Kreative Immobilienfinanzierung

Die kreative Finanzierung von Immobilien war in den 1970er Jahren ein super heißes Thema. Es ist schwer für mich zu glauben, dass viele der Pionier Legenden in der kreativen Finanzierung jetzt tot sind, aber was für eine verrückte Fahrt während seiner Spitze.

Als die Zinssätze in den späten 1970er Jahren auf 18% stiegen, wurden viele Käufer aus dem Immobilienmarkt gedrängt, und kreative Finanzierung erwachte aus diesem Bedürfnis heraus. Viele Häuser zum Verkauf wurden mit den Initialen OWC beworben, was bedeutet, Besitzer wird tragen (der Eigentümer Finanzierung).

Während dieser Zeit wurde alles unter dem Deckmantel der kreativen Finanzierung gemacht. Das Tempo war so rasend, dass viele Agenten nicht aufhörten zu überlegen, ob die Arten von Deals, die sie zusammenstellten, viel weniger legal waren. Fast jeder Prozess, der konzipiert werden konnte, auch wenn es keine gute Idee war, wurde oft verwendet.

Arten von Creative-Finanzierungsoptionen

• Vertrauliche Off-Shore-Vertrauensstellungen. Einige Leute operieren noch heute unter einem ausländischen Vertrauensverhältnis, aber wenn der IRS sie findet, könnten diese Leute im Gefängnis enden. Die IRS sieht ausländischen Offshore-Trusts nicht gut aus, unabhängig davon, was ein schnell redender Verkäufer in einem teuren italienischen Anzug sagt. Ein Off-shore-Trust aus dem Ausland ist ein Weg, Geld heimlich in ein anderes Land zu bringen. Steuerbetrüger lassen dann den in diesem fremden Land domizilierten Trust Eigentum kaufen.
• Vorbehaltlich von Transaktionen. Viele Darlehen führten keine Entfremdungsklauseln mit sich, die nach einer Beschleunigung verlangten, so dass die Käufer die Zahlungen für ein bestehendes Darlehen übernehmen und den Namen des Verkäufers auf dem Darlehen belassen konnten. Wow. Die Banken mochten es nicht, in einen niedrigeren Zinssatz eingesperrt zu sein und einen potenziellen Kreditnehmer zu verlieren, wenn Käufer Wohnimmobilien mit Subjektfinanzierung kauften. Transaktionen unter Vorbehalt sind heute riskant, weil Kreditgeber das fällige Darlehen zum Verkauf kündigen können und werden. Ganz zu schweigen von den meisten Verkäufern, die nicht mit einer Subjekt-zu-Transaktion verbunden sind.

• Voraussichtliche Kredite. Einige Arten von Hypotheken wiesen offen darauf hin, dass ein neuer Käufer das Darlehen des bestehenden Eigentümers übernehmen könnte. War der Käufer zur Übernahme des Darlehens berechtigt, hat die Bank den Verkäufer von der Haftung befreit. Eine Kreditannahme ersparte einem Käufer in diesen Tagen Tausende von Dollar an Kreditgebergebühren, und viele Verkäufe konnten unter diesen Bedingungen schnell schließen. Heute gibt es nur wenige bis keine anzunehmenden Kredite.
• Grundstücksverträge. Ein Problem bei einem Grundstücksvertrag ist die Suche nach einer Versicherungsgesellschaft, die bereit ist, die Transaktion zu versichern. Ganz zu schweigen davon, dass ein Grundstücksvertrag, der einem Käufer einen angemessenen Titel liefert, in der Regel keine zugrunde liegende Hypothek enthält, da die meisten Darlehen eine Veräußerungsklausel enthalten. Ein Grundstücksvertrag wird am besten verwendet, wenn ein Haus vom Verkäufer frei und frei gehalten wird.
• Verkäufergeführte Hypothek oder Treuhandurkunde. Wenn ein Verkäufer eine Immobilie direkt besitzt und die Finanzierung für den Kreditnehmer übernehmen möchte, ist ein leicht zu handhabendes Instrument eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde. Jeder Staat hat seine eigenen Gesetze darüber, ob es üblich ist, eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde aufzuzeichnen. In Kalifornien zum Beispiel werden häufig Urkunden zur Übertragung von Eigentums- und Treuhandurkunden zur Sicherung von Schuldscheinen verwendet.

Dodd-Frank Act und Creative Financing Terms für Home Buying

Der Dodd-Frank Act ist eine verkürzte Bezeichnung für das Dodd-Frank Wall Street Verbraucherreform- und Schutzgesetz, das im Juli 2010 in Kraft trat. Der Kongressabgeordnete Barnett Barney Frank und der damalige Senator Christopher John Dodd, der Dodd-Frank Act, sorgten für weitreichende Änderungen der Finanzvorschriften und änderten das Gesetz über die Kreditgewährung. Diese umfassende Transformation schuf neue Agenturen und veränderte viele Gesetze.

Sie können eine tote Katze nicht finanzieren, ohne den Dodd-Frank Act zu treffen. Ich entschuldige mich bei der armen Katze für diesen Hinweis; Es ist so, dass die Phrase so gut passt.

Ein Teil des Dodd-Frank Act betrifft die Verkäuferfinanzierung. Es regelt und verbietet bestimmte Finanzierungsformen, die in der Vergangenheit leicht zulässig waren. Im Gegensatz zu den frei schwingenden Tagen der 70er Jahre, als jemand ein Darlehen arrangieren und dafür bezahlen konnte, solange die Person eine Immobilienlizenz besaß, muss nun eine Person als Hypothekenschuldner lizenziert werden. Verkäufer sind von der Steuer befreit, vorausgesetzt, sie verlängern nicht die Laufzeit der Eigentümerfinanzierung auf mehr als 3 Immobilien pro Jahr. Andere Regeln sind:

• Der Verkäufer kann Eigentümerfinanzierungen anbieten, solange der Verkäufer das Haus nicht gebaut hat. Dies entbindet Bauherren vom Anbieten von Eigentümerfinanzierung.
• Es gibt keine Ballonzahlung. Ein bevorzugter Weg, um kreative Finanzierung anzubieten, war in der Regel ein kurzfristiges Darlehen, etwa 3 oder 5 Jahre, mit einem Ballon am Ende, was bedeutet, dass das gesamte Guthaben fällig und zahlbar wäre. Eigenfinanzierte Darlehen müssen nun abgeschrieben werden.
• Der Verkäufer kann keine Eigenfinanzierung für jeden Käufer anbieten, der mitmacht. Der Verkäufer hat die Verantwortung zu bestimmen, dass der Käufer qualifiziert ist, das Haus zu kaufen und das Darlehen zurückzuzahlen. Dies könnte bedeuten, dass der Verkäufer eine Kreditauskunft über den Käufer führen müsste, was wahrscheinlich alle Hauskäufer mit schlechtem Kredit ausschließen würde.
• Der Kredit muss festverzinslich sein oder nach fünf Jahren angepasst werden können, wobei angemessene jährliche Erhöhungen und eine angemessene Obergrenze vorgesehen werden müssen.
• Das eigentümerfinanzierte Darlehen muss andere vom Federal Reserve Board festgelegte Kriterien erfüllen. Es ist jedoch die Ballon-Anforderung, die vielen kreativen Finanzierungsbemühungen Einhalt gebieten wird. Eine Lösung für einige Verkäufer und Käufer könnte ein Mietkauf sein.

Bevor Sie ein Haus durch kreative Finanzierung kaufen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.