Wie man den Nettobetriebsgewinn (NOI) berechnet

Als Immobilienprofi, der Anlagekunden bedient, müssen Sie mit allen Bewertungsmethoden von Renditeliegenschaften vertraut sein. Eines davon ist die Berechnung des Nettobetriebsergebnisses, wie es bei der Cap-Rate zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie verwendet wird.

Schwierigkeitsgrad: Einfach

Erforderliche Zeit: 5 Minuten

So geht's:

1. Bestimmen Sie das Brutto-Betriebseinkommen (GOI) der Immobilie:

   Bruttopotenzialeinkommen - Leerstand und Kreditausfall = Bruttobetriebsertrag
2. Bestimmen Sie die Betriebskosten der Immobilie. Dies würde Aufwendungen für Management, Rechts- und Rechnungswesen, Versicherungen, Hausmeisterdienste, Instandhaltung, Lieferungen, Steuern, Versorgungsunternehmen usw. umfassen.
3. Die Betriebskosten werden vom Bruttobetriebsergebnis subtrahiert, um den Nettobetriebserfolg zu erreichen. Am Beispiel einer Immobilie mit einem Bruttobetriebsergebnis von 52.000 US-Dollar und Betriebsausgaben von 37.000 US-Dollar wäre unser Netto-Betriebsergebnis:

   52.000 - 37.000 US-Dollar = 15.000 US-Dollar Nettobetriebsergebnis

Kommerzielle Kreditgeber verwenden unterschiedliche Qualifikationskriterien, um festzustellen, ob eine Hypothek berechtigt ist und wie viel sie gegen eine Immobilie verleihen. Die Investoren werden in der Regel nicht individuell hinsichtlich ihrer Kredithistorie bewertet, da es für den Kreditgeber nicht so wichtig ist wie das Einkommensgenerierungspotential der zu verpfändenden Immobilie.

Die Tatsache ist, dass ein Käufer von Eigenheimen in dem Haus leben wird, das er kauft, so dass der Kreditgeber seine Fähigkeit bewertet, die Hypothek und ihre Geschichte der Zahlung von Schuldverpflichtungen zu bezahlen.

Es ist eine ganz andere Situation als ein kommerzielles Objekt, zum Beispiel ein Bürokomplex. Die Käufer kaufen diese Eigenschaft für einen einzigen Zweck; einen positiven Cashflow aus Mieteinnahmen generieren.

Einkommen

Die Motivation für den Kauf ist das Einkommen, daher möchte der Kreditgeber die Immobilie hauptsächlich anhand der Einnahmen bewerten, die er erwirtschaften wird.

Klar, Eigentumsverhältnisse und andere Faktoren gehen in die Hypothekenqualifikation ein, aber Einkommen ist der große Faktor. Wenn die Immobilie die Schulden bedienen kann (die Hypothekenzahlungen zu zahlen) und immer noch einen akzeptablen monatlichen Einkommens-Cashflow hat, dann wird wahrscheinlich eine Hypothek aufgenommen.

Ausgaben

Ausgaben sind natürlich die Hälfte der Hauptüberlegungen bei der NOI-Berechnung. Es ist wichtig, alle Betriebskosten der Immobilie zu erfassen. Diese können und beinhalten häufig:

• Marketing und Werbung - Je nach Art der Immobilie kann diese Aufwandskategorie stark variieren. Bei einer Wohnungseigentum würde der größte Teil dieser Kosten Werbung sein, um Mieterantragsteller zu generieren. Für eine Einzelhandels- oder Büroimmobilie würde das gleiche gelten, aber es könnten auch Marketingkosten anfallen, um die Immobilie Verbrauchern oder Kunden für die Mieter zu präsentieren.
• Management - Professionelles Management ist die Norm für größere Gewerbeimmobilien. Dieser Aufwand ist erheblich, kann aber durch die Einsparungen, die das professionelle Management beim Betrieb und der Instandhaltung der Immobilie generieren kann, stark kompensiert werden.
• Dienstprogramme - Diejenigen, die nicht an die Mandanten weitergegeben werden, gehören zu dieser Kategorie.
• Reparaturen und Wartung - Alles von der Landschaftsgestaltung über die Reparatur von kaputten Klimaanlagen bis zum Lackieren von Geräten ist in diesem Eimer.
• Versicherung - Dies ist ebenfalls eine große Ausgabe.

Das sind die Hauptkategorien, und es gibt andere Ausgaben, die von der Nutzung der Immobilie und der Mieter abhängig sind.

Wenn die von den Kreditgebern auf der Grundlage des Einkommens gewünschten Verhältnisse nicht auf eine Genehmigung hindeuten, können die Kreditnehmer mehr Geld für eine Anzahlung aufbringen, um die Quoten in Einklang zu bringen. Der Nettobetriebsertrag ist im kommerziellen Kreditgeschäft sehr wichtig.

Tipps:

1. Seien Sie sehr vorsichtig, um alle Betriebskosten in die Berechnung einzubeziehen. Fehlende Aufwendungen erhöhen das Betriebsergebnis und führen dazu, dass Ihr Kunde aufgrund der Bewertung mit Cap-Rate zu viel für die Immobilie bezahlt.
2. Für die am häufigsten verwendeten Anlegerberechnungen und eine Tabellenkalkulation, um diese zu berechnen, nehmen Sie diesen Wert für die Top-10-Berechnungen.

Was Sie brauchen:

• Rechner
• Umfassende Aufstellung der Betriebskosten.

Keine dieser Berechnungen ist Raketenwissenschaft. Sie werden schnell auf dem Laufenden sein und in der Lage sein, sie zu tun oder sie mit kommerziellen Investoren klug zu diskutieren.