Lösungen für häufige Arten von Leerverkaufsproblemen

Frage: Lösungen für häufige Arten von Leerverkaufsproblemen

Ein Leser fragt: "Wir haben unser Haus einfach als Leerverkauf zum Verkauf angeboten. Nun, meine Frau Ich denke, vielleicht hat sie nur Angst, sie will wissen, was bei einem Leerverkauf schiefgehen kann. Welche Art von Leerverkaufsproblemen werden wir uns stellen? Gibt es etwas, was ich tun kann, um ihr zu versichern, dass unser Verkauf wird geschlossen? Welche Arten von Leerverkäufen sind die häufigsten? "

Antwort: Die Frage, was bei einem Leerverkauf schiefgehen kann, ist ein bisschen so, als würde man fragen, wovon man sterben wird. Sie wissen, dass Sie sterben werden, aber die Ursache Ihres Todes ist fast unmöglich vorherzusagen - es gibt zu viele Krankheiten und Komplikationen, aus denen Sie wählen können. Mit einem Leerverkauf wissen Sie, dass Sie Probleme haben werden. Die Frage ist, wie viele Leerverkaufsprobleme den Leerverkauf überproportional erschweren können oder, genauer gesagt, was kann man über Leerverkaufsprobleme tun?

Das größte Leerverkaufsproblem

Die häufigste Art des Leerverkaufs ist, wenn der Verkäufer keine Schwierigkeiten hat. Die meisten Verkäufer wissen, dass ein Leerverkauf bedeutet, dass das Haus unter Wasser ist. Sie können keinen Leerverkauf in einem Haus tätigen, das genug verkauft, um die Hypothek vollständig zu begleichen und alle Kosten des Verkaufs zu tragen. Wenn es nicht genug Eigenkapital gibt, um den Betrag zu zahlen, der der Bank geschuldet wird, verkauft das Haus kurz.

Die Tatsache, dass man nur kurz bei der Bank ist, ist in den meisten Fällen kein Grund für einen Leerverkauf.

Im Allgemeinen erwartet die Bank einen Härtefallbrief des Verkäufers, der beschreibt:

• Wie der Verkäufer in Schwierigkeiten geraten ist
• Was der Verkäufer getan hat, um das Problem zu beheben
• Warum nichts wird arbeiten

Wenn die Situation des Verkäufers die gleiche ist, wie an dem Tag, an dem der Verkäufer die Hypothek aufgenommen hat, ist es sehr unwahrscheinlich, dass der Kreditgeber den Leerverkauf gewährt.

Die meisten Banken bestehen auf eine Härte des Verkäufers. Keine Not ist ein Leerverkaufsproblem, das zur Leerverkaufsabweisung führen kann.

Lösung für dieses Leerverkaufsproblem? Versuchen Sie es erneut, nachdem eine Notlage eingetreten ist, oder bieten Sie an, sich am Verlust der Bank zu beteiligen, indem Sie einen Verkäuferbeitrag leisten.

Mehrere Kredite können ein Short-Sale-Problem sein

Einige Junior-Leerverkaufsbanken haben den Ruf, schwierig zu sein. Typischerweise können diese Banken zwei Wege gehen. Entweder wird die Bank den Leerverkauf ablehnen oder die Bank wird sie genehmigen, es ist schwarz oder weiß und Ihre Quoten liegen bei bestimmten Banken bei etwa 50/50.

Dies bedeutet nicht, dass jedes Mal, wenn Sie auf einen Leerverkauf mit zwei Darlehen stoßen, der zweite Kreditgeber Probleme bereiten wird, denn das ist nicht der Fall. Die Ursache des Problems mit dem zweiten Kreditgeber ist jedoch oft die Höhe der Auszahlung. Der erste Kreditgeber möchte möglicherweise den zweiten Kreditgeber nicht mehr als sagen wir $ 3, 000 zahlen.

Wenn das Haus zur Zwangsversteigerung geht, kann der zweite Kreditgeber möglicherweise ausgelöscht werden. Aber es bedeutet nicht, dass der zweite keine Rückgriffsmöglichkeit hat, oder dass der Zweite nicht durch die PSA bezahlt wird oder erhebliche Unterstützungsgelder von der Regierung erhält.

Eine Lösung für dieses Leerverkaufsproblem besteht darin, Druck auf den zweiten Kreditgeber auszuüben, den Leerverkauf zu tätigen oder den ersten Kreditgeber dazu zu bringen, mehr beizutragen.

Ein erster Kreditgeber könnte zurücktreten und sich bereit erklären, mehr zu zahlen. Wenn die Richtlinien eines Erstkreditgebers diese Zahlung verbieten, könnten die Richtlinien etwa dem Kreditgeber eine Gutschrift in Bezug auf Abschlusskosten gestatten, der dann die zweite Zahlung leisten kann. Aber überprüfen Sie zuerst mit dem Kreditgeber des Käufers. Manchmal erlaubt der erste Kreditgeber dem Verkäufer, mehr auf den zweiten zu zahlen.

Keine Haftungsfreistellung ist ein Leerverkaufsproblem

Soweit ich betroffen bin, ist der Hauptgrund für einen Leerverkauf, abgesehen von der Vermeidung des Stigmas und der Fallstricke der Abschottung, eine Haftungsfreistellung. Kreditnehmer verdienen es, von dem Darlehen freigestellt zu werden, um sicherzustellen, dass der Kreditgeber sie nach dem Abschluss der Transaktion nicht auf den Mangel hin verfolgt.

Der Leerverkauf und die Befreiung eines Verkäufers von der Haftung sind zwei verschiedene Dinge. Eine Bank kann einem Leerverkauf zustimmen und behält sich das Recht vor, den Verkäufer unbezahlt zu verfolgen.

Im Allgemeinen wird der Verkäufer nicht freigegeben, wenn ein Leerverkaufsbrief das Problem nicht ausdrücklich behandelt.

Einige Verkäufer in Kalifornien sagen, dass SB 458 sie schützt, weil sie CA Civil Code 580e geändert hat. Bürgerliche Codes können geändert werden. Gesetze können aufgehoben oder für verfassungswidrig erklärt werden. Die Lösung besteht darin, darauf zu bestehen, freigelassen zu werden.

Die Bank wird Ihnen sagen, dass sie den Wortlaut nicht ändern kann, aber es ist der Verhandlungsführer, der nicht belästigt werden will. Banken können und müssen den Wortlaut ändern. Bestehen Sie darauf. Wenn Ihr Agent es nicht für Sie bekommen kann, beauftragen Sie einen Leerverkaufsanwalt, um die Haftungsfreistellung zu erhalten.