Kaufe ich mein Haus oder versuche zu verkaufen, wie es ist?

Frage: Soll ich mein Haus reparieren oder verkaufen, wie es ist?

Ein Leser fragt: Ich habe viel Zeit und Geld damit verbracht, mein Haus nach außen umgestalten zu lassen, plus eine beträchtliche Umgestaltung des Masterbades. Der Rest meines 22-jährigen Hauses braucht jedoch innen Aufmerksamkeit. Das Bad oben hat Trockenfäule und ist veraltet. Die Küche ist ebenfalls so 1980er Jahre. Wir haben ziemlich neue Geräte, aber die Theken und Schränke müssen wahrscheinlich ersetzt werden. Soll ich mein Haus reparieren oder versuchen, es so zu verkaufen, wie es ist?

Antwort: Dies ist eine der Fragen, bei denen die Antwort auf Variablen wie den Zustand des konkurrierenden Inventars, ob es sich um einen heißen, kalten oder neutralen Immobilienmarkt handelt, und die Wahrscheinlichkeit eines Investition.

Meiner Erfahrung nach geben viele Verkäufer viel zu viel Geld dafür aus, ihre Häuser zu verkaufen. Sie machen Reparaturen, die ein Käufer nie bemerkt oder nicht bezahlen wird. Sprechen Sie mit Ihrem Agenten, bevor Sie irgendwelche Reparaturen vornehmen, und stellen Sie sicher, dass Ihr Agent erfahren und qualifiziert genug ist, um zusammenhängende Antworten zu liefern, auf die Sie sich verlassen können.

Verkauf eines Hauses im Zustand wie es ist

Zum Beispiel musste vor einigen Jahren ein früherer Kunde, der angerufen wurde, um seine Nachbarn zu sagen, sofort sein Haus verkaufen. Zu sagen, dass es Arbeit brauchte, war eine Untertreibung.

Das Haus war bewohnbar. Es hatte Löcher in den Wänden bis zum Äußeren und Urin-getränkten Holzböden; die meisten elektrischen Geräte funktionierten nicht und die Badezimmerwanne war durch die Balken gefallen.

Alle Wasserhähne leckten, und in einem Schlafzimmer fand ich einen Haufen toter Ratten in der Mitte des Bodens.

Dies war kein Zuhause, das leicht zu reparieren wäre. Nicht einmal ein Anstrich hätte geholfen, diesen Ort zu verkaufen. Wir veranschlagten es niedrig genug, dass es mehrere Angebote anzog und mit null Tagen auf dem Markt verkaufte.

Nur Auftragnehmer und Flossen haben Angebote für dieses Haus gemacht.

Wollen Hausbesitzer Fixer oder feste Häuser haben?

Einige Hauskäufer möchten ein oberes Fixierer-Haus kaufen, aber im Allgemeinen wollen diese Käufer ein Haus, das leichte kosmetische Reparaturen erfordert. Käufer, die sich zu Fixierern hingezogen fühlen, sind diejenigen, die sich entweder nicht dafür qualifizieren, ein teureres Haus zu kaufen, oder diejenigen, die einen Gewinn erzielen wollen, indem sie das Haus selbst reparieren.

Ich muss noch einen Anfänger treffen, der zum ersten Mal einen Käufer von Eigenheimen ist, der sagt: "Gib mir ein Zuhause, das ich zu den Hengsten abreißen kann." Die meisten Käufer von Fixiermitteln sind bereit, einfache Reparaturen durchzuführen, wie Wände zu streichen, neue Teppiche einzubauen oder Leuchten zu ersetzen. Sie möchten normalerweise keine Fundamente umbauen oder Wände verschieben.

Fixer-obere Käufer werden den Preis des Hauses für die Reparaturen und für die Unannehmlichkeiten ein bisschen mehr bezahlen. Sagen wir, ein Haus ist 100 000 $ wert, aber es braucht ein neues Dach.Ein neues Dach könnte $ 10, 000 kosten. Ein Käufer wird höchstwahrscheinlich $ 90, 000 für dieses Haus nicht anbieten. Ansonsten könnten sie ein identisches Haus mit einem neuen Dach für $ 100, 000 kaufen und haben nicht die Mühe.

