Verkäufer Lease to Buyer für Verweigerung zu schließen Leerverkauf

nicht zu schließen Frage: Ist der Verkäufer gegenüber dem Käufer für die Verweigerung des Abschlusses eines Leerverkaufs verantwortlich?

Ein Leser fragt: Ich bin ein sehr verrückter Immobilienmakler, und ich kontaktiere Sie, weil ich glaube, Sie kennen die Antwort darauf. Meine Käufer kaufen einen Leerverkauf. Der Zulassungsagent gab uns eine Kopie des Zulassungsbescheids und teilte uns mit, dass wir zugelassen wurden. Meine Käufer zahlten dann eine Schätzung, und wir führten eine Hausinspektion und eine Schädlingsinspektion durch. Sie gaben mehr als $ 1 000 an Vorabgebühren aus. Nun weigert sich der Verkäufer, den Leerverkauf zu beenden. Können wir den Verkäufer verklagen oder ihn schließen? Ist der Verkäufer gegenüber einem Käufer haftbar, wenn er sich weigert, einen Leerverkauf zu tätigen? " - California REALTOR®

Antwort: Es ist wahrscheinlich gut, dass Sie mich fragen, ob der Verkäufer gegenüber dem Käufer haftbar ist, weil er sich weigert, den Leerverkauf zu schließen, weil die Antwort, die Sie von einem Leerverkaufsanwalt erhalten, lauten könnte: "Hot dog, lass uns vor Gericht gehen."

Denken Sie fast immer daran, dass Sie einen Anwalt haben, der aufgrund des Ratschlags des Anwalts viel Geld verdienen kann, dann haben Sie vielleicht einen Konflikt. Es ist, als würde er einen Chirurgen fragen, ob er operieren sollte. Oder fragen Sie einen Verkäufer von Nordstrom, ob Sie die roten Lackpumps von Jimmy Choo kaufen sollten, ja, ja, ja.

Andererseits fragen Sie mich nach einem die Haftung des Verkäufers, kann ich nicht ein Rechtsgutachten machen, weil ich kein Rechtsanwalt bin und ich nicht übt Gesetz Als Immobilienmakler wie Sie selbst kann ich Rechtsberatung nicht geben Ich kann jedoch mit Ihnen meine persönlichen Gedanken teilen über eine Selle Die Haftung von r basiert auf meinen eigenen Erfahrungen bei der Abwicklung von Leerverkäufen in Kalifornien.

Ich kann Ihre Wut in dieser Situation sicherlich spüren. Hier haben Sie Käufer, die glaubten, dass der Verkäufer mit dem Leerverkauf kooperierte, und auf der Grundlage dieser Überzeugung geben die Käufer viel Geld aus, um das Eigentum zu untersuchen, um sich auf die Schließung vorzubereiten. Sie fühlen sich vielleicht getäuscht und irregeführt. Sie könnten das Gefühl haben, dass der Verkäufer einen impliziten Treu und Glaubensvertrag im Vertrag verletzt hat.

Es gibt jedoch zwei wichtige Dokumente, die wahrscheinlich in Ihrem Kaufvertrag enthalten sind und die den Verkäufer von dem Leerverkauf trennen.

Das Nachtragsangebot ermöglicht es dem Short Sale-Verkäufer, die Schließung von

C zu beenden. A. R. ändert und aktualisiert ständig seine Immobilienformulare, und der Leerverkaufsnachtrag, SSA, ist keine Ausnahme. Viele andere Staaten folgen diesem Beispiel und verwenden ähnliche Formen, um die Konsequenzen eines Leerverkaufs zu erklären, da die Standardkaufverträge keine Leerverkäufe behandeln.

Der Nachtrag zum Leerverkauf besagt, dass der Käufer und Verkäufer nicht mit den Bedingungen des Leerverkaufgebers einverstanden sind.Man könnte sagen, die Tatsache, dass der Verkäufer seinen Käufern Geld für Inspektionen ausgeben ließ, bedeutete, dass der Verkäufer eine implizite Genehmigung erteilt hatte. Ein Gericht kann nicht zustimmen und sagen, dass die Zustimmung schriftlich erfolgen muss, da alle Immobilienverträge schriftlich sein müssen.

Der Nachtrag zum Leerverkauf besagt auch, dass Käufer und Verkäufer selbst für ihre eigenen Kosten verantwortlich sind, selbst wenn einer der Parteien den Leerverkauf storniert.

Die MARS-Hypothekenhilfe-Mitteilung lässt den Leerverkaufsverkäufer von der Schließung weggehen

Das Hypothekenhilfe-Entlastungsdienstleistungsangebot der Hypothekenbefreiungsanzeige ist das Ergebnis einer Entscheidung der FTC, die als MARS bekannt ist.

Alle Immobilienmakler, die in jedem Staat Leerverkäufe abwickeln, sollen dem Verkäufer eine Kopie der MARS-Bekanntmachungen geben, bevor der Verkäufer zur Zahlung einer Provision verpflichtet ist. Und ja, Verkäufer zahlen die Provision in einem Leerverkauf. Provisionen werden aus dem Verkaufserlös bezahlt.

Die Grundlagen von MARS sind wie folgt:

• Der Verkäufer kann zu jeder Zeit aufhören, Geschäfte mit dem Listing Agent zu tätigen.
• Der Listingagent ist weder mit der Regierung verbunden noch von der Regierung genehmigt.
• Der Leihgeber könnte das Angebot nicht genehmigen.
• Wenn ein Angebot von der Leerverkaufsbank abgegeben wird, hat der Verkäufer das Recht, das Angebot abzulehnen.
• Wenn der Verkäufer das Angebot annimmt, bezahlt der Verkäufer die vorgeschriebene Gebühr an den Listing Agent.
• Wenn der Verkäufer das Angebot ablehnt, schuldet der Verkäufer dem Listing Agent nichts.
• Die Höhe der Gebühr des Listing Agents ist angegeben.
• Wenn der Verkäufer aufhört, die Hypothek zu bezahlen, geht der Kredit des Verkäufers in die Röhre und der Verkäufer kann das Haus verlieren.

Bislang müssen die Agenten in Kalifornien den Käufern keine Kopie einer der MARS-Angaben vorlegen, weder die MARSSN noch die MARSMRN. Es ist meine persönliche Meinung, dass, da die MARS-Dokumente den Verkäufer den Leerverkauf jederzeit vor der schriftlichen Annahme des Leerverkaufs genehmigen lassen, der Käufer auf diese Offenlegung aufmerksam gemacht werden sollte.

Unter dem Strich handelt es sich bei einem Leerverkauf in der Regel um einen notleidenden Verkauf. In Notsituationen haben Hausbesitzer spezifische Rechte. Niemand wird wahrscheinlich erfolgreich sein, wenn ein Verkäufer sein Haus als Leerverkauf verkauft, wenn der Verkäufer nicht verkaufen will. Ein Leerverkauf ist eine Wahl. Aber es bedeutet nicht, dass Sie keinen Anwalt finden werden, der bereit ist, es zu versuchen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.