Tipps zum Auswählen eines Listing Agent

Zwei der größten Fehler, die Hausverkäufer bei der Auswahl eines Kotierungsagenten machen, sind die Auswahl eines Maklers ausschließlich auf der Grundlage der folgenden zwei Dinge:

1. Höchster Listenpreis für Ihr Zuhause
2. Niedrigste Provision > Auf den ersten Blick könnte ein Verkäufer sagen: "Was? Sind Sie verrückt?" Weil Verkäufer den höchstmöglichen Preis und die geringste Provision wünschen. Diese beiden Kriterien haben jedoch wenig mit der Einstellung eines kompetenten Agenten zu tun und sind in vielen Fällen völlig irrelevant.

Schauen wir uns warum an.

Der höchste vorgeschlagene Listenpreis

Agenten können Ihnen nicht sagen, wie viel Ihr Haus verkaufen wird. Das ist ein Trugschluss. Ein Listing-Agent kann Ihnen vergleichbare Umsätze, ausstehende Umsätze und aktive Umsätze anzeigen. Aber SIE wählen den Verkaufspreis und ein Käufer wird Ihnen sagen, ob der Preis stimmt. Ein Agent kann den Listenpreis vorschlagen, der einen Käufer anzieht.

Um die Auflistung zu erhalten, verzerren einige Agenten die Wahrheit.

• Da die Agenten Ihren Verkaufspreis nicht garantieren können, kann der Listing-Agent, der den höchsten Preis vorschlägt, sehr wohl treu sein. Bitten Sie den Agenten, Ihnen Zahlen zu zeigen, die diesen Listenpreis unterstützen. Wenn der Agent keine Statistiken hat oder die Hausverkäufe in einer anderen Nachbarschaft liegen, könnte dies eine rote Flagge sein.

  Suchen Sie nach einem Listing-Agenten, der Ihnen einen Bereich gibt.

• Es gibt immer eine Preisspanne. Es könnte $ 10, 000 auf dem niedrigen Ende gegen das Hoch getrennt sein, oder der Spread könnte größer sein. Viele Faktoren bestimmen die Reichweite, darunter der Standort, die Temperatur des Marktes und Verbesserungen.
  Preise sind eine Kunst.
• Die beste Zeit für ein Angebot ist innerhalb der ersten 30 Tage am Markt. Wenn das Haus richtig ist, bekommen Sie ein Angebot. Wenn der Preis zu hoch ist, erhalten Sie möglicherweise überhaupt keine Vorführungen; Käufer werden Ihr Haus meiden und Sie werden schließlich den Preis senken, so dass Käufer sich fragen, was mit Ihrem Haus los ist.

  Sollten Sie einen Agenten basierend auf der Kommission auswählen?

Makler sind nicht gleich; Jeder ist einzigartig. Denken Sie daran, dass etwa 10% der Agenten rund 90% des Geschäfts tätigen. Jeder hat seine eigenen Marketing-Techniken und Werbebudget. Wenn Sie einen Agenten mit einem großen Werbebudget und Unternehmensdollar wählen, um ihn zu erfüllen, können Sie eine größere Exposition gegenüber der größten Anzahl von Käufern erzielen, was ideal ist. Eine größere Anzahl von Käufern zu erreichen, bedeutet bessere Chancen auf ein gutes Angebot.

Warum sollte ein Agent bereitwillig für weniger als Konkurrenten arbeiten?

• Es gibt immer einen Grund, warum ein Makler oder Immobilienmakler eine Immobiliengebühr abziehen würde. Manchmal ist es der einzige Weg, auf dem der Agent das Gefühl hat, dass es möglich ist, in einem hart umkämpften Geschäft zu konkurrieren, weil der Agent sich ansonsten nicht von der Konkurrenz hinsichtlich Service, Wissen oder Verhandlungsgeschick absetzen kann.

  Wenn der einzige Vorteil, den ein Agent an einen Tisch bringt, eine günstige Gebühr ist, fragen Sie sich, warum. Ist der Agent verzweifelt oder unqualifiziert? Wollen Sie mit einem verzweifelten Agenten zusammenarbeiten?

  Manchmal verhandeln Full-Service-Agenten über eine niedrigere Provision unter besonderen Umständen wie:

Sie kaufen ein Haus und verkaufen gleichzeitig ein Haus, wobei beide Transaktionen einem Agenten zugeordnet werden. Ich nicht, aber einige Agenten werden.

