Abschottung Grundlagen (Die drei Arten)

Von Cameron Street, Immobilienmakler und Principal bei Erate. com

Egal wie Sie es betrachten, das Geschäft mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien in oder in der Nähe von Zwangsversteigerungen ist nicht glücklich. Es kann jedoch eine für beide Seiten vorteilhafte Transaktion für einen willigen Investor und einen notleidenden Hauseigentümer sein.

Abschottung ist die Kehrseite des amerikanischen Traums von Wohneigentum. Es ist der schlimmste Alptraum eines Hausbesitzers und kann zu einem dauerhaften und verheerenden Schlag für die persönlichen Finanzen führen.

Zwangsvollstreckung kann das Eigenkapital in einem Haus auslöschen. Es kann persönliche Kredite für Jahre zerstören und könnte bedeuten, eine Familie aus ihrer Nachbarschaft, Freunden, Familie und Schulen zu entwurzeln.

Die Oberseite zu den Zwangsvollstreckungen

Jedoch für einen klugen und hoffnungsvoll wohltätigen Investor kann kaufend ausgeschlossenen Eigenschaften ein schreckliches Immobilienabkommen sein. Die Hoffnung ist, dass beide Parteien von der Transaktion profitieren, indem sie von einer rechtzeitigen Übertragung des Titels profitieren - was eine gute Investition für den Investor und die Desinvestition für den Hauseigentümer erzeugt - und es könnte die Bonität des Hauseigentümers schonen, bevor es schlimmer wird. ..

Der Nachteil von Zwangsvollstreckungen

Von Zwangsvollstreckungen zu profitieren, ist nicht das Problem, das viele annehmen - für jede Erfolgsgeschichte gibt es wahrscheinlich fünf Horrorgeschichten. Jede Immobilientransaktion ist mit Risiken verbunden. Während Anleger mit den besten Absichten helfen können, ihr Risiko zu reduzieren, können sie es nicht vollständig beseitigen.

Die drei Arten von Zwangsvollstreckungen

Es gibt drei Möglichkeiten, notleidende Besitztümer zu erwerben, je nachdem, wo sich das Vermögen im Zwangsvollstreckungsprozess befindet. Die drei Phasen sind wie folgt: Vor-Abschottung, Abschottung und Nach-Abschottung.

• Pre-Foreclosures

  In der Phase vor der Zwangsvollstreckung werden die Anleger wahrscheinlich das Beste für den notleidenden Hausbesitzer und für sich selbst tun können. Pre-Abschottung ist, wo weitere Schäden an der Bonität des Hauseigentümers verhindert werden können und das Haus zu einem vereinbarten Preis übertragen werden kann, bevor es notwendig ist, den Kreditgeber beteiligt zu bekommen. Das beste Potenzial, um eine Immobilie in diesem Stadium zu finden, kann von Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfern, Immobilienmaklern oder durch Geschäftspartner und Freunde kommen.

• Abschottungsphase

  In der nächsten Phase, wenn sich eine Immobilie in der Zwangsvollstreckungsphase befindet, ist der beste Weg, eine potenzielle Immobilie zu identifizieren, durch das Büro des County Clerks. Finden Sie heraus, wo die Ausfälle vermerkt sind und legen Sie fest, wie der allgemeine Index sortiert werden soll, um ausstehende Zwangsversteigerungen zu erkennen. Sie können auch verlangen, dass Ihre Adresse oder E-Mail-Adresse in einer Vorankündigungsliste oder einer Liste anstehender Standardeinstellungen platziert wird. Titel Versicherungsgesellschaften können auch in diesem Bereich von Nutzen sein, indem sie aufgezeichnete Informationen im Austausch für die Erwartung von zukünftigen Geschäften zur Verfügung stellen.

  Der Zwangsvollstreckungsprozess selbst wird von Staat zu Staat variieren, je nachdem, ob es sich um einen Titel oder einen Pfandrechtsstaat handelt, der bestimmt, ob es sich um eine gerichtliche oder außergerichtliche Form der Zwangsvollstreckung handelt. Gerichtliche Zwangsvollstreckungen beziehen sich eher auf Hypotheken als auf Treuhandurkunden und dauern wesentlich länger.

  Nicht gerichtliche Zwangsvollstreckungen betreffen Treuhandgeschäfte, bei denen ein Dritter, der als Treuhänder bezeichnet wird, den gesamten Prozess innerhalb von zwei bis vier Monaten abwickelt, nachdem ein Kreditnehmer in Verzug geraten ist und seine Zahlungen eingestellt hat. Sobald das Eigentum entweder die gerichtliche oder außergerichtliche Phase durchläuft, ist es dann bereit, bei Auktion an den Höchstbietenden verkauft zu werden.

• Post-Abschottung

  Und zum Schluss hat der Kreditgeber in der Phase nach der Zwangsvollstreckung bereits die Kontrolle über die Immobilie übernommen. Das Haus ist dann im Besitz der REO-Abteilung (Real Estate Owned) des Kreditgebers oder in den Händen eines neuen Eigentümers oder Investors, der die Immobilie bei einer Auktion erworben hat.

  Beziehen Sie sich auf die Bekanntmachung der Zwangsvollstreckung, um den Namen des Kreditgebers sowie den für die Hypothek geschuldeten Saldo zu bestimmen. Kreditgeber sind in der Regel äußerst willige Verkäufer, weil ein REO in den Büchern ein offensichtliches Zeichen für eine schlechte Kreditentscheidung ist. Sowohl die Gemeinkosten als auch die Verluste bei einer REO, die sich sowohl in den zusätzlichen Reserven, die ein Kreditgeber einhalten muss, als auch in etwaigen möglichen Gebühren für die Immobilienverwaltung widerspiegeln, bedeutet, dass die Bank wahrscheinlich ein williger Verhandlungspartner ist.

  Wenn die Immobilie in den Händen eines privaten Investors und nicht des Kreditgebers landet, können Sie immer noch in der Lage sein, ein Angebot entweder alleine oder mit Hilfe eines Immobilienmaklers abzugeben. Der Preis an dieser Stelle kann jedoch nicht der Tiefpunkt sein.

Eine wichtige Investitionsentscheidung ist die Frage, wo der Zwangsvollstreckungsprozess stattfinden soll. Es ist wichtig, dass Sie eine der drei oben genannten Phasen identifizieren und ein Experte in diesem speziellen Prozess werden, der Ihnen hilft, den größten Erfolg bei der langfristigen Investition in notleidende Immobilien zu erzielen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}