer von ihnen ist, dass die Zinsen, die Sie für Ihr Hypothekendarlehen zahlen, steuerlich absetzbar sind.

Wohnimmobilien-Hypothekenzinsen beanspruchen

Sie müssen Ihre Abzüge auf Formular 1040, Anhang A, aufführen, um Hypothekenzinsen zu fordern. Schedule A umfasst auch viele andere abzugsfähige Ausgaben, einschließlich Grundsteuern, Arztkosten und Spenden.

Manchmal summieren sich diese zu mehr als dem Standardabzug für Ihren Anmeldestatus, so dass es sich lohnt, aufzulisten. Ansonsten sparen Sie mehr Steuergelder, indem Sie auf den Hypothekenzinsabzug verzichten und stattdessen den Standardabzug beanspruchen. Füllen Sie den Gesamtzeitplan A aus und vergleichen Sie die Summe Ihrer Einzelabzüge mit Ihrem Standardabzug, um herauszufinden, welche Methode für Sie am vorteilhaftesten ist.

Hier sind ein paar andere Dinge über diese Schlussfolgerung, die Sie beachten sollten.

Qualifizierung für die Abzinsung von Hypothekenzinsen

Die Hypothekenzinsen umfassen die Zinsen, die Sie für Kredite zum Kauf eines Eigenheims, für Eigenheimkreditlinien und für Baukredite zahlen. Der Abzug beschränkt sich auf Zinsen, die auf Ihrem Haupthaus und / oder einem Zweitwohnsitz gezahlt werden. Zinsen für ein drittes oder viertes Haus sind nicht abzugsfähig.

Sie müssen auch für den Kredit auf dem Haken sein - die Schuld kann nicht im Namen einer anderen Person sein, es sei denn, es ist Ihr Ehepartner und Sie reichen eine gemeinsame Rendite ein.

Es muss sich um ein echtes Darlehen handeln, da Sie vertraglich verpflichtet sind, es zurückzuzahlen. Schließlich muss Ihr Haus als Sicherheit für das Darlehen fungieren und Ihre Hypothek Dokumente müssen dies klar angeben.

Ihr Zuhause kann ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Wohnmobil, eine Genossenschaft oder sogar ein Boot sein - so ziemlich jede Immobilie mit "Schlaf-, Koch- und Toiletteneinrichtungen", so der Internal Revenue Service.

Feststellen, wie viel Zins Sie zahlen

Sie sollten von Ihrem Hypothekengeber zu Beginn des neuen Steuerjahres das Formular 1098, eine Hypothekenzinsenerklärung, erhalten. Das Formular zeigt die Gesamtzinsen an, die Sie im Vorjahr gezahlt haben. Sie müssen das Formular nicht an Ihre Steuererklärung anhängen, da das Finanzinstitut auch eine Kopie von Form 1098 direkt an den IRS senden muss.

Stellen Sie sicher, dass der Hypothekenzinsabzug, den Sie in Plan A beantragen, mit dem auf Formular 1098 angegebenen Betrag übereinstimmt. Der Betrag, den Sie abziehen können, kann unter bestimmten Einschränkungen liegen. Bewahren Sie das Formular 1098 mindestens vier Jahre lang mit einer Kopie Ihrer eingereichten Steuererklärung auf.

Dollar-Beschränkungen für Home Acquisition Debt

Wohnungsbaudarlehen und die Zinsen, die Sie dafür zahlen, unterliegen gewissen Einschränkungen.Ein Limit gilt für Kredite, die verwendet werden, um einen Wohnsitz zu kaufen oder zu bauen.

Das ist "Schuldverschreibungen zu Hause". Die Laufzeit bezieht sich auf ein Darlehen, das Sie zum Zweck des Erwerbs, der Errichtung oder der wesentlichen Verbesserung eines qualifizierten Eigenheims aufnehmen. Sie können keine Zinsen für mehr als eine Million US-Dollar an Eigenheimschulden für Ihr Haupthaus und / oder Ihren Zweitwohnsitz abziehen. Das Limit wird auf $ 500, 000 reduziert, wenn Sie verheiratet sind und separat einreichen.

Nehmen wir zum Beispiel an, dass Sie 800.000, - € gegen Ihren Hauptwohnsitz und 400, - € gegen Ihren Zweitwohnsitz ausgeliehen haben. Beide Darlehen wurden ausschließlich zum Erwerb der Immobilien verwendet. Zusammen summieren sich die Darlehen auf 1 $. 2 Million, Überschreitung der $ 1 Milliongrenze für die Hauserwerbsschuld.

Nehmen wir nun an, dass beide Kredite einen festen Zinssatz von 5 Prozent haben. Die Gesamtzinsen, die Sie für das Jahr gezahlt haben, waren $ 60, 000. Sie würden nur einen Hypothekenzinsenabzug für $ 50, 000 davon, die Zinsen auf die erste $ 1 Million der Hauserwerbsschuld beanspruchen können. Die verbleibenden $ 10.000 sind das Ergebnis eines Darlehensbetrags, der die Grenze von einer Million US-Dollar überschreitet, so dass Sie keinen Anspruch darauf haben.

Einschränkungen bei Eigenheimschulden

Bei Eigenheimschulden handelt es sich um Darlehen, die Sie aus einem anderen Grund aufnehmen, als ein qualifiziertes Eigenheim zu erwerben, zu errichten oder wesentlich zu verbessern.

Es kann sich auch um einen Kredit handeln, den Sie zur Verbesserung eines qualifizierten Wohnsitzes aufnehmen, aber er überschreitet die Grenze für den Erwerb von Wohneigentum.

