Verbesserungen vs. Reparaturen für Vermieter

Für Steuerzwecke sowie für die potenzielle Wertschätzung Ihrer Immobilie ist es sehr wichtig, den Unterschied zwischen einer Verbesserung und einer Reparatur Ihres Mietobjekts zu verstehen. Sie haben unterschiedliche steuerliche Auswirkungen sowie unterschiedliche Auswirkungen auf den Wert Ihrer Immobilie. *

Was ist eine Verbesserung?

Eine Verbesserung ist jede Art von Renovierung, die die "Nutzungsdauer" der Immobilie verlängert.

Die Theorie besagt, dass sie die Immobilie für die kommenden Jahre wertvoll machen wird und nicht nur im aktuellen Steuerjahr. Bei Verbesserungen wird in der Regel berücksichtigt, dass etwas hinzugefügt wird, das zuvor nicht vorhanden war, ein bereits vorhandenes Upgrade durchgeführt oder das Asset an eine neue Verwendung angepasst wurde. Verbesserungen sind in der Regel intensiver als Reparaturen und normalerweise mit höheren Kosten verbunden.

Beispiele für Verbesserungen:

• Hinzufügen eines Zusatzes
• Hinzufügen einer zentralen Klimaanlage
• Installation eines Sicherheitssystems
• Installation eines brandneuen Teppichs
• Austausch eines ganzen Daches
• Ersetzen aller bestehenden Sanitäranlagen
• Ersetzen aller vorhandenen elektrischen
• Renovieren einer Küche
• Ersetzen aller Fenster

Was ist eine Reparatur?

Eine Reparatur ist eine Wartung, die erforderlich ist, um das Eigentum in einem einwandfreien Zustand zu halten. Die IRS definiert Reparaturen als solche, die "keinen signifikanten Wert für das Eigentum schaffen oder dessen Lebensdauer verlängern. "Sie sind angemessen in der Menge und sind notwendig, um das Eigentum in bewohnbarem Zustand zu halten.

Bei Reparaturen wird im Allgemeinen davon ausgegangen, dass ein Artikel seinen früheren Zustand wiederherstellt.

Reparaturbeispiele:

• Reparatur eines Holzfußbodens
• Renovierung eines Raumes
• Reparatur eines Daches
• Reparatur bestehender Leitungen
• Reparatur bestehender Geräte
• Austausch eines Türknaufs
• Austausch eines Fensters
• Ersetzen eines defekten Rauchmelders
• Ersetzen von verrotteten Dielen
• Ersetzen von gerissenen Bodenfliesen

Können Sie Verbesserungen bei Ihren Steuern ableiten?

Ja, aber der volle Wert kann nicht in dem Jahr abgezogen werden, in dem sie entstanden sind. Dies liegt daran, dass Verbesserungen eine nützliche Lebensdauer haben und in den Folgejahren einen Mehrwert schaffen, nicht nur in dem Jahr, in dem die Verbesserung eingetreten ist. Verbesserungen müssen nach einem festgelegten Abschreibungsplan aktiviert und abgeschrieben werden (sie sind für jeden Vermögenswert unterschiedlich). Sie müssen die Kosten der Verbesserung über die Nutzungsdauer der Verbesserung teilen und dann einen jährlichen Abzug auf der Grundlage der Kosten des jeweiligen Jahres vornehmen.

Beispiel: Sie haben $ 5.000 an Arbeit auf Ihrem Grundstück erbracht. Es gilt als eine Verbesserung. Daher müssen Sie es über einen festgelegten Abschreibungsplan abziehen. Wir verwenden einen Abschreibungsplan von 10 Jahren. Wir gehen davon aus, dass es keinen Bergungswert gibt, was bedeutet, dass es nach den 10 Jahren nichts wert ist.Wir werden auch von einer linearen Abschreibung ausgehen, dh die Kosten werden gleichmäßig über die 10 Jahre verteilt. So können Sie ($ 5000/10) eine Ausgabe von $ 500 pro Jahr für die nächsten 10 Jahre beanspruchen. Angenommen, Sie haben einen Steuersatz von 28%, sparen Sie ($ 500 *. 28) $ 140 Steuern für das Jahr.

Können Sie Reparaturen bei Ihren Steuern abziehen?

Ja, Sie können die vollen Kosten der Reparatur in dem Steuerjahr abziehen, in dem die Reparatur abgeschlossen wurde.

Beispiel: Sie haben $ 5.000 an Arbeit auf Ihrem Grundstück erbracht. Es gilt als eine Reparatur. Als Reparatur können Sie den gesamten Aufwand im laufenden Jahr abziehen. Angenommen, Ihr Steuersatz beträgt 28%. So sparen Sie ($ 5, 000 *. 28) $ 1400 in Steuern.

Verbesserungen vs. Reparaturen, was ist besser?

Eins ist nicht unbedingt besser als das andere. Eine Verbesserung, wie z. B. das Hinzufügen eines Zusatzes, erhöht den Wert Ihrer Immobilie, aber die gesamten Kosten einer Reparatur, wie z. B. die Reparatur eines Dachlecks, können sofort von Ihren Steuern abgezogen werden, sodass mehr Geld in der Tasche bleibt.

Die ideale Situation hängt von Ihren Bedürfnissen ab. Einige Vermieter müssen alle sofortigen Abschreibungen maximieren, weil ihr Lebensunterhalt von ihrem jährlichen Mieteinkommen abhängig ist. In diesem Szenario wäre es von Vorteil, wenn Sie eine Ausgabe als Reparatur klassifizieren können, da dies die Nachsteuergelder des Vermieters für das jeweilige Jahr maximieren würde.

Wenn der Vermieter jedoch keine zusätzlichen Abzüge für das gegebene Jahr benötigt, kann eine Verlängerung der Abschreibungsdauer um mehrere Jahre durch eine Klassifizierung der Kosten als Verbesserung vorteilhaft sein.

Viele Vermieter und Mieter nutzen ein Schlupfloch, indem sie einen Mieter in das Eigentum bringen und dann Reparaturen durchführen. "Dadurch kann der Vermieter umfangreichere Wartungsarbeiten durchführen, die andernfalls als Verbesserung klassifiziert worden wären. Da der Mieter bereits dort wohnt, kann der Vermieter behaupten, dass die Arbeit notwendig ist, um den Mieter zufriedenzustellen.

Für jene Dinge, die in einen Graubereich zwischen Verbesserungen und Reparaturen fallen könnten, hängt es wirklich davon ab, wie bequem Sie und Ihr Buchhalter mit der Verteidigung Ihrer Forderung gegen IRS-Prüfung sind.

* Sie sollten immer den IRS oder einen zertifizierten Buchhalter konsultieren, um zu entscheiden, welche Abzüge für Ihre spezifische Situation gelten.