Was tun, wenn Ihre Hypothek verkauft wird

Wenn Sie bereit sind, ein Haus zu kaufen, verbringen Sie viel Zeit damit, Hypotheken, Zinssätze, Abschlusskosten zu betrachten und zu bestimmen, wie viel Sie am Ende kosten werden. Sie recherchieren Hypothekenfirmen, finden ihren Ruf heraus und entscheiden sich für gewöhnlich für einen, der die günstigsten Bedingungen, das niedrigste Interesse und einen starken finanziellen Hintergrund hat.

Und irgendwann, nachdem das Haus und der Verkauf durchgegangen sind, stellen Sie fest, dass der Name des Kreditgebers völlig anders ist als das von Ihnen gewählte Unternehmen.

Nach all dieser Recherche und Überlegung wurde Ihre Hypothek verkauft.

Es kann entmutigend sein und etwas nervenaufreibend. Hier ist was Sie erwarten können.

Drei Teile einer Hypothek

Wenn Sie eine Hypothek beantragen, gibt es drei Aspekte dieser Hypothek.

• Der Darlehensgeber
• Die Darlehensfirma
• Die Wartungsfirma

Die Person, mit der Sie sich persönlich befassen werden, ist der Darlehensgeber: Sie erledigen den gesamten Papierkram und helfen Ihnen bei der Beantragung des Darlehens. Der Originator sendet die Anwendung an die kreditgebende Firma. Wenn Sie ihre Richtlinien erfüllen, genehmigen sie das Darlehen und Sie haben jetzt Geld, um das Haus zu kaufen. Das kreditgebende Unternehmen kann auch als Servicegesellschaft fungieren, wird es aber höchstwahrscheinlich an ein anderes Unternehmen verkaufen. Die Servicefirma ist, wem Sie Ihren Monatsscheck schreiben, um das Haus zu zahlen.

Warum Ihre Hypothek verkauft werden würde

Ihr Darlehensgeber erhält eine Provision für jede Hypothek, die er oder sie platziert.

Der Kreditgeber und der Servicer müssen jedoch ihr Geld langsamer zurückzahlen, in der Regel über einen Zeitraum von 15 bis 30 Jahren.

Wenn das kreditgebende Unternehmen jeden Kredit, den es finanzierte, abwickelte, mussten sie viele Milliarden Dollar zur Hand haben, um sicherzustellen, dass sie über das verfügbare Geld verfügten, um diese Kredite bereitzustellen.

Die meisten Banken und Institutionen würden schnell um Geld kämpfen, wenn sie jeden einzelnen Kredit bedienen würden. Stattdessen bündeln sie sie zusammen (in der Regel eine Reihe von Krediten mit ähnlichem Risiko) und verkaufen sie an Investoren (oft Regierungsbehörden wie Fannie Mae oder Freddie Mac). Diese investierenden Unternehmen verkaufen sie als Anleihen (Sie können sogar einen Teil Ihres Portfolios in sie investiert haben). Durch den Verkauf des Darlehens hat das kreditgebende Unternehmen nun Geld, das sie einem anderen potenziellen Käufer verleihen können.

Was Sie mit Ihrer neuen Servicing Company erwarten können

Es ist eine übliche Praxis für den Kreditgeber, die Hypothek zu verkaufen, und es ist völlig legal für sie, dies ohne Ihre Zustimmung zu tun. Was sie tun müssen, ist jedoch eine Warnung, dass Ihr Darlehen von einem anderen Unternehmen betreut wird.

Sowohl der alte Darlehensinhaber als auch der neue Darlehensinhaber müssen Ihnen mindestens 15 Tage vor der Übertragung eine Benachrichtigung senden.Der neue Kreditgeber muss innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss der Übertragung die Kontaktdaten angeben, damit Sie wissen, wo Sie die Zahlung senden und wie Sie Kontakt aufnehmen können, wenn Sie Hilfe benötigen. Und keine Sorge, wenn Sie die Zahlung an den alten Kreditgeber senden! Sie erhalten eine 60-tägige Gnadenfrist, so dass Ihr Darlehen nicht delinquent ist, wenn Sie sich bei der ersten Überprüfung in die neue Firma geirrt haben.

