Short Sales sind kein Schnäppchen für Käufer

Leerverkäufe erfolgen, wenn die Wohnimmobilienpreise fallen und die Verkäufer nicht genug Bargeld von einem Käufer erhalten, um ihre bestehenden Hypotheken abzuzahlen, vorausgesetzt, die Kreditgeber stimmen zu, weniger als die ihnen geschuldeten Beträge zu übernehmen.

Auf den ersten Blick scheint es, als ob ein Käufer von Leerverkäufen ein gutes Geschäft macht. Obwohl eine geringe Marge von Leerverkäufen für einen Käufer profitabel sein kann - weil es immer Ausnahmen gibt -, wäre ein Käufer besser dran, ein Haus zu kaufen, das nicht in Verzug ist.

Leerverkäufe werden nicht zu Rabatten verkauft.

Es ist unwahrscheinlich, dass Immobilienprofis Ihnen sagen, dass es keine gute Idee ist, einen Leerverkauf zu kaufen. Das liegt zum Teil daran, dass Immobilienprofis von einem Leerverkauf profitieren. Jeder verdient Geld außer den Verkäufern und Käufern. Machen Sie sich auch klar, dass die Auflistung von Agenten die Verkäufer veranlassen könnte, sie als Leerverkäufe aufzulisten. Wenn die Verkäufer eine Zwangsvollstreckung durchlaufen, erhalten die Auflistungsagenten keinen Eintrag.

In Sacramento, wo ich zum Beispiel arbeite, ignorieren viele Agenten Leerverkäufe und schlagen vor, dass ihre Käufer etwas anderes kaufen. Dies sind oft Agenten, die in der Vergangenheit verbrannt wurden und Short-Verkäufe auseinanderfallen, weil sie von einem Makler notiert wurden, der kein Geschäft hatte, das einen Leerverkauf auflistete.

Hier sind 11 Gründe, warum Käufer einen Short Sale nicht kaufen möchten:

1) Zu viel bezahlte Verkäufer.

Wenn ein Haus vor ein paar Jahren für 500.000 $ verkauft wurde und jetzt bei 400.000 $ zum Verkauf steht, bedeutet das nicht, dass der Käufer 100.000 $ an Eigenkapital kostenlos abholt.

Das bedeutet, dass der Verkäufer in einem steigenden Markt zu viel bezahlt hat und jetzt der Markt gefallen ist. Es bedeutet, dass der Verkäufer kein Eigenkapital hat.

2) Zu viel geliehene Verkäufer.

Banken, die Geld bei der Aufwertung von Märkten leihen wollten, erlaubten den Kreditnehmern manchmal, das Haus zu über- finanzieren, was bedeutete, dass der Darlehenssaldo des Kreditnehmers den Wert der Immobilie überstieg.

Beurteilungen sind subjektiv und nicht alle Bewerter legen den gleichen Wert auf ein Haus. Obwohl es gegen das Gesetz verstößt, werden einige Gutachter von Banken unter Druck gesetzt, um den Betrag zu schätzen, den der Hausbesitzer ausleihen will.

3) Strenge Qualifikationen.

Unerfahrene oder unethische Immobilienmakler könnten einen Verkäufer dazu bringen, einen Leerverkauf zu erwägen, wenn der Verkäufer sich nicht für einen Leerverkauf qualifiziert. Verkäufer müssen eine Härte nachweisen und dem Kreditgeber einen Nachweis der Härte zur Genehmigung vorlegen. Einige Agenten listen Häuser als Leerverkäufe auf, ohne jemals mit den Kreditgebern zu sprechen oder die Verkäufer vorzuqualifizieren.

4) Häuser verkaufen zu Marktwerten.

Kreditgeber sind nicht naiv oder sich des Wertes eines Hauses nicht bewusst. Die Kreditgeber werden auf einer vergleichenden Marktanalyse bestehen, die als CMA oder als Broker Price Opinion bekannt ist und als BPO bezeichnet wird. Wenn ein Kreditgeber glaubt, dass ein besserer Preis erzielt werden kann, indem er die Immobilie in einer Zwangsvollstreckung über ein Leerverkaufsangebot nimmt, kann der Kreditgeber einen höheren Preis aushalten.Dieser Preis wird nahe am Marktwert liegen. Kreditgeber akzeptieren Leerverkäufe, wenn das Haus den Leerverkaufspreis, also den Marktwert, wert ist.

5) Häuser verkaufen "As Is".

