Geld leihen, um Land zu kaufen: Wie man ein Darlehen findet

Wenn Sie Land kaufen, können Sie das Zuhause Ihrer Träume bauen oder ein Stück Natur bewahren. Jedoch kann Land in Gebieten mit hoher Nachfrage teuer sein, so dass Sie möglicherweise einen Kredit benötigen, um Ihren Landkauf zu finanzieren. Sie könnten annehmen, dass Land eine sichere Investition ist (schließlich "machen sie nicht mehr davon"), aber Kreditgeber sehen Landkredite als riskant an, so dass der Genehmigungsprozess mühsamer sein kann als herkömmliche Wohnungsbaudarlehen.

Die Leichtigkeit und die Kosten der Kreditaufnahme hängen von der Art der Immobilie ab, die Sie kaufen:

Land, auf das Sie in naher Zukunft bauen wollen
Rohboden, den Sie nicht anbauen t beabsichtigen,

zu entwickeln. Zum größten Teil sind Landkredite relativ kurzfristige Kredite, die zwei bis fünf Jahre dauern, bevor eine Ballonzahlung fällig ist. Es gibt jedoch längerfristige Darlehen (oder Sie können in ein längerfristiges Darlehen umwandeln), vor allem, wenn Sie ein Wohnhaus auf dem Grundstück bauen.

Kaufen und Bauen in einem Schritt

Kreditgeber sind am ehesten bereit zu verleihen, wenn Sie Pläne haben, auf Ihrem Grundstück zu bauen. Das Halten von rohem Land ist spekulativ. Das Bauen ist auch riskant, aber Banken sind bequemer, wenn Sie der Eigenschaft Wert hinzufügen (indem Sie zum Beispiel ein Haus hinzufügen).

Baudarlehen: Sie können möglicherweise einen einzigen Kredit verwenden, um das Land zu kaufen und den Bau zu finanzieren. Dies ermöglicht Ihnen weniger Papierkram und weniger Schließkosten. Darüber hinaus können Sie die Finanzierung für das gesamte Projekt sichern (einschließlich der Fertigstellung des Builds) - Sie werden nicht daran festhalten, Land zu halten, während Sie nach einem Kreditgeber suchen.

Baupläne: Um für einen Baudarlehen genehmigt zu werden, müssen Sie Ihrem Darlehensgeber Pläne vorlegen, die wissen wollen, ob ein erfahrener Bauunternehmer die Arbeit verrichtet. Die Mittel werden im Laufe der Zeit verteilt, wenn das Projekt fortschreitet, so dass Ihre Auftragnehmer nachkommen müssen, wenn sie erwarten, bezahlt zu werden.

Darlehensmerkmale: Baukredite sind kurzfristige Kredite, in der Regel mit Zinszahlungen, die weniger als ein Jahr dauern (idealerweise ist das Projekt bis dahin abgeschlossen). Nach dieser Zeit kann das Darlehen in ein Standarddarlehen von 30 oder 15 Jahren umgewandelt werden, oder Sie refinanzieren das Darlehen mit Ihrer neuen Struktur als Sicherheit.

Anzahlung: Um die Land- und Baukosten zu leihen, müssen Sie eine Anzahlung leisten. Planen Sie, um 10 bis 20 Prozent des zukünftigen Wertes des Hauses aufzukommen.

Fertige Grundstücke im Vergleich zu Raw Land

Wenn Sie eine Menge kaufen, die bereits über Dienstprogramme und Straßenzugang verfügt, haben Sie es leichter, eine Genehmigung zu erhalten.

Rohboden: Roher Boden kann immer noch finanziert werden, aber die Kreditgeber sind eher zurückhaltend (es sei denn, das ist typisch für Ihre Region - zum Beispiel sind einige Gebiete auf Propan, Brunnen und septische Systeme angewiesen).Es ist teuer, Dinge wie Abwasserleitungen und Strom zu Ihrer Immobilie hinzuzufügen, und es gibt zahlreiche Möglichkeiten für unerwartete Ausgaben und Verzögerungen.

Anzahlung: Wenn Sie viel kaufen (z. B. in einer sich entwickelnden Unterteilung), können Sie möglicherweise nur 10 oder 20 Prozent absetzen. Für rohes Land, planen Sie auf ein Minimum von 30 Prozent nach unten, und Sie müssen möglicherweise 50 Prozent an den Tisch bringen, um genehmigt zu werden.

Darlehensmerkmale: Fertige Lose sind für Kreditgeber weniger riskant, daher bieten sie eher einstufige Baudarlehen an, die nach Abschluss der Bauarbeiten in "permanente" (oder 30 Jahre) Hypotheken umgewandelt werden. Bei unfertigen Lots tendieren die Kreditgeber dazu, die Kreditbedingungen kürzer zu halten (zum Beispiel fünf bis zehn Jahre).

