Was sind vergleichbare Verkäufe für den Kauf oder Verkauf eines Hauses?

Wen interessieren Sie mehr für vergleichbare Umsätze? Hauskäufer oder Eigenheimverkäufer? Sind vergleichbare Verkäufe wichtiger als ein Eigenheimverkäufer oder haben Eigenheimkäufer einen höheren Stellenwert bei vergleichbaren Verkäufen?

Ich glaube, die Antwort sind Hausverkäufer. Aber es sollte nicht sein. Es sollte Hauskäufer sein. Aber Käufer sehen selten die vergleichbaren Verkäufe. Ein Teil des Grundes, warum sich Hauskäufer nicht sehr um vergleichbare Verkäufe kümmern, ist, weil es schwierig ist, Zugang zu diesen Informationen zu erhalten.

Es gibt wirklich keine öffentliche Website, die diese Art von Informationen bietet, ist eine extrem genaue Art und Weise.

Der andere Grund ist, dass Käufer von Eigenheimen nicht oft nach vergleichbaren Verkäufen fragen. Wenn ein Eigenheimbesitzer Häuser bereist, vergleicht dieser Käufer Häuser zum Verkauf mit anderen Häusern zum Verkauf. Das einzige, was ein Käufer weiß, ist, wie sehr der Verkäufer auf der Straße nach einem ähnlichen Grundriss fragt. Verkaufspreise bedeuten nichts.

Was macht einen vergleichbaren Verkauf aus?

Vergleichbare Verkäufe sind die Verkaufspreise von ähnlichen Häusern, die verkauft wurden. Vergleichbare Verkäufe sind keine aktiven Angebote oder ausstehenden Verkäufe; Obwohl sie verglichen werden können, haben diese Werte nicht das gleiche Gewicht wie ein Haus, das bereits verkauft wurde. Vergleichbare Verkäufe werden als ein Beispiel verwendet, um zu rechtfertigen, warum ein Käufer nicht mehr bezahlen möchte als der letzte Typ, der für ein ähnliches Haus bezahlt wurde.

Hier sind die Hauptbestandteile eines vergleichbaren Verkaufs:

• Neuer Verkaufszeitraum. Vor vielen Jahren gingen Schätzer 6 Monate in den öffentlichen Aufzeichnungen zurück, um vergleichbare Umsätze zu erzielen. Seit der Subprime-Hypothekenkrise im Jahr 2007 hat sich dieser Zeitrahmen erheblich verschärft. Gutachter verwenden heute in der Regel nur die letzten 3 Monate vergleichbarer Umsätze.
• Nahe Nähe. Idealerweise würde ein Forscher verkaufte Statistiken innerhalb eines bestimmten Radius betrachten, typischerweise innerhalb einer ¼ bis ½ Meile der betreffenden Eigenschaft. Je näher desto besser. Denken Sie an das Sprichwort: Ort, Ort, Ort. Ein Haus, das vor einer belebten Straße steht, wäre weniger wert als ein Haus, das einem See zugewandt ist.
• Ähnliche Quadratmeterzahl. Sie können nicht den Preis eines 1.000 Quadratmeter großen Hauses einnehmen und es verdoppeln, um den Wert eines 2.000 Quadratmeter großen Hauses zu bestimmen. Das liegt daran, dass die Quadratmeter-Kosten kleinerer Häuser höher sind als die Kosten pro Quadratmeter eines größeren Hauses. Idealerweise möchten Sie Häuser innerhalb von 10% der Quadratmeterzahl Ihrer Themenimmobilie vergleichen.
• Ähnliches Alter und Aufbau. Sie werden Leute sagen hören: Sie bauen keine Häuser wie früher. Aber es bedeutet nicht notwendigerweise, dass ältere Häuser besser sind als neuere Häuser. Die Werte unterscheiden sich jedoch aufgrund ihres Charakters und ihrer Attraktivität. Ein Ziegeldach beispielsweise kann während der 25- bis 30-jährigen Lebensdauer einer Standardschindel eine Lebensdauer von 50 Jahren genießen.
• Ähnliche Losgröße. In einigen neueren Home Tracts finden Sie möglicherweise eine Mischung aus Losgrößen. Zum Beispiel bedeutet eine Null-Los-Linie, dass das Haus wirklich keinen Hof hat. Der Seiten- oder Hinterhof kann sehr klein sein, ohne Gras oder Vegetation, was normalerweise Familien mit Kindern nicht gefällt. Viele Bereiche berechnen Losgröße basierend auf tatsächlichen Quadratmeterzahl in 43, 560 Quadratmetern unterteilt. Ein Morgen ist 43, 560 Quadratmeter. Ein Viertel eines Morgens, oder 10, 890 Quadratfuß ist. 25 von einem Morgen.
• Ähnliche Bedingung. Wenn Sie nicht mit einem Nachbarschaftsspezialisten zusammenarbeiten, der genaue Kenntnisse über den Zustand der meisten Häuser in einem bestimmten Gebiet hat, kann es schwierig sein, den Zustand eines vergleichbaren Verkaufs zu bestimmen. Eine gerissene Zwangsversteigerung zu Hause im Besitz der Bank, die ihre Geräte und Kupferrohre fehlt, ist viel weniger wert als ein schlüsselfertiges Haus, aktualisiert mit neuen Geräten, Teppichen und Farbe.

  Wenn Sie wirklich Glück haben und Häuser in einer Unterteilung vergleichen, finden Sie möglicherweise exakte Modellduplikate, die Sie als vergleichbare Verkäufe verwenden können.

Warum sollte sich ein Käufer um die vergleichbaren Verkäufe kümmern?

Ein Verkäufer kann vergleichbare Verkäufe verwenden, um seine Preisvorstellung gegenüber dem Käufer zu rechtfertigen. Letztendlich zahlt ein Käufer jedoch einen Betrag, den der Käufer für einen fairen Preis hält. Sie haben wahrscheinlich noch nie einen Käufer sagen hören, "Ich hätte mehr für dieses Haus bezahlen sollen. " Käufer wollen generell weniger bezahlen.

Im Gegenteil, Käufer machen sich manchmal Sorgen, dass sie zu viel für ein Haus bezahlen. Vor allem, wenn sie auf einem Immobilienmarkt kaufen. Kein Käufer möchte herausfinden, dass das Haus, das er gerade gekauft hat, weniger wert ist als der ursprüngliche Preis.

Wenn der Käufer eine Finanzierung erhält, kommt der Sachverständige einer Bank ins Bild. Banken wollen auch ihre Investition und die Sicherheit für ihre Investition schützen. Deshalb beauftragen Banken auf Kosten des Käufers einen Sachverständigen, um den Wert zu bestimmen und zu begründen.

Schätzungen sind jedoch eine Wertauffassung. Ein Gutachten ist nur so gut wie die Erfahrung und das Wissen desjenigen, der es vorbereitet hat.

Wenn der Gutachter des Käufers eine niedrige Bewertung vorlegt, hat der Verkäufer die Möglichkeit, den Verkaufspreis zu senken. Wenn der Verkäufer sich weigert, kann ein Käufer die Bewertung anfechten. Käufer können die Bewertung anfechten, indem sie vergleichbare Verkäufe einreichen.

Während es möglich ist, eine Bewertung für herausragende Faktoren anzupassen, wenn die Comps gering sind, sind die besten vergleichbaren Verkäufe immer jene mit Kriterien, die am ehesten mit denen der betreffenden Eigenschaft übereinstimmen. Bitten Sie Ihren Immobilienmakler, die vergleichbaren Verkäufe vorzubereiten.