Wenn eine Hypothekengesellschaft einem Leerverkauf zustimmt, bezahlt sie höchstwahrscheinlich auch die Abschlusskosten der Transaktion.

Kreditgeber bitten Käufer, das Haus in seinem gegenwärtigen Zustand zu kaufen. Die Kreditgeber werden in der Regel die Zahlung verweigern für:

• Vorgeschlagene Reparaturen, die bei einer Hausinspektion veröffentlicht wurden.
• Schädlingsinspektionen oder Arbeiten, die erforderlich sind, um einen eindeutigen Schädlingsbericht zu erstellen.
• Dachzertifizierungen oder Dachreparaturen.
• Home Protection Pläne für den Käufer.
• Verzögerte Wartung.

6) Zeitdauer bis zum Schließen.

Je nachdem, wann die Kündigungserklärung eingereicht wurde, das Backlog des Darlehensgebers über Zwangsvollstreckungen und wie viel Schreibarbeit der Verkäufer bereits eingereicht hat, kann es zwischen zwei Wochen und zwei Monaten dauern, bis eine Antwort auf ein Kaufangebot von Darlehensgeber. Darüber hinaus, wenn zwei Kreditgeber beteiligt sind, weil es zwei Darlehen an die Immobilie gesichert sind, könnte es länger dauern, um die Anforderungen des zweiten Kreditgebers zu befriedigen.

7) Kreditgeber können Bedingungen ändern.

Einige Kreditgeber behalten sich das Recht vor, die Bedingungen des Leerverkaufs in letzter Minute neu zu verhandeln.

Wenn sich der Markt ändert, neue Gesetze verabschiedet werden oder neue Informationen den Schreibtisch des Kreditgebers überqueren, kann der Kreditgeber versuchen, die Bedingungen des Vertrags zu ändern. Kreditgeber haben in der Regel Anwälte zur Verfügung, und normale Käufer nicht.

8) Kreditgeber-Rabatt-Kommission.

Kreditgeber, die Kredite an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft haben, zahlen in der Regel traditionelle Immobilienprovisionen an Immobilienmakler. Andere können einen Rabatt verlangen. Darüber hinaus enden die Agenten zwei- bis dreimal so oft wie eine herkömmliche Transaktion und schätzen es nicht, wenn sie weniger bezahlt werden, um mehr Arbeit zu erledigen. Wenn Sie zugestimmt haben, Ihrem Makler einen bestimmten Prozentsatz unter einem Maklervertrag zu zahlen, können Sie für die Differenz zwischen dem, was der Kreditgeber zahlt, und dem, was Ihr Vertrag vorschreibt, haften, wenn Ihr Makler sich weigert, auf die Differenz zu verzichten.

9) Höhere Abschlusskosten des Käufers.

Da die Kreditgeber selten für Extras zahlen, wie ein Verkäufer bereit wäre zu tun, wenn Sie irgendwelche dieser Extras wollen, werden Sie für sie selbst bezahlen. Gelegentlich werden sich die Kreditgeber auch weigern, die üblichen Abschlusskosten des Verkäufers zu bezahlen, wie z. Wenn Sie bestimmte Inspektionen wünschen, werden Sie wahrscheinlich aus eigener Tasche bezahlen.

10) Verliere die Kontrolle über die Transaktion.

Wenn Sie die Hinterlegung zu einem bestimmten Zeitpunkt abschließen müssen, haben Sie viel Glück dabei. Ein Short-Sale-Closing-Prozess dauert eine unbegrenzte Zeit. Der Verkäufer des Verkäufers ruft die Schüsse ab, nicht der Käufer oder der Kreditgeber des Käufers. Wenn Sie versuchen, Treuhandvertrag gleichzeitig mit dem Verkauf Ihres Hauses zu schließen, geschieht dies möglicherweise nicht.

11) Kleine Verkäufer-Motivation.

Wenn der Verkäufer feststellt, dass der Leerverkaufseffekt bei Krediten nahe bei einer Zwangsvollstreckung liegt, gibt es wenig Anreiz für einen Verkäufer, mit einem Leerverkauf zusammenzuarbeiten. Obwohl sich Verkäufer innerhalb von zwei Jahren nach einem Leerverkauf für ein anderes Haus qualifizieren können als für eine Zwangsversteigerung (mit Einschränkungen), haben einige nicht die Absicht, jemals wieder ein anderes Haus zu kaufen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ist ein Broker-Associate bei Lyon Immobilien in Sacramento, Kalifornien