Optionen für den Verkauf eines Unterwasserhauses

Nicht jeder Verkäufer qualifiziert sich für einen Leerverkauf, und nicht jedes Unterwasserhaus ist ein starker Kandidat für einen Leerverkauf. Nimm zum Beispiel Maria zu Hause. Maria kaufte 2005 ein Haus in Sacramento und legte mehr als 100 000 Dollar in bar ab. Sie machte ein paar kleine Verbesserungen und aktualisierte die Küche. Aufgrund der rückläufigen Märkte, der Auswirkungen von Subprime-Krediten und steigender Zinsen kann Maria ihr Haus nicht für den Betrag verkaufen, den sie schuldet.

Ihr Zuhause ist unter Wasser. Sollte Maria einen Leerverkauf tätigen?

Erstens ist Maria wahrscheinlich nicht für einen Leerverkauf qualifiziert. Sie hat keine finanzielle Not. Sie hat nur ein Unterwasserhaus ohne irgendeine Billigkeit. Zweitens will Maria nicht, dass ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt wird oder dass ihre FICO-Ergebnisse fallen. Leerverkäufe beeinflussen Kredite. Drittens will Maria ein anderes Haus kaufen. Sie hat das Gefühl, dass sich ihre Nachbarschaft im Laufe der Jahre verschlechtert hat, und als alleinstehende Hauskäuferin fühlt sie sich in ihrer Nachbarschaft nicht mehr sicher.

Welche Arten von Optionen stehen für Maria zur Verfügung?

Strategischer Leerverkauf

Ein strategischer Leerverkauf ist ein Leerverkauf ohne Notlage. Es wird von der Leerverkaufsbank geplant, berechnet und genehmigt, manchmal als Gegenleistung für einen großen Bargeldanreiz, der vom Verkäufer an die Bank gezahlt wird, aber das ist seltener zu sehen und Barzahlungen werden in Kalifornien aufgrund des California Civil Code 580e nie gemacht. Ein strategischer Leerverkauf könnte eine Alternative für einen Verkäufer wie Maria mit einem Unterwasserhaus sein.

Zum Beispiel, wenn Maria ihr Unterwasserhaus vermietet, würde sie ungefähr $ 1, 500 pro Monat erhalten. Ihre Hypothekenzahlung plus Steuern und Versicherung beläuft sich auf $ 2, 200 pro Monat. Ohne Leerstandsfaktoren, Wartung oder unerwartete Reparaturen zu bezahlen, zahlte Maria 700 Dollar im Monat, um ihr Unterwasserhaus als Mietobjekt zu unterstützen.

Über 10 Jahre, das sind $ 84, 000. Am Ende von 10 Jahren hätte Maria vielleicht noch kein Eigenkapital wiedererlangt. Sie könnte immer noch in den roten Zahlen sein, was bedeutet, dass ihr Zuhause unter Wasser bleiben könnte.

Wenn Maria der Bank etwas weniger als $ 84.000 anbietet, um sie von ihrem Darlehen zu befreien, und die Bank dieses Angebot annimmt, könnte Maria dem Spiel voraus sein. Abgesehen vom Zeitwert des Geldes muss Maria ihr Unterwasserhaus nicht verkaufen, um einen Deal mit der Bank anzufangen. In einigen Teilen des Landes werden Barzahlungen von Hypothekengebern akzeptiert.

Darüber hinaus beinhaltet nicht jeder strategische Leerverkauf eine Barzahlung oder eine andere Art. Einige Kreditgeber schauen umgekehrt in Bezug auf Vermögenswerte und berücksichtigen nur allgemeine Richtlinien. Solange die Banken nach Bedarf Unterlagen erhalten, genehmigen sie den Leerverkauf.

Deed-in-Lieu

Persönlich glaube ich nicht, dass eine Deed-in-Lieu-Option viel besser ist als eine Zwangsversteigerung, außer dass sie die Wartezeit verkürzt, bevor sie ein anderes Haus kauft. ein Jahr.Ein Deed-in-Lieu neigt dazu, die Bank und nicht den Hausbesitzer zu begünstigen. Der Hauptgrund, um eine Tat-in-Lieu zu geben, ist, die Situation zu beenden, aber es könnte nicht im besten Interesse des Eigenheimbesitzers sein, weil einige Leerverkäufe Bargeld an den Eigenheimbesitzer anbieten.

Austausch von Sicherheit

Wenn ein Hausbesitzer anderes Eigentum frei und klar besitzt, könnte die Bank damit einverstanden sein, die Sicherheit für das Darlehen vom Unterwasserhaus zum Haus ohne Hypothek zu tauschen. Durch das Ausschalten der Sicherheit für das Darlehen könnte der Hausbesitzer in der Lage sein, das Unterwasserhaus zu einem vernünftigen Preis ohne ein Darlehen an Ort und Stelle zu verkaufen.

Mit kreativer Finanzierung verkaufen

Sie könnten sich fragen, wer ein Haus kaufen möchte, das unter Wasser ist, aber es gibt Leute, die jeden Tag Unterwasserhäuser kaufen. Diese heißen Eigenheimbesitzer, die sich für Darlehensmodifikationen entscheiden. Maria könnte in der Lage sein, auf einem Grundstücksvertrag oder einem Leasingoptionsverkauf an einen Käufer zu verkaufen, der für Bargeld geschnallt ist, sich aber die monatlichen Zahlungen leisten kann. Es kauft Hoffnung und kauft Zeit für eine Erholung.