Vor- und Nachteile von PACE-Darlehen: Finanzierung von Upgrades

Die Einsparung von Wasser und Energie ist gut für die Umwelt und Sie profitieren auch von niedrigeren Nebenkosten. Aber große Upgrades wie trockenheitsresistente Landschaftssonnenkollektoren können kostspielig sein. Wenn Sie nach grünen Verbesserungen suchen, könnte ein PACE-Darlehen eine Option für die Finanzierung sein. PACE-Finanzierung macht es einfach, sich für relativ erschwingliche langfristige Darlehen zu qualifizieren, aber es gibt Vor-und Nachteile für die Verwendung dieser Programme.

Was ist PACE?

Das von der Liegenschaft anerkannte saubere Energie (PACE) ist eine Möglichkeit, Geld für saubere Energieprojekte zu leihen. Immobilienbesitzer, einschließlich Eigenheimbesitzer und Unternehmen, erhalten Finanzierungen für Upgrades und Rückzahlungen durch Grundsteuern. Die Genehmigung für die PACE-Finanzierung basiert hauptsächlich auf dem Eigenkapital des zu modernisierenden Objekts, das als Sicherheit zur Sicherung des Darlehens verwendet wird, und Sie können in der Regel bis zu 15 Prozent des Wertes einer Immobilie aufnehmen.

Zu ​​den üblichen Anwendungen von PACE gehören Solaranlagen, energieeffizientes Heizen und Kühlen, wassersparende Landschaftsgestaltung und zahlreiche andere Projekte für Wohn- und Gewerbeimmobilien.

PACE ist nur an Orten verfügbar, an denen staatliche und lokale Gesetze diese Art der Finanzierung erlauben und wo lokale Programme entwickelt wurden. Diese Programme gehen unter verschiedenen Namen, darunter das beliebte Home Energy Renovation Opportunity (HERO) Programm und Ygrene.

Highlights der PACE-Darlehen

Diese Programme haben mehrere Funktionen, die sie für Kreditnehmer attraktiv machen.

Einfach zu qualifizieren: PACE-Berechtigung ist relativ einfach. Im Vergleich zu Home-Equity-Darlehen, die beliebte Alternativen für teure Heim-Verbesserungen sind, scheinen die Genehmigungskriterien gelockert zu sein. Ihr FICO-Kredit-Score ist bei PACE weniger wichtig, aber aktuelle oder aktuelle Probleme in Ihren Kreditauskünften können Probleme verursachen.

Sie müssen auch bei allen Grundsteuern aktuell sein.

100-prozentige Finanzierung: Mit PACE können Sie die gesamten Kosten eines Projekts finanzieren, ohne dass eine Anzahlung erforderlich ist. So können Sie schnell loslegen, ohne für Projekte sparen oder Geld umsetzen zu müssen. Natürlich bedeuten größere Kredite höhere Zinskosten und höhere Zahlungen.

Kann an den nächsten Eigentümer übertragen werden: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, nachdem Sie Verbesserungen vorgenommen haben, müssen Sie das Darlehen nicht unbedingt unbedingt zurückzahlen. Das Darlehen ist an die Immobilie gebunden, sodass es vom nächsten Eigentümer übertragen und abbezahlt werden kann. Ob das eine gute Sache ist oder nicht, hängt wahrscheinlich davon ab, ob Sie der Käufer sind oder nicht.

Zeit bis zur Rückzahlung: Signifikante Verbesserungen können teuer sein. PACE-Kredite können über längere Zeiträume (zum Beispiel 5-20 Jahre) getilgt werden. Infolgedessen können Zahlungen relativ klein gehalten werden. Jedoch, wie bei jedem Darlehen, desto länger Sie nehmen, um zurückzuzahlen, desto mehr Zinsen werden Sie über die Laufzeit dieses Darlehens bezahlen.

