Vor der Unterzeichnung eines gewerblichen Immobilienmietvertrags

Bereit für die Unterzeichnung eines gewerblichen Immobilienmietvertrags für ein Bürogebäude, Einzelhandelsflächen oder andere geschäftliche Zwecke? Nehmen Sie sich zuerst ein paar Minuten Zeit und lesen Sie diese Liste durch. Nachdem die Tinte auf dem Mietvertrag trocken ist, ist es zu spät, um Änderungen vorzunehmen.

Susan Dawson, eine Partnerin bei Waltz, Palmer und Dawson, LLC, bespricht Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie eine gewerbliche Vermietung unterzeichnen.

1. Habe ich den gesamten Mietvertrag gelesen und verstanden?

Ja, Sie müssen es lesen.

Ich weiß, es ist ein sehr langes (und nicht so interessantes) Dokument, aber Sie müssen wissen, was es darin ist.

Überprüfen Sie die Bedingungen. Nimm nicht an, dass sie es richtig gemacht haben. Vergewissern Sie sich, dass Sie das Startdatum, das Enddatum, die Miete, die Mieteskalation und alle anderen Sonderbedingungen überprüfen, für die Sie verhandelt haben. Seien Sie auch sicher, dass Sie wissen, was Sie tun müssen.

Was verpflichtet den Vermieter? Kannst du es beenden? Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, worauf Sie sich einlassen.

2. Habe ich das beste Geschäft verhandelt?

Nur weil sie Ihnen einen Pachtvertrag erteilt haben, heißt das noch lange nicht, dass Ihre Verhandlungen beendet sind. Viele der Bedingungen im Mietvertrag sind noch verhandelbar. Wenn Sie es lesen, machen Sie eine Liste aller Bestimmungen, die Ihnen nicht gefallen, und senden Sie es an Ihren Vermieter. Sie werden überrascht sein, wie sehr sie bereit sind, sich zu ändern.

3. Habe ich meine Geschäftsstruktur?

Wenn Sie von dieser Unternehmens-Shell geschützt werden möchten, stellen Sie sicher, dass sie zuerst installiert ist.

Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre eingetragenen Statuten für eine Aktiengesellschaft oder Satzung (einige Staaten nennen diese Dokumente Zertifikate) für eine LLC vom Secretary of State zurück, bevor Sie unterzeichnen.

4. Verstehe ich die Mietterminologie?

Zum Beispiel verwenden die meisten Leases den Begriff "CAM", der für "Common Area Maintenance" steht.

Sie sollten einen Prozentsatz des CAMs zuweisen, für den Sie verantwortlich sind, basierend auf dem Prozentsatz des Gebäudes, das Sie vermieten.

Stellen Sie sicher, dass der Prozentsatz auf der Größe des Gebäudes basiert und nicht davon abhängt, wie viel des Gebäudes gemietet wird.

5. Habe ich überlegt, nach einem CAM Stop-Leasing zu fragen?

Die meisten Mietverträge in diesen Tagen sind "triple net" (dh Sie zahlen Miete, zuzüglich Ihres proportionalen Anteils an CAM und Grundsteuern für die Immobilie).

Sie können den Vermieter um einen CAM Stop-Mietvertrag bitten, was bedeutet, dass Sie nur für die Erhöhung der CAM-Gebühren und Grundsteuern über Ihrem ursprünglichen Mietjahr (häufig als "Basisjahr" bezeichnet) bezahlen.

Während der Vermieter Ihren Grundmietpreis erhöhen kann, braucht es eine Menge "Mystery Fee" aus der Miete. Fordern Sie alternativ eine Obergrenze für die CAM an, damit sie nicht um mehr als einen bestimmten ausgehandelten Prozentsatz erhöht werden kann.

6. Habe ich die CAM-Definition gelesen?

Dies ist wahrscheinlich einer der verwirrendsten Abschnitte des Mietvertrags und Sie werden überrascht sein, wie viel Sie bezahlen. Stellen Sie sicher, dass Sie nicht für Dinge bezahlen, die sich auf die Marketing-Bemühungen des Vermieters beziehen, oder auf Rechtskosten, die mit der Verhandlung anderer Mietverträge verbunden sind.

