Distressed Home Sales: Zwangsversteigerungen, Leerverkäufe, REOs

Zwangsvollstreckungen, Leerverkäufe und REOs erinnern mich an "Löwen und Tiger und Bären, oh mein!" Es gibt Ähnlichkeiten. Löwen und Tiger und Bären sind Tiere, aber voneinander verschieden - so wie Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe und Immobilienbesitz (REOs) sind distressed Verkäufe aber voneinander verschieden.

Ohne Spezialkenntnisse über den Kauf einer Zwangsversteigerung, eines Leerverkaufs oder eines REOs könnte man sich jedoch in einem gefährlichen Gebiet wiederfinden.

Zum Beispiel, während viele Leerverkäufe Zwangsvollstreckungen sind, sind nicht alle Zwangsversteigerungen Leerverkäufe und nicht jeder Leerverkauf ist in Zwangsvollstreckung. Um die Sache noch komplizierter zu machen, sind REOs auch keine Leerverkäufe, aber einige beabsichtigte Leerverkäufe können als REO enden.

Was ist eine Abschottung?

Ein Zwangsversteigerungseigentum ist ein Haus in Zwangsvollstreckung - wenn eine Inverzugsetzung in den öffentlichen Aufzeichnungen eingereicht wurde. Dies bedeutet, dass der Eigentümer keine Hypothekenzahlungen mehr tätigt und der Darlehensgeber mitgeteilt hat, dass er die Immobilie an den Meistbietenden verkauft, sofern die Zahlungen nicht auf dem neuesten Stand sind.

Kreditgeber können aus anderen Gründen kündigen, aber der häufigste Grund, warum Kreditgeber eine Inverzugsetzung einreichen, liegt vor, wenn ein Kreditnehmer mindestens zwei Zahlungen im Rückstand hat.

Wenn der Hausbesitzer das Darlehen nicht mitbringt, übernimmt der Darlehensgeber das Eigentum vom Eigentümer. Der letzte Schritt, den der Kreditgeber nach Ablauf einer bestimmten Frist unternimmt, besteht darin, die Immobilie bei einem öffentlichen Verkauf zu versteigern.

Nicht alle Häuser, die in die Zwangsvollstreckung fallen, gehen in den öffentlichen Verkauf, weil die Eigentümer das Recht haben, bis zu einem gewissen Punkt Rückzahlungen zu leisten, wobei die Zeit von Staat zu Staat unterschiedlich ist.

Immobilieninvestoren und Hauskäufer sehen Profit beim Kauf von Zwangsvollstreckungen, weil sie oft die Immobilie für den geschuldeten Betrag kaufen können, indem sie das Eigenkapital des Eigenheimbesitzers kostenlos in Empfang nehmen.

Wie sich das kalifornische Gesetz auf Zwangsvollstreckungs- / Short-Sale-Investoren auswirkt

Staaten haben unterschiedliche Gesetze, die Zwangsvollstreckungen regeln, und einige folgen kalifornischen Gesetzen. Um Ihre Rechte als Käufer von Zwangsversteigerungen vollständig zu verstehen, wenden Sie sich an einen lokalen Immobilienanwalt. Beachten Sie jedoch, dass ein Immobilienmakler für eine lange Zeit in Kalifornien keinen Abschottungsanleger darstellen könnte, wenn alle der folgenden vier Aussagen zutreffen:

• Das Haus qualifiziert als persönlicher Wohnsitz des Verkäufers.
• Das Anwesen ist ein Einfamilienhaus oder 2 bis 4 Einheiten.
• In den öffentlichen Aufzeichnungen über die Immobilie wurde ein Verzugseintrag eingereicht.
• Der Käufer des Investors belegt das Eigentum nicht.

Wenn jedoch eine dieser vier Aussagen falsch wäre, würde es einem Agenten in Kalifornien erlaubt, Käufer zu vertreten, insbesondere wenn der Käufer das Haus bewohnen würde.Aber um einen Investor zu repräsentieren, verlangt das CA-Gesetz, dass ein Immobilienmakler eine Anleihe aufgibt. Eine solche Anleihe ist im Bundesstaat Kalifornien nicht verfügbar. Daher wurden viele Käufer gezwungen, selbstständig zu handeln.