Potenzielle Steuergutschriften: PACE-Finanzierung erleichtern die Gewährung von Umweltsteuergutschriften - erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater, bevor Sie irgendwelche Entscheidungen treffen. Wenn das Timing ein Problem ist, macht es PACE möglich, ein Projekt abzuschließen, bevor Steuergutschriften ablaufen, und ein großes Darlehen ermöglicht es Ihnen, alles in einem Jahr zu installieren (im Gegensatz dazu, Dinge über mehrere Jahre für die Verwaltung des Cashflows zu erledigen).

Einige Credits sind nur für das Jahr verfügbar, in dem die Installation tatsächlich abgeschlossen war. Daher sollten Sie alle Ausgaben im selben Jahr bezahlen.

Probleme mit der PACE-Finanzierung

Bevor Sie die PACE-Finanzierung für Ihr Projekt nutzen, sollten Sie sich mit einigen der Fallstricke vertraut machen.

Interessenkonflikte: PACE-Finanzierungen werden häufig von Auftragnehmern arrangiert, die einen Anreiz haben könnten, teure Upgrades zu fördern. Dies kann eine bequeme Form des One-Stop-Shopping sein, aber Auftragnehmer wissen nicht über Ihre Finanzen und was Sie "leisten" können - und Sie können fast alles mit einem PACE-Darlehen leisten. Die meisten Dienstleister sind ehrlich und es liegt letztlich an den Käufern, kluge Entscheidungen zu treffen, aber ein kleiner Prozentsatz der Auftragnehmer kann irreführende Aussagen machen, nur um hochbezahlte Jobs zu bekommen. Neben der Bezahlung für die von ihnen geleistete Arbeit erhalten Auftragnehmer möglicherweise zusätzliche Vermittlungsgebühren von einem Kreditgeber, wenn sie eine Finanzierung arrangieren, so dass das Potenzial für Interessenkonflikte real ist.

Zahlungsschock: Selbst wenn Sie über einen längeren Zeitraum zurückzahlen, kann die Zahlung eine Belastung darstellen. Die meisten Leute denken in Bezug auf monatliche Zahlungen, aber Immobilienbewertungen werden oft nur ein- oder zweimal pro Jahr bezahlt. Sie können mit einer Überraschungsausgabe konfrontiert werden, wenn es Zeit ist, diese überhöhten Zahlungen zu machen. In einigen Fällen (wenn Ihr Wohnungsbaudienstleister Grundsteuern über ein Treuhandkonto zahlt), wird die PACE-Zahlung zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung in kleineren Einheiten hinzugefügt.

Zinskosten: Die Finanzierung von PACE ist relativ einfach. Allerdings sind die Zinssätze manchmal höher als Sie zahlen würden, wenn Sie einfach ein Home-Equity-Darlehen oder eine Kreditlinie verwenden - vor allem, wenn Sie gute Bonität haben. Ob Sie ein besseres Geschäft bekommen können, hängt von zahlreichen Faktoren ab, aber PACE-Darlehen sind nicht unbedingt billig.

Kosten und Nutzen: Es ist leicht, für PACE-Programme zugelassen zu werden, aber lohnt es sich? Diese Programme sind am sinnvollsten für Einzelpersonen, die sich keine teureren Kredite leisten können (oft aufgrund von Kreditproblemen oder begrenzten Einkommen). Projekte wie das Ersetzen Ihrer Fenster können zum Wert Ihres Hauses beitragen, also sollten Sie etwas von diesem Geld zurückbekommen, wenn Sie verkaufen. Sie werden jedoch nicht zwangsläufig eine wesentliche Änderung der Nebenkosten bemerken - und Sie müssen noch höhere Steuerzahlungen leisten.