Andere Dinge, die Sie anstreben könnten, sind Verwaltungsgebühren von mehr als 3%, die Bezahlung von Vorteilen für die Angestellten des Vermieters und die Kosten für den Aufbau anderer Mieteinheiten.

Lesen Sie mehr über das Aushandeln von CAM-Begriffen.

7. Was ist meine Verantwortung für Investitionen?

"Investitionsausgaben", wenn sie in einem kommerziellen Leasingverhältnis verwendet werden, beziehen sich typischerweise auf erhebliche strukturelle Ausgaben, d. e. Dach, Fundament, HVAC (Heizung, Lüftung, Klima) und andere größere Reparaturen / Ersatz.

Was "Standard" ist, unterscheidet sich von Stadt zu Stadt und von Immobilie zu Immobilie, aber ich rate Kunden in der Regel davon ab, Mietverträge zu unterschreiben, die die Last dieser Reparatur- oder Ersatzkosten auf den Mieter übertragen. Wenn Ihr Vermieter verlangt, dass Sie für diese Kosten aufkommen, gibt es Kompromisse.

Wenn zum Beispiel der Mietvertrag besagt, dass Sie für die Reparatur und den Austausch von HLK verantwortlich sind, schlagen Sie dem Vermieter vor, dass er "ersetzt" und dass Ihre Reparaturpflicht auf einen Wartungsvertrag beschränkt ist, vielleicht zwei Mal pro Jahr. für alle Generalreparaturen bis zu einem bestimmten jährlichen Höchstbetrag verantwortlich sein.

8. Ist das Leasing zuweisbar?

Prüfen Sie, ob der Vermieter das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, falls Sie eine Abtretung wünschen. das heißt, dass jemand anderes den Mietvertrag übernimmt, wenn Sie das Geschäft verkaufen. Für viele Unternehmen ist Ihr Standort ein großes Stück seines Wertes.

Wenn der Vermieter das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, nachdem er eine Abtretung beantragt hat, könnte dies Ihren Verkauf töten. Bitten Sie den Vermieter, diese Bestimmung zu streichen oder zu ändern, damit sie im Falle eines Verkaufs Ihres Unternehmens nicht anwendbar ist. Verstehen Sie, dass der Vermieter immer noch das Recht haben will, die Abtretung abzulehnen, wenn der neue Mieter finanziell nicht akzeptabel ist.

9. Benötige ich eine persönliche Garantie?

Wenn Sie ohne persönliche Garantie einen Mietvertrag unterschreiben können, haben Sie extrem viel Glück. Die meisten Vermieter in diesen Tagen werden nicht unterschreiben, es sei denn, Sie persönlich garantieren den Mietvertrag. Aber Garantien sind verhandelbar.

Betrachten Sie eine Garantie für nur einen Teil der Leasingdauer, sagen wir die Hälfte. Oder verhandeln Sie für eine Garantie, die nur 6 bis 12 Monate nach Ihrer Kündigung und nicht während der verbleibenden Laufzeit des Leasingvertrags gilt.

10. Bin ich realistisch?

Wenn Ihr Mietvertrag 3% einer größeren Immobilie ausmacht, ist es unwahrscheinlicher, dass der Vermieter mit Ihnen verhandelt, als wenn Ihre Mietfläche 25% oder mehr beträgt. Um wirklich zu verstehen, welche Punkte wichtig sind zu verhandeln, erwägen Sie die Einstellung eines Rechtsanwalts, um das Dokument zu überprüfen und Ihnen bei den Verhandlungen zu helfen.

Ihr Mietvertrag mag unglaublich einseitig und beschwerlich erscheinen, aber es gibt einige sehr gute Gründe für viele dieser Bestimmungen, und ein Anwalt kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, wann und wo das Risiko sich lohnt.

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