Wie ein Grundstücksvertrag für den Kauf von Häusern funktioniert

In den späten 1970er und frühen 1980er Jahren waren Grundstücksverträge für den Kauf von Häusern sehr beliebt. Damals boten Ratenverkaufsverträge, die manchmal als Verträge für Urkunden bezeichnet wurden, attraktivere Finanzierungskonditionen gegenüber höheren Zinssätzen und strengen Qualifikationsstandards institutioneller Kreditgeber an.

Grundbesitzverträge begannen zu verschwinden, als die Kreditanforderungen nachließen und die Zinsen unter 8% sanken. Aber sie sind nicht ganz verschwunden und in der Tat während der Hypothekenkrise wieder auf den Markt gegangen.

Frühere Hausbesitzer, die ihre Häuser durch Zwangsversteigerungen verloren oder verkauft hatten, lehnten sich als Finanzierungsalternative an Landkontrakte, als die Großbanken sie abwiesen.

Was ist ein Ratenzahlungsvertrag?

Bei einem Ratenkaufvertrag handelt es sich um eine beliebige Art von Vertrag, der periodische Zahlungen erfordert, in Immobilien jedoch allgemein als Grundstücksvertrag, Vertrag für einen Vertrag oder Kaufvertrag bezeichnet wird.

Der Ratenzahlungsvertrag legt den Verkaufspreis, die Höhe der Anzahlung, den Zinssatz, die Höhe der monatlichen (oder periodischen) Zahlungen und die Pflichten der einzelnen Parteien fest. Es deckt solche Verantwortlichkeiten ab, wie wer das Haus aufrechterhält, für Versicherung und Grundsteuern zahlt - das ist in der Regel der Käufer. Der Vertrag schließt einen Rückgriff auf den Verkäufer ein, falls der Käufer die Ratenzahlungen nicht mehr leistet.

Besonderheiten:

• Grundstücksverträge oder -verträge sind eine Sicherheitsvereinbarung zwischen einem Verkäufer, Verkäufer genannt, und einem Käufer, genannt Vendee.
• Der Verkäufer erklärt sich bereit, eine Immobilie zu verkaufen, indem er den Kauf für die Vendee finanziert.
• Der Verkäufer behält den rechtlichen Titel und die Vendee erhält einen angemessenen Titel.
• Die inhabergeführte Finanzierung kann eine bestehende Hypothekensalden umfassen (siehe unten) oder die Immobilie kann frei und klar sein (beste Option).
• Nach vollständiger Bezahlung übergibt der Verkäufer der Vendee eine Urkunde an die Immobilie.

All-Inclusive (Wrap-around) -Landverträge

• Wrap-around-Verträge enthalten eine bestehende Hypothek.
• Die Vendee leistet eine Zahlung an den Verkäufer.
• Nach Erhalt der Zahlung bezahlt der Verkäufer die Zahlung des zugrundeliegenden Kreditgebers und behält den Rest.
• Wenn die bestehende Hypothek einen niedrigeren Zinssatz als der Kontrakt hat, erhält der Verkäufer zusätzliche Zinsen auf Geld, das nicht dem Verkäufer gehört.

So funktioniert es.

1. Nehmen wir an, der Verkaufspreis beträgt $ 100, 000.
2. Die Vendee legt $ 10, 000 zurück.
3. Die Vendee stimmt zu, Zahlungen in Höhe von $ 90.000 zu leisten, Zinsen bei 6. 5%, zahlbar $ 567.
4. Der existierende zugrunde liegende Kredit ist $ 50, 000, zahlbar bei 5% Zinsen mit einer Zahlung von $ 268.
5. Der Verkäufer verdient 6,5% Zinsen auf 40.000 $ Eigenkapital, PLUS 1. 5% Zinsen auf die bestehende Hypothek von 50.000 $ und Taschen 299 $ pro Monat.
6. Die Vendee bezahlt auch Steuern, Versicherungen und alle anderen Besitzkosten.

Straight Contracts

Bei einem Straight-Kontrakt besteht kein Überschreiben von Interesse. Die Vendee kann zustimmen, den bestehenden Kreditgeber direkt zu bezahlen und eine weitere Zahlung an den Verkäufer zu leisten, oder die Vendee kann eine Zahlung an den Verkäufer senden, und der Verkäufer wird die Zahlung an den zugrunde liegenden Kreditgeber auszahlen. Betrachten wir das vorherige Beispiel auf einem geraden Vertrag:

1. Verkaufspreis von $ 100, 000.
2. Vendee legt $ 10, 000 zurück.
3. Vendee zahlt eine Zahlung von $ 268 auf das bestehende Darlehenssaldo von $ 50.000, Zinssatz von 5%.
4. Vendee leistet dem Verkäufer eine zweite Zahlung in Höhe von $ 40.000, die von einem Eigentümer getragen wird und bei 6,5% verzinst wird und bei $ 253 pro Monat zahlbar ist.
5. Die Summe beider Zahlungen beträgt 521 $, was dem Vendee $ 46 pro Monat über den Wrap-around spart.