Risiko der Abschottung: PACE-Darlehen werden von Ihrem Haus gesichert, so dass es möglich ist, Ihr Haus in Zwangsvollstreckung zu verlieren, wenn Sie die Zahlungen nicht leisten. In vielen Fällen bewegt sich ein PACE-Darlehen in die "erste Position" (vor Ihrem Hypothekengeber), was bedeutet, dass Sie eine Abschottung riskieren, auch wenn Sie Ihre regulären Hypothekenzahlungen wie vereinbart vornehmen.Andere Arten von Darlehen (es sei denn, sie sind auch Home-Equity-Darlehen) sollten Sie nicht in diese Position bringen.

Das Aussehen kann täuschen

Die obigen Risiken bedeuten nicht, dass PACE-Programme schlecht sind. Es lohnt sich jedoch, die Vor- und Nachteile dieser Vereinbarungen zu kennen, bevor Sie sich anmelden. Leider werden die Risiken oft übersehen, weil PACE-Programme als "sicher" eingestuft werden. "

Regierungsbezogen? Lokale Regierungen stellen PACE-Mittel zur Verfügung, und PACE-Programme werden manchmal mit staatlichen Programmen verwechselt. Letztendlich sind sie nur Kredite wie jeder andere Kredit - sie müssen zurückgezahlt werden, und es gibt Konsequenzen, wenn sie nicht zurückzahlen.

Für einen guten Zweck? Es tut gut, gute Dinge zu tun, und die PACE-Finanzierung hilft Ihnen, für grüne Projekte zu bezahlen. Es sind jedoch auch mehrere Entitäten beteiligt, die mehr daran interessiert sein könnten, einen Gewinn zu erzielen, als einen Unterschied zu machen. Kritiker argumentieren, dass diese Darlehen Ähnlichkeiten mit Subprime-Darlehen haben.

Von der Steuer absetzbar? Es kann möglich sein, Zinskosten im Zusammenhang mit Ihrem Projekt abzuziehen. Die Steuergesetze sind jedoch komplex - Sie müssen mit einem Steuerberater vor Ort sprechen, um Ihre Abzugsfähigkeit zu überprüfen. Leider glauben einige Immobilienbesitzer, dass die gesamten Kosten eines Projekts abzugsfähig sind, da die Zahlung Teil einer Grundsteuer ist, und dies ist normalerweise nicht zutreffend.

Verwendung eines PACE-Kredits

In einigen Fällen ist es sinnvoll, die PACE-Finanzierung für ein Projekt zu verwenden. Hier sind einige Tipps, um Ihnen zu helfen, Ihr Geld zu verdienen.

Sprechen Sie direkt mit dem Darlehensgeber: Nachdem Sie von einem Auftragnehmer etwas über PACE erfahren haben, führen Sie eine weitere Diskussion mit dem tatsächlichen Darlehensgeber oder der PACE-Finanzierungsorganisation durch. Es ist wichtig, genau zu verstehen, worauf Sie sich einlassen. Lernen Sie die Vor- und Nachteile verschiedener Optionen kennen und sehen Sie, wie viel Sie bezahlen. Sogar ehrliche Auftragnehmer können vergessen, wichtige Details hinzuzufügen, und sie wissen nichts über Ihre finanzielle Situation. Holen Sie sich Details direkt von der Quelle, und haben Sie die Diskussion, wenn Ihr Auftragnehmer nicht anwesend ist (damit Sie frei sprechen können, ohne sich darum zu sorgen, jemandes Gefühle zu verletzen).

Vergleichen Sie andere Arten von Darlehen: Auch hier sind PACE-Kredite nicht immer der kostengünstigste Weg, Kredite aufzunehmen. Erkunden Sie alle Alternativen unten.