Ein kalifornisches Gericht entschied 2007, dass die Anleihe nicht durchsetzbar sei. Die California Association of Realtors stellte dann ein spezielles Formularpaket zur Verfügung, mit dem Agenten Investoren vertreten können.

Realisieren Sie als Investor, dass Sie das Home Equity Sales Act einhalten müssen. Verkäufer, die sich in Zwangsvollstreckung befinden, haben unter anderem das Recht, eine Transaktion innerhalb von fünf Tagen zurückzunehmen (zu stornieren). Anleger müssen den Verkäufer über dieses Recht informieren, einschließlich einer Kopie des Formulars, das Verkäufer kündigen lässt.

Die Nichteinhaltung des Home Equity Sales Act ist mit schweren Strafen verbunden, einschließlich einer Bestimmung, die dem Verkäufer das Recht gibt, den Verkauf bis zu zwei Jahre nach dem Verkauf an den Investor zu stornieren und die Immobilie zurückzubekommen. Du hast das richtig gelesen. 2 Jahre.

Bevor Sie sich als Investor entscheiden, ein Haus in der Zwangsvollstreckung zu kaufen, indem Sie die Rückzahlungen an den Kreditgeber vornehmen, dem Verkäufer ein paar Dollar geben und eine Urkunde einreichen, rufen Sie einen Immobilienanwalt an.

Was ist ein Leerverkauf?

Ein Leerverkauf erfolgt, wenn ein Hauseigentümer in Zwangsvollstreckung ist, aber bevor das Eigentum an eine öffentliche Auktion geht.

Bei einem Leerverkauf muss ein Kreditgeber zustimmen, weniger als den Betrag zu akzeptieren, der auf dem Grundstück geschuldet wird.

Im Gegensatz zu einer Zwangsvollstreckung kaufen Investoren das Haus in der Regel noch weniger, da die Investoren weder den bestehenden Kredit auszahlen noch die Rückzahlungen leisten. Investoren schlagen einen Deal mit dem vorhandenen Verleiher, um weniger zu nehmen, als was der Verleiher kommt, um zu vermeiden, mit einer Zwangsvollstreckung umzugehen.

Es ist ein Mythos, dass die Kreditgeber nicht mit einem Investor einen Deal abschließen werden, es sei denn, der Verkäufer ist auf der Verpflichtung des Verkäufers zurückgeblieben, rechtzeitig Hypothekenzahlungen zu leisten. Verkäufer müssen nicht in Verzug sein, damit ein Leerverkauf stattfinden kann. Für einen Käufer, der das Haus bewohnen will, ist der Kauf eines Leerverkaufs finanziell sinnvoll.

Was sind REOs - Immobilienbesitz?

• Der Kauf eines REO ist ähnlich wie der Kauf eines Leerverkaufs, es sei denn, das Grundstück ist bereits im Besitz des Kreditgebers.
• Das Grundstück wurde vom Kreditgeber durch eine Zwangsvollstreckungsaktion erworben.
• Oft werden Kreditgeber zurückgenommene Häuser für weniger als das letzte Darlehensguthaben verkaufen.
• Bankeneigene Eigenschaften werden REOs genannt, was bedeutet, r eal e Zustand o wned vom Kreditgeber.

Die Banken besitzen schließlich das Eigentum an der Immobilie, wenn niemand auf der öffentlichen Auktion genug geboten hat, um den geschuldeten Betrag gegen die Immobilie zu decken. REO Häuser gelten oft als der beste Weg, um eine notleidende Immobilie zu kaufen, weil der Verkäufer bereits aus dem Bild ist. Nur der Investor, der Investor, die Bank und der Agent der Bank verhandeln über die Transaktion. Einige REOs können direkt vom Kreditgeber erworben werden.

Für weitere Informationen wenden Sie sich an einen Immobilienanwalt.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}