Was ist mit den Details der Hypothek? Ihre Zahlung bleibt gleich (es sei denn, Sie haben ein ARM-Darlehen, in diesem Fall könnten die Zinsen angepasst werden). Ihr Darlehen wird weiterhin funktionieren, wie es mit dem alten Kreditgeber getan hat, also wenn Sie noch 19 Jahre hatten, bis es ausgezahlt wurde, haben Sie noch 19 Jahre übrig. Der einzige Unterschied ist der Name des Unternehmens, das Sie auf dem Scheck schreiben (und die Adresse, an die Sie es senden).

Eine Sache, die einen großen Einfluss auf Ihre Finanzen haben kann, sind die Bedingungen für die Darlehensänderung. Es gibt Programme zur Verfügung, mit denen Sie mit Ihrem Kreditgeber arbeiten können, um die Bedingungen Ihres Darlehens zu ändern, so dass es einfacher für Sie ist, Ihre Rechnungen zu bezahlen (der Zinssatz kann reduziert werden, die Länge des Darlehens verlängert werden kann, oder das Darlehen kann von einer variablen in eine feste Verzinsung umgewandelt werden).

Wenn Ihr Darlehen in der Zeit verkauft wird, in der Sie den Änderungsprozess durchlaufen, müssen Sie wahrscheinlich von vorne beginnen.

So vermeiden Sie, dass Ihre Hypothek verkauft wird

Aber nach all der Arbeit, die genau die richtige Firma findet, mit der Sie Geschäfte machen wollen, gibt es etwas, was Sie tun können? Was sind Ihre Rechte als Kreditnehmer, wenn es darum geht, Ihr Darlehen zu verkaufen?

Wenn Sie den Vertrag für Ihr Darlehen unterzeichnen, gibt es in den meisten Fällen eine Klausel, die besagt, dass sie das Recht haben, die Hypothek an einen anderen Dienstleister zu verkaufen. Wenn Sie eine Benachrichtigung erhalten, dass Ihr Darlehen verkauft wird, haben Sie grundsätzlich zwei Optionen: Gehen Sie mit ihm oder refinanzieren Sie sich mit einem anderen Unternehmen.

Wenn Sie die Formulare noch nicht unterzeichnet haben, gibt es Möglichkeiten, wie Sie garantieren können, dass Ihr Darlehen von der ursprünglichen Firma gehalten und gewartet wird. Alles, was Sie tun müssen, ist zu fragen. Oft werden große Hypothekenbanken, wie landesweite Banken, dieses Versprechen nicht machen. Aber die kleineren und lokalen Kreditgeber, wie Kreditgenossenschaften, werden es tun. Wenn Sie vermeiden wollen, dass Ihre Hypothek verkauft wird, beginnen Sie Ihre Suche bei lokalen Banken und Kreditgenossenschaften.

Hypotheken werden jeden Tag verkauft

Die Quintessenz ist, dass Ihre Hypothek wahrscheinlich verkauft wird. Es hilft, die Zinssätze wettbewerbsfähig zu halten, es spornt die Wirtschaft an, und in der Wirklichkeit wird es keine sehr wahrscheinlichen negativen Auswirkungen des Verkaufs sehen. Aber bedenken Sie, dass Fehler passieren. Der Prozess ist im Allgemeinen nahtlos, es treten jedoch Fehler auf. Wenn Sie feststellen, dass sich Ihre Zahlung geändert hat, sich die Bedingungen geändert haben oder etwas nicht richtig erscheint, rufen Sie zunächst die neue Kreditservicegesellschaft an. Wenn dies nicht hilft, die Dinge in Ordnung zu bringen, können Sie eine Klage über das Verbraucherschutzbüro einreichen.