Die Erbbaurechtszinsdeckung schützt ein Unternehmen vor den finanziellen Folgen des Verlustes eines attraktiven Leasingvertrags. Diese Abdeckung ist wichtig, wenn ein Unternehmen deutlich weniger als den Marktpreis bezahlt, um seine Räumlichkeiten zu vermieten.
Kündigung eines Mietvertrages
Viele Mietverträge ermöglichen es dem Gebäudebesitzer, den Mietvertrag zu kündigen, wenn das Gebäude aufgrund eines physischen Verlustes ganz oder teilweise unbewohnbar wird.
Der Vermieter kann das Mietrecht auch dann kündigen, wenn der vom Mieter bewohnte Teil des Gebäudes nicht beschädigt wurde. Wenn das Gebäude völlig zerstört wird, kann der Vermieter die Möglichkeit haben, aber nicht die Verpflichtung, die Struktur wieder aufzubauen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ein stark beschädigtes Gebäude zu reparieren oder auszutauschen, es sei denn, er hat eine Versicherungsleistung erhalten.
Wie das folgende Beispiel zeigt, kann die Stornierung eines Leasingvertrags schwerwiegende Auswirkungen auf ein kleines Unternehmen haben, das weniger bezahlt als der übliche Mietpreis. Es zeigt auch die Bedeutung der Erbbaurechtsdeckung.
Beispiel
Floyd besitzt Fantastic Flooring, ein Unternehmen, das Teppiche und andere Bodenbeläge aus einem Lagerhaus verkauft. Das Unternehmen mietet eine Hälfte eines 20.000 Quadratmeter großen Lagers von Peerless Properties. Es zahlt zurzeit $. 50 ein Quadratfuß für 10, 000 Quadratfuß oder $ 5, 000 monatlich. Der Mietwert des Lagers ist $. 75 ein Quadratfuß oder $ 7, 500 pro Monat.
Mietwert bedeutet Miete, die der Vermieter zu Marktpreisen einnehmen kann.
Floyd verhandelte vor zwei Jahren über seinen Mietvertrag, als die Mietpreise in seinem Gebiet gedrückt wurden. Die Mieten haben sich seitdem erholt, aber der Mietvertrag von Floyd wird nicht für drei Jahre auslaufen. Sollte Floyd seinen Pachtvertrag verlieren, müsste seine Firma eine andere Immobilie zu Marktpreisen mieten.
Im Rahmen eines neuen Mietvertrags würde das Unternehmen wahrscheinlich weitere $ 2, 500 mehr pro Monat oder $ 30, 000 pro Jahr zur Miete zahlen. Wenn das Unternehmen heute seinen Pachtvertrag verliert, würde dies in den nächsten drei Jahren zusätzliche Kosten von 90.000 $ verursachen.
Floyd hat seit Beginn seines Mietvertrags eine Reihe von Verbesserungen und Verbesserungen am Lagerhaus vorgenommen. Dazu gehören neue Beleuchtung, angepasste Regale und Upgrades zur Laderampe. Die Verbesserungen sind jetzt Teil des Gebäudes. Floyd besitzt sie nicht, aber er wird für den Rest seines Mietverhältnisses ein Nutzungsinteresse an ihnen haben.
Irgendwann in der Nacht löst fehlerhafte Verkabelung ein Feuer aus, das das Gebäude schwer beschädigt. Abgesehen von einigen geringfügigen Rauch- und Bodenbelägen ist der Teil des Lagers, der von Fantastic Flooring genutzt wird, vom Brand nicht betroffen. Dennoch löscht Peerless Properties Floyds Leasing. Fantastic Flooring ist für die Beschädigung seiner Bodenbeläge im Rahmen seiner Gewerbeimmobilienpolitik versichert. Jedoch hat Fantastic Flooring keine Deckung für den wirtschaftlichen Verlust, den es aufgrund des Verlusts seines Mietvertrags erleiden wird.Das Unternehmen hat auch keine Deckung für den Verlust der Nutzung der Verbesserungen, die es an dem Gebäude vorgenommen hat. Diese Gegenstände wurden nicht beschädigt, so dass der Nutzungsausfall nicht durch die Sachversicherung des Unternehmens gedeckt ist.
Floyd hätte sein Geschäft gegen die finanziellen Verluste schützen können, die sich aus der Aufhebung eines Leasingvertrags durch den Erwerb von Erbbaurechtszinsen ergeben. Diese Deckung kann über ein separates Formular zu einer Richtlinie für kommerzielle Immobilien hinzugefügt werden.
Leasehold-Zinsversicherung
Die Leasehold-Zinsversicherung deckt den finanziellen Verlust ab, den Sie durch die Kündigung Ihres Leasingvertrags erleiden. Damit ein Schaden gedeckt werden kann, muss er aus dem direkten physischen Verlust von (oder Schaden an) Eigentum an den in den Erklärungen beschriebenen Räumlichkeiten resultieren. Darüber hinaus muss der Schaden aus einer unter Ihrer Police versicherten Gefahr resultieren.
Die Deckungsrückstellung kann Folgendes umfassen, wenn im Deckungsplan eine Versicherungsgrenze angegeben ist:
- Mietverhältnis Dies ist die Differenz zwischen der monatlichen Miete, die Sie zahlen, und dem Mietwert von die Eigenschaft (die Marktmiete). Im vorherigen Beispiel beträgt das Mieterinteresse von Fantastic Flooring $ 2 500 ($ 7, 500 minus $ 5, 000).
