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Die meisten Immobilienverkaufsverträge enthalten Reparaturrückstellungen. Eine Reparatur-Eventualität ist eine Klausel im Kaufvertrag, die besagt, dass sowohl die Optionen des Käufers als auch des Verkäufers bei der Hausinspektion behoben werden sollten. Es ist wichtig, die Reparaturkontingenz zu verstehen, denn sobald ein Angebot unterzeichnet ist, wird es zu einem legalen und verbindlichen Vertrag. Ihr Immobilienmakler oder Anwalt kann weitere Fragen zu diesem Thema beantworten.
Beispielreparatur-Kontingenz
Zum Beispiel ist hier die Reparatur-Kontingenz aus dem Standard-Immobilienverkaufsvertrag, der in North Carolina weit verbreitet ist. Der Wortlaut in Ihrem Immobilienkaufvertrag kann ähnlich oder sehr unterschiedlich sein.
13. (c) Falls Reparaturen erforderlich sind, hat der Verkäufer die Möglichkeit, diese nach den in (a) und / oder (b) genannten Prüfungen zu vervollständigen oder zu verweigern. Wenn der Verkäufer sich entscheidet, die Reparaturen nicht durchzuführen, hat der Käufer die Möglichkeit, das Eigentum in seinem gegenwärtigen Zustand zu akzeptieren oder diesen Vertrag zu kündigen. In diesem Fall werden alle ernsthaften Gelder zurückerstattet. Soweit hier nicht anders angegeben, sind alle Gegenstände, die nicht unter (a) (i), (a) (ii), (a) (iii) und (b) oben aufgeführt sind, von Reparaturverhandlungen im Rahmen dieses Vertrags ausgeschlossen.
Diese Reparaturklausel legt die Rechte und Pflichten beider Parteien klar fest. Der Verkäufer kann die vom Käufer gefundenen Probleme reparieren oder die Option dazu weitergeben.
Die Absätze, die am Ende der Klausel angegeben sind, beziehen sich auf die Hausinspektionskontingenz, die vorgibt, dass Artikel, die bei der Schließung ordnungsgemäß funktionieren sollen, und Details über Inspektionen für holzzerstörende Insekten bestimmen.
Es gibt ein separates Addendum oder einen Anhang, mit dem ein Reparaturvertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer geschlossen werden kann.
Put-Ausgaben auf
Wenn möglich, sollten Käufer so viele Schließungskosten wie möglich hinauszögern, bis Reparaturprobleme bekannt und gelöst sind. Warum Geld für eine Titelsuche, Umfrage und andere teure Abschlusskosten ausgeben, bis Sie wissen, dass das Haus Ihnen gehören wird? Holen Sie Ihre Inspektionen frühzeitig aus dem Weg, damit Sie Reparaturprobleme aushandeln und mit dem Geschäft des Schließens weitermachen können.
Ungelöste Reparaturprobleme
Bekannte Probleme werden zu wesentlichen Tatsachen: Sofern der Käufer keine unrealistischen Forderungen stellt, ist es oft im Interesse des Verkäufers, zu verhandeln und Reparaturen durchzuführen. Sobald ein Problem bekannt ist, wird es zu einer wesentlichen Tatsache, die allen potenziellen zukünftigen Käufern offengelegt werden muss.
Manchmal glauben Verkäufer, dass sie den Preis des Hauses erhöhen können, um die Reparatur zu decken, aber wenn das Haus bereits korrekt ist, funktioniert das normalerweise nicht. Ein überteuertes Haus steht auf dem Markt, anstatt zu verkaufen, und die Verkäufer machen weiterhin Zahlungen, anstatt in ihr neues Haus umzuziehen.
Banken können keine Kredite vergeben: Probleme, die bei einer Schätzung festgestellt wurden, könnten dem Kreditgeber eine rote Flagge geben; Solche Probleme könnten den Kreditgeber veranlassen, eine strukturelle Inspektion zu verlangen, um sicherzustellen, dass es keine Probleme mit dem Haus gibt. Die Bank könnte sich weigern, das Darlehen abzuschließen, bis Reparaturen durchgeführt werden.
Planen von Reparaturen
Reparaturen vor dem Schließen: Wenn der Verkäufer vor dem Schließen Reparaturen durchführt, nehmen Sie Ihren Hausinspektor zur erneuten Überprüfung zurück, sobald Sie die Nachricht erhalten haben, dass die Reparatur abgeschlossen ist. Warten Sie nicht auf den letzten Durchgang, denn Sie wollen am Tag des Schließens nicht erfahren, dass Reparaturen nicht durchgeführt oder schlecht gemacht wurden. Der Hausinspektor kann Ihnen eine zusätzliche Gebühr für den Service in Rechnung stellen.
Nach dem Schließen durchgeführte Reparaturen: Es gibt einige grundlegende Szenarien für Reparaturen nach dem Schließen:
- Der Verkäufer kann Ihnen beim Abschluss eine Pauschale zur Deckung der Kosten für Reparaturen geben, die Sie nach dem Schließen einleiten.
- Der Verkäufer kann eine Reparaturperson im Voraus bezahlen, um die Arbeit auszuführen.
- Ein Teil des Erlöses des Verkäufers kann nach Schließung treuhänderisch gehalten werden und für Reparaturen verwendet werden. Eine unterzeichnete Vereinbarung sollte vorhanden sein, um sicherzustellen, dass Reparaturen durchgeführt werden.
Welche Methode Sie verwenden, hängt von der Komplexität der Reparaturen ab. Einfache Gegenstände, bei denen Sie die Schätzung, die Sie erhalten haben, als ausreichend erachten, könnten wahrscheinlich als Pauschalbetrag bezahlt werden. Umfangreiche Reparaturen decken oft Probleme auf, wenn sie fortschreiten, und kosten fast immer mehr als erwartet.
Käufer sollten sich mit einem Anwalt beraten, um sicherzustellen, dass ihre Interessen geschützt sind, bevor sie sich bereit erklären, Reparaturen nach dem Schließen vorzunehmen.
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