Kaufkraft

• Einige Titelfirmen entwerfen und versichern Landverträge, die einen Verkäufer, einen Vendee und einen Treuhänder enthalten. Sie müssen umher rufen, um eine solche Titelfirma zu finden.
• Wie ein Treugeber in einer Treuhandurkunde übertragen der Verkäufer und Vendee dem Treuhänder das Recht, den Titel und das Interesse, um die Verpflichtungen des Verkäufers und der Vendée zu sichern.
• Für den Fall, dass die Vendee keine Zahlungen mehr leistet, hat der Treuhänder die Befugnis, die Verkaufskraft auszuschließen.
• Der Prozess der Einreichung einer Vorgabe ist von Land zu Land verschieden.

Acceleration Clauses in Underlying Loans

Alle Kredite enthalten heute Beschleunigungs- und Veräußerungsklauseln. Kreditgeber haben eine lange Geschichte von Darlehen sofort fällig und zahlbar gewesen, wenn Käufer Titel "vorbehaltlich" zu den bestehenden Darlehen. Das liegt daran, dass die Kreditgeber wollten, dass sich die Käufer qualifizieren, Kreditsummen und höhere Zinssätze zahlen.

Sue Heimbichner, eine Treuhänderin bei Chicago Title in Sacramento, ist seit 1976 im Geschäft und hat die Beliebtheit von Grundstücksverträgen kommen und gehen sehen. Einer der größten Klagen aus dieser Zeit entstand aus Käufern, die Titel aufgrund bestehender Hypotheken von Bundes-Spar- und Darlehensvereinen erhielten. Der Kongress verabschiedete den Depository Institutions Act von 1982, wodurch die Möglichkeit, bestehende Kredite zu übernehmen, praktisch zunichte gemacht wurde.

Heimbichner sagt, dass Kreditgeber heute eher wegschauen: "Einige Kreditgeber sind froh, dass ihre Zahlungen geleistet wurden", sagte sie. Aber versuchen Sie nicht, staatlich unterstützte Kredite zu übernehmen: "Sie wollen sich nicht mit der Regierung anlegen", warnt Heimbichner, "denn Sie werden geschlagen." Wenn Ihr Landvertrag eine bestehende Hypothek enthält, sollten Sie sich von einem Immobilienanwalt beraten lassen.

Beispiele staatlich unterstützter Kredite sind Fannie Mae oder Freddie Mac, und Staatsanleihen sind FHA oder VA.

Vendees Bündel von Rechten

Für alle praktischen Zwecke besitzt die Vendee das Eigentum und hat das Recht auf:

• Besitz.
• Ruhiger Genuss und Nutzung der Immobilie.
• Ausschluss und zwingt andere, die Räumlichkeiten zu verlassen.
• Wiederverkauf.

Vorteile für die Vendee

• Keine Qualifizierung, obwohl der Verkäufer eine Kopie der Kreditauskunft des Käufers anfordern könnte.
• Flexibilität bei der Anzahlung. Der Betrag ist verhandelbar.
• Die Dauer der Vertragslaufzeit, der Zinssatz und die Zahlungen sind verhandelbar.
• Niedrige Abschlusskosten. Es gibt keine Darlehensgebühren zu zahlen.
• Schnell schließen. Transaktionen können innerhalb von 7 Tagen oder weniger abgeschlossen werden.

Vorteile für den Verkäufer

• Typischerweise höherer Verkaufspreis und keine Schätzung. Den Käufern wird zwar geraten, eine Bewertung einzuholen.
• Wenn sie steuerpflichtig sind, können sie möglicherweise einen aufgeschobenen Gewinn erzielen.
• Monatliches Einkommen.
• Häufig bessere Rendite als Geldmarktkonten.
• Wenn die Eigenschaft nicht konform ist, ist es eine einfache Möglichkeit zu verkaufen.
• Schnell schließen.

Käufer-Tipps

• Erhalten Sie eine Bewertung.
• Erwerben Sie eine Titelversicherung.
• Nehmen Sie die Dienste einer Holdinggesellschaft in Anspruch, um den Besitz einer Urkunde und der Originaldokumente zu behalten.
• Sprechen Sie mit einem Immobilienanwalt.

Verkäufer-Tipps

• Ziehen Sie die Kreditauskunft des Käufers ab.
• Geben Sie die Namen der Kreditoren und Vendoren in die bestehende Versicherungspolice ein.
• Mieten Sie eine Auszahlungsfirma, die die Abholung von Verträgen übernimmt.
• Sprechen Sie mit einem Immobilienanwalt.

Dieser Artikel darf nicht als Rechtsberatung missverstanden werden. Nur Rechtsanwälte können Rechtsberatung anbieten.