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Sie wissen, dass Immobilienprovisionen verhandelbar sein sollen, nicht wahr? Unabhängig von lokalen Gepflogenheiten stehen Immobiliengebühren im Allgemeinen zur Diskussion. Einige Agenten stimmen einer Gebührenreduzierung sofort zu. Andere werden es diskutieren. Aber niemand wird sich darüber aufregen. Es wird erwartet. Obwohl, seien Sie darauf vorbereitet, dass einige Agenten keine Kommission mit Ihnen verhandeln werden. Weil einige Agenten nicht müssen.
Verstehen, wie Agenten bezahlt werden
Splits variieren je nach Police und Produktion zwischen den Brokern. Ein Top-produzierender Agent, der 100 Transaktionen pro Jahr abschließt, wird in der Regel mehr bezahlt, also höher aufgeteilt, als ein Agent, der alle zwei Monate einen Deal abschließt. Nur lizenzierte Immobilienmakler können eine Provision erhalten. Makler haben schriftliche Vereinbarungen, in denen Agenten beschäftigt sind, und zahlen wiederum die Makler, typischerweise als unabhängige Auftragnehmer.
Von einem Verkäufer gezahlte Provisionen werden geteilt, wobei etwa die Hälfte an die Listing-Seite und der Rest an die Verkaufsseite geht; Es ist nicht immer eine 50/50-Division. Manchmal werden Listing-Agenten mehr bezahlt als die Agenten, die den Käufer mitbringen.
Warum belasten nicht alle Agenten die gleiche Kommission?
Zum größten Teil tun sie das gemäß den örtlichen Gepflogenheiten. Obwohl Sie Discount-Agenten, Top-Produzenten, Nachbarschafts-Spezialisten, Veteranen-Agenten, brandneue Agenten, Teilzeit-Agenten und Agenten in jeder Größe und Farbe finden.
Agenten sind nicht miteinander identisch. Sie sollten niemals einen Agenten auswählen, der auf Provision basiert. Sie könnten finden, dass die teureren Agenten Dienstleistungen und Gewinnmodelle für ihre Verkäufer anbieten, die weniger teuren Agenten nicht. Insgesamt werden Agenten in der Regel bezahlt, was sie wert sind. Sie sind nicht alle die gleiche Gebühr wert.
Typischer Nettogewinn
Fragen Sie sich, wie viele Agenten verdienen? Sagen wir, Marys Käufer kauft ein 150.000 $ Haus. Die gezahlte Gesamtprovision beträgt 7%, mit 4% an den Broker und 3% an den Broker. Mary's Broker erhält $ 4, 500. Mary's Anspruch auf 50% weniger als 8% Franchise-Gebühr. Mary erhält $ 2, 070. Daraus bezahlt Mary ihre Gemeinkosten von 22% und legt 30% in Ersparnisse für die Zahlung von Sozialversicherungsbeiträgen, Bundes- und Staatssteuern ab. Mary hat $ 993 gemacht. 60 Nettogewinn.
Wenn Mary nur eine Transaktion pro Monat abschließt und eine typische 40-Stunden-Woche abschließt, beträgt der Nettostundenlohn ungefähr $ 5. 78 für den Monat. Wenn sie zwei Angebote pro Monat abschließt, dann macht Mary ungefähr das Gleiche wie die Gangreferenten im Home Depot.
Verkaufen und Kaufen mit dem gleichen Makler
Es ist zulässig, Maria zu fragen, ob sie einen Teil ihrer Provision vergütet, wenn sie Sie vertritt, um Ihr Haus zu verkaufen, und auch, dass Sie ein Haus kaufen. nicht zustimmen.Die Theorie geht davon aus, dass zwei Vögel im Busch besser sind als einer in der Hand. Mit anderen Worten: Wenn Mary Ihr Listing-Agent ist, erhält sie die Listing-Seite der Provision. Und indem sie Ihnen hilft, ein anderes Haus zu kaufen, verdient sie die Verkaufsseite dieser Transaktion.
Eine Person. Zwei Angebote. Aber es ist nuancierter als das.