• Bei Online-Kreditgebern, lokalen Banken und Kreditgenossenschaften in Ihrer Nähe einkaufen
• FHA 203K-Darlehen können auch zur Finanzierung von Eigenheim-Verbesserungen verwendet werden und erfordern eine relativ geringe Anzahlung
• Möglicherweise können Sie sogar Ihr Projekt finanzieren mit einem persönlichen Darlehen und vermeiden Sie Pfandbesicherung

Finden Sie heraus, welchen Zinssatz Sie realistisch erwarten können und finden Sie heraus, welche Abschlusskosten Sie zahlen müssen. Finden Sie auch heraus, ob Sie mit einem Pfandrecht an Ihrem Haus enden werden (was passieren wird, wenn Sie PACE-Finanzierung oder eine traditionelle zweite Hypothek verwenden). Sie können sich immer noch für Steuergutschriften - und möglicherweise sogar für einen Zinsabzug - qualifizieren, wenn Sie andere Darlehen verwenden.

Erhalten Sie Angebote von mehreren Auftragnehmern: Wenn Sie kein Bargeld im Voraus bezahlen, scheint alles erschwinglich zu sein.Aber es gibt immer noch eine Gelegenheit, Geld zu sparen (und Ihre Zahlungen zu senken), indem Sie mit dem wettbewerbsfähigsten Auftragnehmer gehen. Denken Sie nur daran, dass Sie manchmal das bekommen, wofür Sie bezahlen. Wenn Sie also den niedrigsten Preis wählen, werden Sie vielleicht zurückkommen und Sie verfolgen.

Budget und bar bezahlen: Es ist nicht der einfachste Weg, Dinge zu tun, aber Sie können Ihr Projekt jederzeit hinauszögern, Geld sparen und bar bezahlen, um es irgendwann in der Zukunft zu erledigen. Auf diese Weise sparen Sie Geld bei den Zinskosten, und Sie haben zusätzliche Optionen, wenn es um die Auswahl von Auftragnehmern und die genaue Arbeit geht, die sie ausführen.

Verkaufen (oder Kaufen) einer Immobilie mit PACE

PACE-Darlehen sind einzigartig, weil sie bei der Immobilie verbleiben - nicht beim ursprünglichen Kreditnehmer.

Eine Immobilie verkaufen: Wenn Sie PACE zur Finanzierung von Verbesserungen verwendet haben, können Sie immer noch Geld schulden, wenn Sie sich zum Verkauf entscheiden. In diesem Fall können Sie die verbesserte Immobilie verkaufen und der Käufer kann für die Rückzahlung verantwortlich sein (der neue Eigentümer erhält die Bewertungen). In gewisser Weise macht das Sinn, weil die Eigenschaft tatsächlich im Wert von mehr ist. Einige Käufer sind jedoch möglicherweise nicht bereit, diese Zahlungen zu übernehmen, und es kann sogar sein, dass sie Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung zu erhalten, wenn eine Immobilie zusätzliche Bewertungen hat.

Wenn Sie es vorziehen, können Sie die PACE-Schulden immer selbst abbezahlen, was Ihre Immobilie für Käufer attraktiver macht. Alles ist verhandelbar in Immobilien: Sie können einen höheren Preis für die getilgten Verbesserungen berechnen, oder Sie können einen niedrigeren Preis für eine Immobilie akzeptieren, die (zumindest vorübergehend) mit höheren Kosten verbunden ist.

Kauf einer Immobilie: Wenn Sie eine Immobilie mit bestehender PACE-Schuld erwägen, nehmen Sie sich etwas Zeit, um herauszufinden, wie sich diese Schuld auf Ihre Transaktion auswirken wird. Vermutlich werden Sie von den Verbesserungen profitieren, daher kann es sich lohnen, die Zahlungen zu übernehmen (zum Beispiel haben Sie niedrigere Stromrechnungen, wenn das Haus eine robuste Photovoltaikanlage hat, und Sie werden diese niedrigeren Rechnungen lange nach der PACE Assessments enden).

Bevor Sie zu weit gehen, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber, um herauszufinden, wie sie mit PACE-Problemen umgehen. In einigen Fällen muss ein PACE-Pfand in der ersten Position sein, aber einige PACE-Programme sind bereit, die zweite Position hinter Ihrem Hauskaufdarlehen zu nehmen.