- Bonuszahlungen Dies ist der nichtamortierte Teil eines Cash-Bonus, den Sie gezahlt haben, um einen Leasingvertrag zu erhalten, und der Ihnen nicht zurückerstattet wird. Zum Beispiel haben Sie Ihrem Vermieter einen Bonus in Höhe von $ 5.000 gezahlt, um einen 3-Jahres-Mietvertrag und nicht einen 5-Jahres-Mietvertrag zu sichern.
- Verbesserungen und Verbesserungen Ihr Unternehmen hat möglicherweise Verbesserungen an Ihrem Mietobjekt vorgenommen, die Sie nicht legal entfernen können. Abgedeckte Leasingzinsen beinhalten den nicht abgeschriebenen Teil der Zahlungen, die Sie für Verbesserungen getätigt haben. Es enthält nicht den Wert von Verbesserungen, die unter anderen Versicherungen abgedeckt sind.
- Prepaid-Miete Dies ist der nichtamortierte Teil der Miete, den Sie im Voraus bezahlt haben und der Ihnen nicht zurückerstattet wird. Zum Beispiel haben Sie drei Monatsmieten im Voraus bezahlt, als Sie Ihre Immobilie gemietet haben.
Net Leasehold Interest
Bei Pachtzinsdeckung wird die Versicherungsgrenze in Form von Net Lease Interest ausgedrückt. Wenn Ihr Mietvertrag storniert wird, zahlt Ihr Versicherer für den Verlust am meisten Ihre Netto-Leasingrate zu dem Zeitpunkt, zu dem der Verlust eintritt. Die Netto-Leasingrate umfasst zwei Komponenten.
Mieterzinsen (TLI) Dies ist der Vorteil, den Sie aus einer günstigen Mietdauer in den verbleibenden Monaten erhalten. Ihre TLI ist der Barwert Ihrer Brutto-Pachtzinsen . Sie berechnet sich aus der Multiplikation Ihres Brutto-Leasingzinssatzes mit dem geltenden Erbbaurechtszinsfaktor. Ihre Brutto-Leasingrate ist die Differenz zwischen dem Mietwert Ihrer Räumlichkeiten und der monatlichen Miete. Angenommen, der Marktpreis für die Miete beträgt 5.000 USD pro Monat und Ihr Unternehmen bezahlt derzeit 3.500 USD. Ihr Bruttopachtzins beträgt 1.500 USD (5.000 USD abzüglich 3.500 USD).
Der Faktor für den Pachtbesitz wird aus einer Tabelle abgeleitet, die Ihrer Richtlinie angehängt ist. Die Faktoren variieren in Abhängigkeit von dem vorherrschenden Zinssatz und den verbleibenden Monaten des Leasingverhältnisses.Angenommen, Sie haben noch 36 Monate in Ihrem Leasingvertrag. Wenn der vorherrschende Zinssatz 5 Prozent beträgt, beträgt der Pachtzinsfaktor 33. 4213. Ihre Netto-Leasingrate beträgt $ 1, 500 X 33. 4213 oder 50, 132.
Monatliche Pachtzinsen (MLI) Die monatlichen Erbbaurechtszinsen spiegeln Ihre monatlichen Kosten für Bonuszahlungen, Verbesserungen und Verbesserungen sowie die vorausbezahlte Miete wider. Diese Artikel gelten nicht, wenn Sie keinen Bonus bezahlt, keine Verbesserungen vorgenommen oder keine Miete im Voraus bezahlt haben. Wenn Sie diese Kosten versichern möchten, müssen die monatlichen Pachtzinsen für jeden getrennt berechnet werden. Für jeden Artikel werden Ihre ursprünglichen Kosten durch die Anzahl der Monate geteilt, die in Ihrem Mietvertrag verblieben sind, als Sie die Ausgaben getätigt haben. Zum Beispiel, nehmen Sie an, dass sechs Monate in Ihre 36-Monats-Leasing, verbrachte Sie $ 25.000 für Verbesserungen. Ihr MLI beträgt $ 25, 000/30 oder 833.
Nettoleasingzinsen
Die in Ihrer Police für die Pachtzinsdeckung angegebene Grenze ist die Summe der Pachtzinsen Ihrer Pächter und Ihrer monatlichen Pachtzinsen zu Beginn des Politik. Wenn Ihre TLI beispielsweise $ 1, 500 und Ihr MLI $ 833 beträgt, beträgt Ihre Netto-Leasingrate bei Vertragsabschluss $ 2, 333. Dies ist der höchste Betrag, den Ihr Versicherer unter Pachtzinsdeckung zahlt, wenn Ihr Leasingvertrag zu Beginn des Politik.
Ihre Netto-Leasingrate sinkt jeden Monat während der Laufzeit Ihrer Police. Wenn Ihr Leasingvertrag gekündigt wird, zahlt Ihr Versicherer maximal die Leasingrate Ihres Leasingverhältnisses zu dem Zeitpunkt, zu dem der Verlust eintritt . Ihr Versicherer wird Ihre Netto-Leasingrate berechnen, indem Sie Folgendes hinzufügen:
- Ihre Bruttoverlöschlagssumme multipliziert mit dem Erbbaurechtszinsfaktor für die verbleibenden Monate Ihres Leasingverhältnisses zum Zeitpunkt des Verlusts
- Ihre monatlichen Erbbaurechtszinsen multipliziert mit den verbleibenden Monate Ihres Mietverhältnisses zum Zeitpunkt des Verlustes