Machen Banken mehr über Zwangsversteigerungen oder Leerverkäufe?

Frage: Machen Banken mehr Geld mit Zwangsversteigerungen als mit Leerverkäufen?

Ein Leser sagt: "Ich habe versucht, mein erstes Haus zu kaufen, aber in der Preisklasse, die ich mir anschaue, scheinen alle Häuser Leerverkäufe zu sein. Mein Agent versucht, mich aus dem Kauf heraus zu reden ein Leerverkauf, weil sie sagt, Banken würden lieber ausschließen, als einen Leerverkauf zu tätigen. Stimmt das? Machen Banken mehr Geld auf Zwangsversteigerungen als Leerverkäufe? "

Antwort: Die Frage, ob eine Bank bei einer Zwangsvollstreckung mehr Geld verdient als ein Leerverkauf, hängt hauptsächlich von der einzelnen Bank und / oder den Anlegern ab.

Seit 2005 haben wir einen Immobilienmarkt überstanden, auf dem Abschottungsbekanntmachungen in noch nie dagewesenem Ausmaß eingereicht wurden. Es war verrückt. Darüber hinaus ging mindestens die Hälfte der vorgenommenen Darlehensänderungen kurz nach ihrer Gewährung in den Rückstand. Der Markt war ein Durcheinander.

Um die Sache noch komplizierter zu machen, können Banken in einigen Bundesstaaten wie Arizona keine Immobilie für mehr als ihre Hypothek verkaufen. Jeder Staat hat seine eigenen Vorschriften. Wenn zum Beispiel ein Hausbesitzer in Kalifornien ein Eigenheimdarlehen abschließt, nachdem er ein Treuhandkonto geschlossen hat und dann in Zahlungsverzug gerät, kann dieser junge Darlehensgeber das Recht haben, ein Mangelurteil zu führen, unabhängig davon, ob das Haus mit einem Leerverkauf verkauft wurde oder ob das Darlehen durch eine Abschottung durch den ersten Kreditgeber ausgelöscht.

Warum würden Banken einen Short Sale über eine Zwangsversteigerung bevorzugen?

Banken werden wie ein Geschäft geführt, weil sie ein Geschäft sind. Sie sind im Geschäft, Gewinn zu machen. Wenn es mehr kostet, eine Zwangsvollstreckung über die Vereinbarung eines Leerverkaufs zu machen, wird die Bank sehr wahrscheinlich den Leerverkauf favorisieren.

Einige Experten sagen voraus, dass Banken bei einem Leerverkauf über eine Zwangsvollstreckung tatsächlich 20% bis 30% mehr verdienen. In einigen Staaten wie Florida kostet es jedoch sehr wenig, eine Abschottung einzureichen und den Prozess bis zum Ende durchzuhalten.

Wenn eine Bank ein Angebot erhält, das nahe am Marktwert liegt, kann es wahrscheinlicher sein, dass die Bank dieses Angebot annimmt, anstatt sie auszuschließen.

Der Grund ist nach der Zwangsvollstreckung, wenn die Bank das Haus verkaufen will, ist es unwahrscheinlich, dass sie ein höheres Angebot erhält als das Leerverkaufsangebot auf dem Tisch. Auf der anderen Seite kann eine Zwangsvollstreckung für die Bank ein profitableres Unternehmen sein, wenn die Bank das Gefühl hat, dass der Immobilienmarkt dies wertschätzt.

Dienstleister können entscheiden, ob sie einen Leerverkauf gewähren oder eine Zwangsversteigerung empfehlen

Nach Angaben des Nationalen Verbraucherrechtszentrums wurden etwa zwei Drittel der seit 2005 getätigten Kredite verbrieft. Die Verbriefung ist ein Prozess, bei dem Hunderte bis Tausende von Krediten in einem Paket zusammengefasst werden und dieses Paket auf dem Sekundärmarkt verkauft wird. Oft ist der Käufer ein Trust. Trusts bestehen aus Anlegern.

Nachdem die Kredite gebündelt und verkauft wurden, beauftragt der Trust einen Dienstleister, monatliche Zahlungen einzuziehen und diese an die Investoren zu verteilen. Diese Verbriefungsvereinbarung wird als Pooling and Servicer Agreement oder PSA bezeichnet.

Für Diensteanbieter spielt es keine Rolle, ob der Wert des Eigenheims sinkt oder das Haus in eine Zwangsversteigerung gerät, weil der Diensteanbieter unabhängig davon bezahlt wird. Dienstanbieter verdienen Geld auf verschiedene Weise, wie z. B. eine Dienstgebühr, Ausfallgebühren, aufgeschobene Zinsen und / oder von Investitionsinteressen an den Krediten, die der Anbieter erbringt.

Das nationale Verbraucherrechtszentrum sagt, dass Dienstleistungserbringer oft einen Leerverkauf bevorzugen, weil Dienstleistungserbringer mehrfach als Entschädigung bezahlt werden, um einen Leerverkauf zu tätigen, anstatt eine Darlehensänderung vorzunehmen.

Tipp: Wenn die Leerverkaufsbank Wachovia ist, die World Savings erworben hat, bevorzugt diese Bank einen Leerverkauf über eine Zwangsversteigerung. Ein Insider in Wachovia sagte mir, dass die Bank bei einem Leerverkauf mehr Geld verdient als eine Zwangsvollstreckung. Wachovia ist ein Portfoliokreditgeber, was bedeutet, dass die Kredite im eigenen Haus verbleiben. Ich habe in nur 7 Tagen für einige Wachovia Leerverkäufe in Sacramento eine Leerverkaufsgenehmigung erhalten.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}