Umgang mit einem Leerverkaufsangebot

Es bedarf einer bestimmten Person, um die Gegenangebote zu verhandeln, geschweige denn ein Gegenangebot mit einer Leerverkaufsbank. Das liegt daran, dass ein Teil der Gegenangebotverhandlung Bedingungen und Bedingungen beinhalten kann, die typischerweise bei einer Transaktion nicht auftreten. Darüber hinaus kann das Gegenangebot für die beteiligten Parteien keinen Sinn ergeben.

Warum sollte ein Leerverkaufsangebot keinen Sinn machen?

Es sei kein Irrtum, das Gegengebot ist für die Partei, die das Gegenangebot macht, immer sinnvoll.

In diesem Fall wäre diese Partei die Leerverkaufsbank. Ob der Listing Agent, der Verkäufer, der Agent des Käufers oder die Käufer die Gründe für das Gegenangebot verstehen, ist nicht relevant.

Hier einige Gründe, warum das Gegenangebot lächerlich erscheinen könnte:

• Die Bank will den Leerverkauf nicht genehmigen. Ja, es ist möglich, dass die Bank, aus welchen Gründen auch immer, zu dem Schluss gekommen ist, dass es im besten Interesse der Bank wäre, sie abzuschotten. Vielleicht wird der Bank mehr Geld bezahlt, um durch ihre PSA auszuschließen? Wenn es profitabler ist, eine Zwangsvollstreckung vorzunehmen, könnte die Bank zu einem Preis reagieren, der den Verkauf von Leerverkäufen vorzieht. So oder so wird die Bank gewinnen.
• Die Anlegerrichtlinien können eine Bestimmung enthalten, die die Gegenangebotsbestimmungen vorschreibt. Eine Anlegerrichtlinie kann normalerweise nicht geändert werden. Es ist was auch immer es ist. Der Investor müsste es ändern, und dieser Investor könnte ein Pool von Investoren sein, die keinen Anreiz haben, bestehende Vereinbarungen zu ändern.

• Der BPO-Agent oder der Gutachter hat einen Fehler gemacht. BPO-Agenten können aufgefordert werden, eine Schätzung des Wertes in einem Bereich vorzunehmen, den der BPO-Agent nicht sehr gut kennt. Es passiert viel. Wenn der Agent mit einer Umgebung nicht vertraut ist, verfügt der Agent möglicherweise nicht über genügend Informationen, um ein gültiges BPO vorzubereiten. Im Allgemeinen zahlen Banken BPO-Agenten nicht genug Geld, um erfahrene lokale Agenten zu motivieren, eine solche Aufgabe zu akzeptieren.

Wie eine Bank ein Gegenangebot für einen Leerverkauf ausgibt

Banken wünschen sich eine geschätzte Abrechnungserklärung oder HUD-1, damit sie entscheiden kann, ob sie alle Gebühren genehmigen oder einigen widersprechen wollen. dieser Gebühren. Das Gegenangebot kann nicht unbedingt ein Preisangebot sein. Denn wenn die Bank einen Teil der dem Verkäufer berechneten Gebühren reduzieren kann, kann die Bank ihr Nettoergebnis erhöhen.

• Das schriftliche Angebot zum Verkauf von Leerverkäufen. Dieses Gegenangebot von der Leerverkaufsbank könnte über ein Arbeitsblatt in einem Online-Softwareprogramm wie Equator oder über einen Brief an den Listing Agent per E-Mail zugestellt werden.
• Das verbale Leerverkaufsangebot. Niemand mag diese Arten von Gegenangeboten, weil sie informell sind und Käufer lieber einen Gegenbeweis sehen.Käufer neigen dazu, misstrauisch zu sein, und das aus gutem Grund. Aber viele Banken tun es. Sie rufen den Listing Agent an oder senden eine E-Mail mit den zu ändernden Bedingungen.

Ihre Gegenangebot-Kämpfe auswählen

Manchmal ist der Verhandlungsführer der Bank einfach falsch. Banken sind in vielen verschiedenen Staaten tätig und jeder Staat hat seine eigenen Gesetze. Was in New York zutrifft, ist beispielsweise in Kalifornien nicht typisch. In Kalifornien haben wir eine vorgeschriebene Offenlegung von Naturgefahren, die der Verkäufer dem Käufer mitteilen muss.

Ich habe die Verhandlungsführer veranlasst, eine Gebühr von 99 USD für eine Naturgefahren-Offenlegung zu genehmigen. Andere Agenten würden diese Gebühr selbst bezahlen, um den Ärger zu vermeiden, aber nicht ich. Ich werde den Verhandlungsführer zurücksetzen und die Gebühr zulassen. Weil es das Prinzip ist, nicht das Geld.

Ich habe auch Verhandlungspartner getroffen, die kein HUD verstehen. Da die RESPA-Regeln im Jahr 2011 revidiert wurden, müssen die Gebühren, die auf der Grundlage einer gutgläubigen Schätzung des Käufers erscheinen, vom Verkäufer als Gutschrift auf dem HUD erscheinen, auch wenn ein HUD-Verkäuferkredit nicht wirklich ein Kredit ist. Es ist kein Guthaben, weil es auch als Belastung für den Käufer erscheint. Das ist unsere Regierung, die Offenlegungen für einen Käufer vereinfacht. Sie sind so vereinfacht, dass ein Bankmanager sie nicht verstehen kann.

Wiederum werden einige Agenten gut sagen, wir werden zum Beispiel die Stadtübertragungssteuer entfernen, aber nicht ich.

Ich werde den Leerverkauf ausweiten oder verlangen, dass ein Vorgesetzter ihn betrachtet. Ich möchte nicht Teil des Problems sein, wenn ich Teil der Lösung sein kann. Ich werde auch den RESPA-Spruch in der Hoffnung auf Erleuchtung an den Verhandlungsführer senden. Ich weiß, dass es verwirrend ist, aber ich sehe keinen Grund, einen Käufer dazu zu bringen, eine Gebühr zu zahlen, die von der Leerverkaufsbank genehmigt werden sollte.

Wenn das Problem unterm Strich der Preis des Gegenangebotes ist und Sie eine aktualisierte CMA an die Bank geliefert haben - einschließlich einer Liste von Reparaturen, falls vorhanden, und der Kosten für diese Reparaturen - und die Bank weigert sich immer noch Wenn Sie sich zurückziehen möchten, gibt es noch eine weitere Option für Sie. Sie können den Leerverkauf stornieren und die Bank schließt die Datei. Dann können Sie die Datei mit einem neuen Verhandler erneut öffnen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}