Ein Käufer für diese Art von Haus bietet vielleicht 75, 000 oder noch weniger an. In diesem Szenario wäre ein Verkäufer schlauer, ein neues Dach zu bezahlen und das Haus für 100 000 $ zu verkaufen.

Darüber hinaus kaufen viele Käufer kein Haus, das ein neues Dach braucht. Sie werden sich Sorgen machen, dass die damit verbundene Arbeit mehr kostet, als sie erwartet haben. Möglicherweise würde das Austauschen des Daches das Abreißen der Umhüllung und das Reparieren von Dachsparren erfordern, was zu den Kosten beitragen könnte. Die meisten Käufer wünschen sich ein Zuhause, das sich in einem Einzugszustand befindet. Indem Sie keine Reparaturen vornehmen, begrenzen Sie die Anzahl der Käufer, die sich möglicherweise zu Ihrem Zuhause hingezogen fühlen.

Vor dem Aufräumen Ihres Zuhauses

Intelligente Verkäufer wägen die Kosten der vorgeschlagenen Verbesserungen gegen den Marktwert des Hauses ab, nachdem die Reparaturen oder Upgrades abgeschlossen sind. Wenn ein Upgrade die Investition nicht zurückgibt, ist eine solche Verbesserung möglicherweise nicht gerechtfertigt. Bevor Sie sich entscheiden, das Dach zu heben und Oberlichter in der Master Suite zu installieren, stellen Sie fest, dass Küchen und Bäder die höchste Rendite bringen.

Bevor Sie sich entscheiden, vor dem Weiterverkauf bestimmte Reparaturen vorzunehmen, nehmen Sie sich einen Nachmittag frei, um gemeinsam mit Ihrem Agenten andere Häuser in der Nähe des Verkaufs zu besichtigen.

Beachten Sie den Zustand und die Annehmlichkeiten in diesen Häusern. Vergleichen Sie diese Häuser mit Ihren. Wenn zum Beispiel die meisten Häuser auf dem Markt Küchen aufgerüstet haben, sollten Sie sich darauf konzentrieren, die Küche zu reparieren.

Das bedeutet nicht, dass Sie Designer-Geräte kaufen und die Schränke herausreißen müssen. Aber eine kleine Küche umgestalten könnte eine gute Investition sein. Manchmal können Eichenschränke nur dunkler bemalt werden, und die Installation von aktualisierter Hardware kann Ihrer Küche einen völlig neuen Look verleihen.

Machen Sie eine Liste von allem, was defekt, kaputt oder abgenutzt ist. Wenn Käufer Probleme oder schlecht funktionierende Systeme entdecken, fragen sie sich vielleicht, was sonst noch im Haushalt vernachlässigt wurde. Käufer, denen ich einen $ 1 zeigte. 5 Million-Dollarhaus in den Fab 40s in Sacramento passierte dieses Haus wegen der leichten Aufsicht der Verkäufer. Die Eingangstür hatte einen großen Riss in der Mitte ihrer Naht und war zerlumpt. Dieser Teppich machte den Käufern einen so schlechten Eindruck, dass sie überzeugt waren, dass die Verkäufer sich nicht um den Verkauf ihres Hauses kümmerten.

Hier sind 10 Mindestverbesserungen vorzunehmen, bevor Sie Ihr Haus verkaufen:

Flecken und Risse in Wänden und Decken.

• Beheben Sie alle kaputten Geräte und HLK-Systeme.
• Undichte Wasserhähne reparieren.
• Ersetzen Sie verschlissene oder fleckige Teppiche.
• Streichen Sie dunkle oder beschädigte Wände mit neutraler Farbe neu (nicht weiß).
• Ersetzen Sie zerbrochenes Fensterglas.
• Das Dach reparieren.
• Wechseln Sie veraltete Leuchten / Deckenventilatoren aus.
• Ersetzen Sie alte Vorhänge und Fensterverkleidungen.
• Korrigieren von Codeverstößen.
• Wenn Ihr Immobilienmarkt extrem heiß ist - ein Verkäufermarkt - können Sie vor dem Verkauf mit weniger Reparaturen davonkommen; Ein zu reparierendes Haus liefert jedoch immer noch einen niedrigeren Preis.In langsamen Märkten - einem Käufermarkt - sehen Käufer vielleicht nicht einmal ein Haus, das Arbeit braucht, es sei denn, es ist ein REO. Bitten Sie Ihren Agenten um Rat.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.