, Wenn ein Agent behauptet, Käufer für Ihr Haus zu haben

Wenn Sie Ihr Haus besitzen, haben Sie wahrscheinlich Briefe von Immobilienmaklern erhalten, die behaupten: "Ich habe einen Käufer für Ihr Zuhause." Machen Sie keinen Fehler: Diese Briefe sind dünn getarnte Aufforderungsschreiben von Möchtegern-Listing-Agenten. Selbst wenn einer dieser Agenten einen Käufer auf dem Markt für ein Haus darstellt, besteht fast keine Chance, dass der Käufer tatsächlich Ihr spezifisches Zuhause wünscht. Dies ist einer der Gründe, warum die Öffentlichkeit Maklern oft misstraut, weil einige Agenten die Wahrheit offen verbiegen.

Solange der Agent die Lüge rationalisieren kann, könnte der Agent den Schaden nicht erkennen, wenn er Tatsachen erfindet, die nicht wahr sind.

Verkäufer, die ihre Häuser selbst zum Verkauf anbieten, bekannt als FSBOs (für den Verkauf durch Eigentümer), hören auch von Agenten, die behaupten, Käufer zu haben. Und vielleicht tun sie es, vielleicht nicht, aber wirklich, diese Agenten wissen, dass viele FSBO-Häuser Schwierigkeiten beim Verkauf haben, und sie wollen dabei sein, wenn die Besitzer merken, dass sie mit einem Agenten auflisten müssen.

Warum die Lüge?

Wie kommen Agenten dazu, zu sagen, dass ich einen Käufer für Ihr Zuhause habe, wenn sie es nicht tun? Weil niemand es in Frage stellt. Weil die Agenten sagen werden: Hey, ich arbeite mit ein paar Käufern zusammen und obwohl Ihr Zuhause nicht zu ihren Parametern passt, wer wird sagen, dass sie ihre Meinung nicht ändern werden? Oder, Ich könnte morgen auf einen Käufer treffen, der euer Haus kaufen will, man weiß es nie. Es ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass der Agent in diesem Moment keinen Käufer für Ihr Zuhause hat.

Agenten werfen auch weg, äh, investieren , viel Geld in Verkaufsschulungen. Verkaufstrainer sagen ihnen, dass es in Ordnung ist, die Wahrheit zu verbiegen, um eine Chance zu bekommen, mit einem Verkäufer zu sprechen. Was ein Agent angreifen könnte, ist eine Gelegenheit, sich mit dem Verkäufer zu treffen und Verkaufstaktiken anzuwenden, um den Eintrag zu erhalten. Aber das ist nicht, wie Auflistungsagenten Käufer zu Hause finden.

Wie Agenten Hauskäufer finden

Ein Makler ist nicht im Begriff, Geld auszugeben und Zeit in den Versuch zu investieren, einen Käufer für ein Haus zu finden, das nicht der Auflistung des Maklers entspricht. Dieser Agent möchte Ihre Immobilie auflisten, in der Regel über ein exklusives Verkaufsrecht. Diese Art der Listungsvereinbarung besagt, dass der Agent eine Provision erhält, wenn das Haus verkauft, unabhängig davon, wer den Käufer gefunden hat. Bevor Sie sagen: "Warten Sie einen Moment, was ist, wenn ich den Käufer finde? "Sie müssen erkennen, dass diese Art von Preferred Listing-Vereinbarung auch die Listing-Agent veranlasst, frei zu verbringen und weit zu vermarkten, um Ihr Zuhause dem größten Pool von möglichen Käufern zugänglich zu machen.

Nachdem der Listing-Agent eine Listungsvereinbarung mit dem Verkäufer unterzeichnet hat, verwendet der Agent eine Mischung verschiedener Marketingtechniken:

• Ein Verkaufsschild in den Hof legen, es sei denn HOA-Vorschriften erlauben keine Beschilderung oder der Verkäufer widerspricht ..Nach Statistiken der National Association of Realtors kommen etwa 10% der Käufer von einem Schild.
• Hält offene Häuser. Vielleicht kommen weitere 5% der Käufer aus offenen Häusern.
• Listet das Haus in den Multiple Listing Service (MLS) auf. Die meisten Käufer kommen aus dem Marketing des Listing-Agenten, und MLS ist ein wichtiger Teil davon. Ein guter Agent wird Fotos in professioneller Qualität einreichen, die Auflistung auf alle großen Immobilien-Websites herunterladen und dementsprechend Print- und Direct-Mail verwenden. Einige Agenten unterhalten separate Datenbanken für die Kontaktaufnahme mit Agenten in nahegelegenen Städten.
• Networking mit anderen Agenten und Förderung der Auflistung bei Geschäftsbesprechungen und Vorstandssitzungen.
• Entwerfen von E-Flyern und Sprengen von E-Mails an jeden Agenten, der zu seinem Board gehört.

Aber die Tatsache bleibt, dass der Agent den Käufer nur findet, nachdem der Agent die Listungsvereinbarung mit Ihnen unterzeichnet hat.

Tascheneinträge, um Käufer zu finden

Tascheneinträge sind Häuser, die nicht auf dem freien Markt sind und nur dem Listing Agent und dem Makler des Agenten bekannt sind. Ich bin kein großer Fan von Taschenauflistungen, weil diese Praxis dazu neigt, die Anzahl der Käufer dramatisch zu reduzieren, die eine Gelegenheit haben werden, diese Häuser zu sehen. In bestimmten Fällen wollen Luxus-Eigenheimverkäufer manchmal nicht, dass ihre Häuser der Öffentlichkeit ausgesetzt sind, weil sie Privatsphäre über Geld schätzen. Oder, ihr Haus ist so komisch, dass nur wenige Käufer, außer denen mit einer Tonne Bargeld, die es sich leisten können, es umzugestalten, es wollen.

Einige wohlhabende Hausbesitzer geben viel Geld für die Befriedigung ihres besonderen Geschmacks aus, nur weil sie es können.

Einige Verkäufer hoffen auch, dass eine Taschenauflistung diesen geduldigen Kunden anziehen wird, der in den Schatten wartet. Jeder Agent hat einen Käufer oder zwei, der möchte, dass der Agent sie informiert, wenn ein Haus in einer bestimmten Gegend verfügbar wird, aber das bedeutet nicht, dass der Käufer den Marktwert für dieses Haus bezahlt oder dass der Käufer es sogar wissen wird Verkauf.

Pocket-Listings werden typischerweise von vielen Immobilienmaklern favorisiert, weil es bedeutet, dass der Listing-Agent höchstwahrscheinlich auch den Käufer repräsentiert, eine Praxis, die als Double-Ending und Dual-Agency bekannt ist. Es könnte eine doppelte Provision für diesen Agenten bedeuten, weil der Agent wahrscheinlich sowohl die Gebühren für das Listing als auch die Verkaufsagenten einstecken wird. Es gibt Taschenauflistung eine ganz neue Bedeutung.

Realistisch gesehen ist es jedoch generell sinnvoller, einer Million potentieller Käufer Ihr Zuhause als nur einen Käufer zu zeigen.

Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.