Sie können keine Zinsen auf mehr als $ 100, 000 von Eigenheimschulden für Ihr Haupthaus und / oder Ihren Zweitwohnsitz abziehen. Dieses Limit wird auf 50.000 $ reduziert, wenn Sie verheiratet sind, aber getrennt einreichen. Ihr Abzug für Eigenheimzinsen kann sogar unter dieses Limit von $ 100, 000 reduziert werden, wenn Ihre Verschuldung den fairen Marktwert Ihres Hauses übersteigt.

Die Zinsen für Eigenheimschulden sind eine Anpassung für die alternative Mindeststeuer, die nicht so liebevoll als AMT bezeichnet wird.

Nehmen wir für dieses Beispiel an, Sie hätten 300.000 $ in einer Eigenheim-Kreditlinie aufgenommen. Der Betrag, den Sie geliehen haben, hat den angemessenen Marktwert Ihres Hauses nicht überschritten, also sind Sie dort OKAY. Sie haben $ 150, 000 des Geldes verwendet, um ein neues Familienzimmer zu Ihrem Wohnsitz hinzuzufügen, und Sie haben die restlichen $ 150, 000 auf die Studiengebühren Ihres Sohnes ausgegeben. Die Hälfte des Darlehens wird als Eigenheimschulden behandelt, da sie dazu genutzt wurde, Ihr Haus erheblich zu verbessern. Dieser Teil würde der Verschuldungsbeschränkung für Wohneigentum unterliegen. Die andere Hälfte wird als Eigenheimschulden behandelt, da sie nicht zur Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet wurde. Sie wären in der Lage, Zinsen nur bis zu der Grenze von 100 000 $ für diesen Teil abzuziehen. Unter der Annahme, dass Sie insgesamt 21.000 $ an Zinsen gezahlt haben, würde es wie folgt zusammenbrechen:

• 10.500 $: Vollständig abzugsfähige Eigenheimschulden in der ersten Hälfte des Darlehens
• 7.000 $: Selbstbehaltende Eigenheimschulden auf zwei Drittel des Home-Equity-Anteils des Darlehens oder $ 100.000 dieser $ 150.000-Portion
• $ 3.500: Nicht abzugsfähige Home-Equity-Schuld, die die Zinszahlungen für den Teil der $ 100, 000

Sie müssen auch die $ 7, 000 an den IRS als AMT-Anpassung auf dem Formular 6251 melden.

Gemeinsame Hypotheken

Wenn Sie gemeinsam die Hypothek mit einer anderen Person halten, die nicht Ihre Ehefrau ist, sind Sie berechtigt, nur die Zinsen abzuziehen, die Sie persönlich zahlen, unabhängig davon, wer von Ihnen das Formular 1098 vom Kreditgeber erhält. Aber hier gibt es ein Schlupfloch. Mitschuldner, die Zahlungen leisten, um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern, können die gezahlten Zinsen abziehen, selbst wenn die Zinsen von jemand anderem bezahlt werden sollten. Die Redaktion von JK Lassers "Your Income Tax" gibt diesen Tipp weiter:

"Das Finanzgericht hat einem gemeinsamen Schuldner die Möglichkeit eingeräumt, die Zahlung des Anteils eines anderen Schuldners von der Hypothekenzinsen abzuziehen, wenn die Zahlung wird gemacht, um den Verlust von Eigentum zu vermeiden, und die Zahlung erfolgt mit seinen eigenen Mitteln. " (Seite 328)

Hausbaukredite

Sie können Zinsen auf Hypotheken abziehen, die zur Zahlung von Baukosten verwendet werden. Der Erlös muss für den Erwerb des Grundstücks und für den Bau des Hauses verwendet werden. Aufwendungen, die in den letzten 24 Monaten vor Abschluss der Bauarbeiten angefallen sind, werden auf die Grenze von 1 Million US-Dollar für Eigenheimschulden angerechnet.

Aber es gibt einen Haken. Wenn Sie zwei Jahre lang Zinsen auf ein Baudarlehen abziehen, dann entscheiden Sie sich, die Immobilie zu verkaufen, statt sie einzubringen und als Wohnsitz zu nutzen. Möglicherweise müssen Sie Ihre Renditen für die Jahre, für die Sie Zinsen abgezogen haben, als Investitionszinsen angeben. stattdessen. Dies kann seine Abzugsfähigkeit begrenzen. Mit anderen Worten, der IRS möchte vielleicht etwas Geld zurück.

Bezahlte Punkte

Punkte, die für Anschaffungsschulden für Erst- und Zweitwohnungen gezahlt werden, sind im Jahr der Auszahlung voll abziehbar, aber bei der Refinanzierung gezahlte Punkte müssen über die Laufzeit des Darlehens abgeschrieben werden. Punkte werden nicht immer auf Formular 1098 gemeldet, aber Sie finden sie möglicherweise in Ihrer HUD-1-Abschlussanweisung.

Wann man die Hilfe eines Steuerfachmannes sucht

Die Hypothekenzinsenabzugsberechnung herauszufinden ist für viele Steuerzahler einfach. Addieren Sie die auf Ihrem Formular 1098 gemeldeten Zinsen und geben Sie die Gesamtsumme in Anhang A ein. Sie können das Arbeitsblatt in Publikation 936 verwenden, um Ihren zulässigen Abzug zu berechnen, und Sie können die AMT-Anpassung für Eigenheimschulden unter Verwendung des Arbeitsblattes in den Anweisungen für das Formular 6251.

Sie können jedoch bei einem Steuerberater nachfragen, ob Sie während des Steuerjahres Immobilien gekauft oder verkauft haben. In der Tat wäre es sinnvoll, den Rat eines Steuerprofis einzuholen, noch bevor Sie Immobilien kaufen oder verkaufen, wenn Sie nur die steuerlichen Konsequenzen Ihrer Entscheidung in den Griff bekommen.