Reduzierung des Kreditgeberrisikos: Wenn Sie rohes Land kaufen, erhalten Sie nicht unbedingt einen schlechten Kredit. Sie können Ihre Chancen auf ein gutes Geschäft verbessern, wenn Sie dem Kreditgeber helfen, Risiken zu managen. Es kann möglich sein, längerfristige Kredite, niedrigere Zinssätze und eine geringere Anzahlung zu erhalten. Faktoren, die dabei helfen:

Eine hohe Kreditwürdigkeit (über 680), die zeigt, dass Sie in der Vergangenheit erfolgreich geliehen und zurückgezahlt haben.
Niedrige Verschuldungsquote, die anzeigt, dass Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, um die erforderlichen Zahlungen zu leisten.
Ein kleiner Darlehensbetrag, der zu niedrigeren Zahlungen und einer Immobilie führt, die wahrscheinlich leichter zu verkaufen ist.

Keine Pläne für die Entwicklung

Wenn Sie Land kaufen wollen, ohne Pläne für den Bau einer Wohn- oder Geschäftsstruktur auf dem Land zu haben, wird es schwieriger, einen Kredit zu bekommen. Es gibt jedoch mehrere Möglichkeiten, eine Finanzierung zu erhalten.

Lokale Banken und Kreditgenossenschaften: Beginnen Sie mit der Abfrage von Finanzinstituten in der Nähe des Landes, das Sie kaufen möchten. Wenn Sie nicht bereits in der Gegend leben, können Ihre lokalen Kreditgeber (und Online-Kreditgeber) zögern, einen Kredit für leeres Land zu genehmigen. Lokale Institutionen kennen den lokalen Markt und haben vielleicht ein Interesse daran, Verkäufe in dem von Ihnen betrachteten Gebiet zu erleichtern. Obwohl lokale Institutionen bereit sein könnten, Kredite zu vergeben, können sie immer noch bis zu 50 Prozent Eigenkapital und relativ kurzfristige Kredite fordern.

Home equity: Wenn Sie in Ihrem Haus über ein signifikantes Eigenkapital verfügen, können Sie möglicherweise mit einer zweiten Hypothek gegen dieses Eigenkapital leihen. Mit diesem Ansatz können Sie möglicherweise die gesamten Kosten des Landes finanzieren und zusätzliche Kredite vermeiden. Allerdings nehmen Sie ein erhebliches Risiko mit Ihrem Haus als Sicherheiten - wenn Sie nicht in der Lage sind, Zahlungen für das Darlehen zu leisten, kann Ihr Kreditgeber Ihr Haus in Abschottung nehmen. Die guten Nachrichten sind, dass Zinssätze auf einem Hauptbilligkeit Darlehen niedriger als Rate auf einem Landkaufdarlehen sein konnten.

Kommerzielle Kreditgeber: Insbesondere wenn Sie die Immobilie für geschäftliche Zwecke oder eine Investition nutzen, sind kommerzielle Kreditgeber eine Option. Um zugelassen zu werden, müssen Sie einen Kreditsachbearbeiter davon überzeugen, dass Sie ein angemessenes Risiko darstellen. Die Rückzahlung darf nur zehn Jahre oder weniger dauern, aber Zahlungen können anhand eines 15- oder 30-jährigen Tilgungsplans berechnet werden. Kommerzielle Kreditgeber könnten bei Sicherheiten eher entgegenkommend sein.Sie können Ihnen erlauben, persönliche Garantien mit Ihrem Wohnsitz zu machen, oder Sie können andere Vermögenswerte (wie Investment-Bestände oder Geräte) als Sicherheiten verwenden.

Eigentümerfinanzierung: Wenn Sie keinen Kredit von einer Bank oder einer Kreditgenossenschaft erhalten können, kann der aktuelle Eigentümer der Immobilie bereit sein, den Kauf zu finanzieren. Vor allem bei unbewirtschaftetem Land wissen die Besitzer, dass es für Käufer schwierig ist, sich von traditionellen Kreditgebern finanzieren zu lassen, und sie haben vielleicht keine Eile, sich auszuzahlen. In solchen Situationen erhalten die Besitzer normalerweise eine relativ große Anzahlung, aber alles ist verhandelbar. Eine 5- oder 10-jährige Kreditlaufzeit ist üblich, aber die Zahlungen können mit einem längeren Tilgungsplan berechnet werden. Ein Vorteil der Eigentümerfinanzierung ist, dass Sie nicht die gleichen Abschlusskosten bezahlen, die Sie traditionellen Kreditgebern zahlen würden (aber es lohnt sich immer noch, den Titel und die Grenzen zu recherchieren - ehrliche Grundbesitzer können Fehler machen).