• Sie sind bereit, alle Arbeiten, Werbung, Marketing und die Kosten für den Verkauf zu übernehmen.
• Sie versprechen, mehr Geschäft an den Agenten weiterzuleiten, was zu mehreren Transaktionen führen würde.
• Sie verkaufen mehr als ein Haus.
• Sie haben nicht genug Eigenkapital, um eine volle Provision zu zahlen.
• Der Agent akzeptiert Sie als Pro-Bono-Fall.
• Der Agent verliert den Eintrag, es sei denn, er stimmt mit der Gebühr eines Konkurrenten überein.
• Der Agent möchte, dass die Beschilderung (Verkehrsbelastung) eine volle Provision überfrachtet.
• Wenn Sie Agenten befragen, die ähnliche Services anbieten und sich nicht zwischen ihnen entscheiden können, fordern Sie einen Track Record des ursprünglichen Listenpreises und der endgültigen Verkaufszahlen jedes Agenten an. Quoten sind die niedrigsten Gebühren Agent wird mehr Preissenkungen und längere DOM zeigen. Der Unterschied zwischen einem Agenten, der 5% und 6% berechnet, beträgt 1%. Fragen Sie sich, wie Sie herauskommen, wenn Ihr Preis um 2% reduziert wird, weil Sie sich für einen Agenten mit niedrigeren Gebühren entschieden haben, der es sich nicht leisten kann, Ihr Haus aktiv zu vermarkten.

Tipp: Wenn sich Ihr Zuhause in einer schwer zu verkaufenden Gegend befindet, sollten Sie einen Makler mit Erfahrung beim Verkauf von schwer zu verkaufenden Immobilien in Erwägung ziehen.

Bedeutung des Agentenmarketings

Über das teure Auto oder ausgefallene Kleidung hinaus lebt und stirbt ein guter Listingagent durch Marketing. Weil Marketing Häuser verkauft. Fordern Sie eine vollständige Kopie des Marketingplans des Agenten an. Genau, was wird der Agent tun, um Ihr Haus zu verkaufen? Hier ist das Minimum, das Sie erwarten sollten:

Professionelle Beschilderung, einschließlich der Handynummer eines Agenten.

• Schließfach.
• Tägliche elektronische Überwachung des Lockbox-Zugriffs.
• Folgeberichte über Käufervorstellungen / Feedback an den Verkäufer.
• Broker-Vorschauen.
• Anreize für Broker / Office-Vorschauen.
• Stagingratschläge.
• Werbung in Lokalzeitungen nur, wenn dies gerechtfertigt ist. Zeitungen sind passé.
• MLS-Exposition mit über 36 professionellen Fotos.
• Virtueller Rundgang
• Verteilung auf wichtige Websites.
• Vierfarbige Flyer, falls erforderlich. Der meiste Druck ist auch passé.
• Finanzierung von Flyern für Käufer.
• Mindestens 2 offene Häuser, vorausgesetzt ihr Standort ist ein Kandidat.
• Direkte Post an umliegende Nachbarn, außerhalb der Region tätige Käufer / Makler.
• Engagement bei Sitzungen des Board of Realtor.
• Rückmeldung an Verkäufer bei Käufer-Sign-Calls und Käufer-Vorführungen.
• Aktualisierte CMAs nach 30 Tagen.
• E-Mail-Feeds von neuen Angeboten, die miteinander konkurrieren.
• Aktualisierungen zu den Fakten, Trends und jüngsten Verkäufen in der Nachbarschaft.
• Denken Sie daran, dass keine einzige Taktik Häuser verkauft. Es ist eine Kombination all dieser Methoden, die Häuser verkaufen.

Merkmale eines guten Listing-Agents

Sie werden für einen Monat oder zwei oder länger in einer Beziehung mit Ihrem Makler stehen.Wählen Sie einen Agenten aus, der Ihnen gefällt und mit dem Sie sich identifizieren können. Hier sind einige der Eigenschaften, die Verkäufer in Agent sagen wollen:

Erfahrung. Lass neue Agenten das Geschäft mit dem Geld eines anderen lernen.

• Bildung. Fragen Sie nach Abschlüssen und Zertifizierungen.
• Ehrlichkeit. Vertraue deiner Intuition. Ihr Agent sollte von Herzen sprechen.
• Vernetzung. Das ist ein Menschengeschäft. Einige Häuser verkaufen, weil Agenten andere Agenten kontaktiert haben.
• Verhandlungsgeschick. Sie wollen einen aggressiven Verhandlungspartner, nicht jemanden, der auf Ihre Kosten einen schnellen Verkauf tätigt.
• Guter Kommunikator. Verkäufer sagen, dass Kommunikation und Verfügbarkeit entscheidend sind.
• Schließlich fordern Sie eine persönliche Garantie an. Wenn der Agent keine Garantie für die Leistung übernimmt und Sie auf Anfrage von einem Eintrag freistellt, stellen Sie diesen Agenten nicht ein.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.