Was ist ein 1031 Tax-Deferred Exchange?

Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group

Viele Investoren haben gefragt, was genau ein 1031-Austausch ist, welche Richtlinien und Zeitpläne es gibt, und können Sie Ihre Kapitalgewinnsteuern gesetzlich aufschieben? ? Ich dachte, es wäre vorteilhaft, einige der häufigsten Fragen in diesem Artikel zu beantworten.

Was ist ein §1031-Austausch?

A § l031 Exchange ist eine Transaktion, bei der ein Steuerpflichtiger eine Anlageimmobilie gegen eine andere tauschen kann, indem er die steuerliche Konsequenz eines Verkaufs zurückstellt.

Die Transaktion ist gemäß §1031 des IRS-Code zugelassen.

Der IRS-Code lautet tatsächlich: "Bei dem Austausch von Eigentum, das in einem Gewerbe oder Geschäft oder für Investitionen gehalten wird, werden keine Gewinne oder Verluste anerkannt, wenn solche Gegenstände ausschließlich gegen gleichartige Gegenstände eingetauscht werden. die entweder für den produktiven Einsatz in einem Gewerbe oder Betrieb oder für Investitionen gehalten wird. "

Voraussetzungen für eine 1031 Exchange

• Zeitleiste für eine 1031 Exchange

  Der Investor (oder Exchanger) muss die strengen 45- / 180-Tage-Richtlinien für einen Austausch einhalten. Sobald der Austauscher sein / ihr Eigentum verkauft (aufgegebenes Eigentum), hat er / sie 45 Tage Zeit, um Eigenschaften von gleichem oder höherem Wert zu identifizieren. Nach der Identifizierung hat der Austauscher 180 Tage ab dem Tag, an dem er seine Immobilie verkauft hat, um die identifizierten Immobilien zu erwerben (oder 135 Tage nach Ablauf der 45-Tage-Frist).

• Like-Kind-Eigenschaft in einer 1031 Exchange

  Der Investor muss "Like-Art" -Eigenschaft erwerben. Dies bedeutet, dass es sich um andere qualifizierte Immobilienformen handeln muss. Zum Beispiel könnte der Tauscher eine Doppelhaushälfte verkaufen und eine Gewerbeimmobilie erwerben, oder er könnte ein Stück Land verkaufen und ein Mehrfamilienhaus kaufen. Die Immobilie muss lediglich "like-kind" sein.

• Zur Investition getätigte Umtauschanlagen

  Die verkaufte Immobilie (aufgegebene Immobilie) und die neu erworbene Immobilie (Ersatzliegenschaft) müssen zu Investitions- oder Geschäftszwecken gehalten werden. Daher können Sie Ihren Hauptwohnsitz nicht verkaufen und eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen oder verkaufen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erwerben und ein primäres Haus erwerben.

• Gleiche oder größere Schulden und Eigenkapital in einer 1031-Börse

  Wenn der Exchanger eine Immobilie für 1 Million US-Dollar verkauft, wobei 500.000 US-Dollar Eigenkapital und 500.000.000 US-Dollar Schulden sind, muss der Exchanger einen Wert von 1 Million US-Dollar oder mehr erwerben. Eigentum. Darüber hinaus muss der Austauscher das gesamte Eigenkapital nutzen und die gesamte Schuld ersetzen, um 100% der Kapitalgewinnsteuern aufzuschieben.

  Der Tauscher kann dem neuen Kauf zusätzliche Erlöse hinzufügen, wenn er dies wünscht, und der Tauscher kann auf Wunsch auch zusätzliche Schulden aufnehmen. Wenn der Austauscher nicht alle Verkaufserlöse verwenden möchte, kann er einen Teilaustausch durchführen und die anfallenden Kapitalertragsteuern auf die Differenz zahlen.Dies wird als "Boot" bezeichnet.

• Konstruktiver Empfang und qualifizierter Intermediär für eine 1031 Exchange

  Der Exchanger darf kein Bargeld aus dem Verkauf erhalten. Dies wird als "konstruktiver Empfang" bezeichnet und würde ein steuerpflichtiges Ereignis für diese erhaltenen Gelder auslösen. Gemäß den IRS-Safe-Harbor-Bestimmungen muss der Tauscher einen qualifizierten Intermediär oder QI verwenden, um die 1031-Transaktion zu erleichtern.

  Die QI ist eine unabhängige Drittpartei (nicht Ihr Anwalt, Agent, Makler oder CPA), die den Verkaufserlös hält und die Ersatzimmobilie in Ihrem Namen erwirbt. In der heutigen Zeit ist es äußerst wichtig, nur mit seriösen, versicherten und gebundenen qualifizierten Vermittlern zusammenzuarbeiten.

• 1031 Exchange Risk

  Wie bei jeder Anlage in Immobilien bestehen Risiken im Zusammenhang mit Delaware Statutory Trusts und / oder Tenants in Common Ownership. Es ist nicht möglich, alle relevanten Risikofaktoren in diesem Forum anzusprechen. Risikofaktoren sind im Private Placement Memorandum für jedes Angebot aufgeführt. Anleger sollten alle Risikofaktoren gründlich verstehen und sie mit ihrem finanziellen Vertreter besprechen, bevor sie in einen Delaware Statutory Trust oder Tenants in Common Exchange investieren.

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Dieses Material ist weder ein Angebot zum Verkauf noch eine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren. Die Informationen dienen nur zu Diskussions- und Informationszwecken. Es ist nicht beabsichtigt, kompetente Rechts-, Steuer- oder Finanzplanungsberatung zu ersetzen.

Die anwendbaren Steuerkennzeichen gelten nur für Bundesgesetze und beziehen sich auf diese. Einzelne Bundesstaaten können ihre eigenen zusätzlichen Steuerkennzeichen haben. Bitte wenden Sie sich an den zuständigen Steuer- und Rechtsberater in Ihrem Bundesstaat. Diese Informationen stammen aus Quellen, die als zuverlässig erachtet werden, sollten jedoch in Verbindung mit professioneller Beratung verwendet werden, die mit Ihrer persönlichen Situation übereinstimmt.