Spezialisierte Kreditgeber: Wenn Sie nur auf den richtigen Bauzeitpunkt warten oder ein Design für Ihr Haus auswählen, müssen Sie wahrscheinlich die obigen Lösungen verwenden. Aber wenn Sie ungewöhnliche Pläne für Ihr Eigentum haben, kann es einen Verleiher geben, der sich auf Ihre beabsichtigte Verwendung für das Land konzentriert. Im Gegensatz zu Banken (die zumeist mit Menschen zusammenarbeiten, die Häuser bauen), legen spezialisierte Kreditgeber Wert darauf, die Risiken und Vorteile anderer Gründe für Landbesitz zu verstehen. Sie werden eher bereit sein, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, weil sie keinen einmaligen Deal ausarbeiten müssen. Diese Kreditgeber können regional oder national sein, suchen Sie also online nach dem, was Sie vorhaben. Zum Beispiel:

Erhaltung der natürlichen Ressourcen
Erholung im Freien auf Privatgrundstücken
Solar- oder Windparks
Mobilfunk- oder Sendemasten
Landwirtschaft oder Viehzucht, einschließlich Ranching, Biobauernhöfe, Hobbyfarmen und Pferdepension

Tipps für Käufer

Machen Sie Ihre Hausaufgaben, bevor Sie Land kaufen. Vielleicht sehen Sie das Grundstück als ein unbeschriebenes Blatt voller Potenzial, aber Sie wollen nicht über Ihren Kopf hinwegkommen.

Abschlusskosten: Neben einem Kaufpreis können Sie auch Abschlusskosten haben, wenn Sie einen Kredit erhalten. Suchen Sie nach Einrichtungsgebühren, Bearbeitungsgebühren, Kreditprüfungskosten, Beurteilungsgebühren und mehr. Finden Sie heraus, wie viel Sie zahlen, und treffen Sie Ihre endgültige Finanzierungsentscheidung unter Berücksichtigung dieser Zahlen. Für eine relativ kostengünstige Immobilie können die Abschlusskosten einen erheblichen Prozentsatz des Kaufpreises ausmachen.

Holen Sie sich eine Vermessung: Gehen Sie nicht davon aus, dass aktuelle Zaunlinien, Markierungen oder "offensichtliche" geografische Merkmale eine Eigenschaftsgrenze genau anzeigen. Holen Sie sich einen Fachmann, um eine Grenzerhebung durchzuführen und zu überprüfen, bevor Sie kaufen. Derzeitige Eigentümer wissen möglicherweise nicht, was sie besitzen, und es wird Ihr Problem nach dem Kauf sein.

Überprüfen Sie den Titel: Vor allem, wenn Sie sich informell ausleihen (z. B. mit Ihrer Eigen- oder Verkäuferfinanzierung), tun Sie, was professionelle Kreditgeber tun - eine Titelsuche. Finden Sie heraus, ob es irgendwelche Pfandrechte oder andere Probleme mit der Eigenschaft gibt, bevor Sie Geld übergeben.

Budget für andere Kosten: Sobald Sie das Land besitzen, sind Sie möglicherweise für zusätzliche Kosten am Haken.Überprüfen Sie diese Ausgaben zusätzlich zu den Kreditzahlungen, die Sie für das Land leisten. Potenzielle Kosten umfassen:

Kommunal- oder Provinzsteuern (fragen Sie bei Ihrem Steuerberater nach, ob Sie Anspruch auf einen Abzug haben)
Versicherungen für leerstehende Grundstücke oder verlassene Gebäude
Abgaben für Eigenheimbesitzer (HOA), falls zutreffend < Jegliche Instandhaltung, die erforderlich ist, wie die Reparatur von Zaunanlagen, die Bewirtschaftung von Entwässerungen usw.
Baukosten, falls Sie sich jemals entscheiden, zu bauen, Dienstleistungen hinzuzufügen oder den Zugang zur Liegenschaft zu verbessern
Gebühren zulassen, für jede Aktivität, die Sie haben auf dem Grundstück geplant
Kenne die Regeln

Wenn du leeres Land siehst, kannst du davon ausgehen, dass alles möglich ist. Jedoch schränken lokale Gesetze und Zoning-Anforderungen ein, was Sie tun können - sogar auf Ihrem eigenen privaten Grundstück. HOA-Regeln können besonders frustrierend sein. Sprechen Sie mit lokalen Behörden, einem Immobilienanwalt und Nachbarn (wenn möglich), bevor Sie mit dem Kauf einverstanden sind.

Wenn Sie Probleme mit einer Immobilie feststellen, die Sie im Auge haben, fragen Sie nach Änderungen. Möglicherweise haben Sie kein Glück, oder Sie können das tun, was Sie wollen, nachdem Sie die entsprechenden Verfahren befolgt haben (indem Sie Papierkram ausgefüllt und Gebühren bezahlt haben). Es wird wahrscheinlich einfacher sein, wenn Sie um Erlaubnis bitten, anstatt Ihre Nachbarn zu verärgern.