Es gibt Agenten, die Ihnen einen Rabatt anbieten, wenn Sie ein Haus über ihre Agentur verkaufen und kaufen. Immobilienmakler, die sich weigern, Gebühren zu diskontieren, glauben wahrscheinlich, dass die beiden Transaktionen voneinander getrennt sind, was sie sind. Sie haben denselben Arbeitsaufwand zur Folge, unabhängig davon, ob Verkäufer und Käufer dieselbe Person oder zwei verschiedene und nicht verwandte Personen sind. Wenn Mary ihre Listungskommission für Sie zwecks doppelter Arbeit und weniger als doppelt so viel Geld vergütet, könnte sie auch auf der Verkaufsseite der Kommission getroffen werden, da sie keine Kontrolle über die Gebühren hat, die ein anderer Agent verhandelt. Um Mary zu überreden, dir "eine Pause zu gönnen", musst du Mary vielleicht einen anderen Anreiz bieten, wie zum Beispiel Überweisungen, um ihr mehr Geschäfte auf dem Weg zu schicken.
Wenn derselbe Agent für Sie und den Käufer steht
Dies wird als duale Agentur bezeichnet und ist in einigen Bundesstaaten nicht einmal legal.
Aber wo es legal ist, würde Mary beide Seiten der Provision, der Auflistung und der Verkaufsgebühren verdienen. Es heißt Doppelendung einer Transaktion. Gleiches Eigentum, aber zwei separate Parteien mit separaten Interessen und separaten Fähigkeiten zu verklagen. Mary hat jetzt die Haftung erhöht.
Es ist manchmal eine übliche Taktik, die von Verkäufern in bestimmten Teilen des Landes verwendet wird, um einen Listing-Agenten zu fragen, ob sie sich bereit erklärt, ihre Provision zu senken, wenn sie sowohl den Verkäufer als auch den Käufer repräsentiert. Sie haben die Möglichkeit, dies zu verhandeln, wenn Sie die Auflistungsvereinbarung unterschreiben oder wenn Sie ein Angebot erhalten, aber es ist besser, wenn Sie dieses Szenario im Vorfeld des Listings im Voraus besprechen.
Bedenken Sie, dass diese Verhandlung möglicherweise nach hinten losgeht. Es könnte den Eifer oder die Motivation des Listingsagenten verringern, Ihr Haus an seinen eigenen Käufer zu verkaufen. Abgesehen von ihrer gesetzlichen Treuhänderverantwortung, Ihr Haus für alle verfügbaren Käufer zu vermarkten, was ist ihr Anreiz, einen Käufer dazu zu bringen, Ihr Haus zu kaufen, wenn seine Gebühr reduziert wird? Vor allem, wenn sie diesen Käufer von jemand anderem verkaufen und mehr bezahlt bekommt. Aber gehen Sie weiter und fragen Sie nach. Viele Agenten stimmen der "variablen Provision" zu, wenn sie gefragt werden, weil sie die Chancen vermuten, dass sie nicht beide Seiten repräsentieren, also geben sie nichts auf.
Multiple Listings, Same Seller
Die Reduzierung von Provisionen im Austausch gegen eine Reihe exklusiver Angebote desselben Verkäufers hängt von folgenden Faktoren ab:
- Dollarvolumen
- Kauflust
- Marktmobilität
Wenn alle drei Variablen zugunsten des Agenten sind, ist es ein Kinderspiel, zu verhandeln und wahrscheinlich die einfachste Verhandlung zu gewinnen. Obwohl nicht jeder Agent zustimmen wird.
Agents, die Nachbarschaften kontrollieren
Agents, die jedes Jahr eine Menge Geschäfte in bestimmten Gebieten tätigen, verzinsen hier und da einen Punkt.Dies sind Agenten, die möglicherweise eine höhere Provision verlangen, aber schnell zustimmen, die Gebühren zu senken, wenn es Konkurrenz von einem anderen Agenten gibt. Wenn Sie einen Agenten mögen, der Ihnen eine höhere Provision gutgeschrieben hat, aber eine zweite Person interviewt hat, die sich bereit erklärt hat, die Arbeit für weniger zu erledigen, rufen Sie den ersten Agenten zurück und bieten Sie die Gebühr für den zweiten Agenten an. Erkläre warum. Denken Sie auch daran, dass das Sprichwort: Sie bekommen, wofür Sie zahlen, ist sehr oft wahr. Lassen Sie sich nicht so sehr von Provisionen abhängen, dass Sie den besten Agenten, den Sie finden könnten, aus den Augen verlieren.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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