Wie man eine Hypothekenkreditannahme durchführt

Hypothekendarlehen-Hypothesen waren in den 1970er und 80er Jahren eine beliebte Finanzierungsoption, fielen danach jedoch in Ungnade. Die Immobilienaufwertung war während des letzten Zeitraums stark. Leider fiel der Markt 1991 und stürzte 2008 ab. Zuvor waren die Kreditgeberanforderungen nachsichtiger und viele Käufer nahmen 80/20 Combo-Kredite auf, was dazu beitrug, dass 2008 der Immobilienmarkt zusammenbrach.

In der Zukunft finden Hypothekenkreditannahmen jedoch einen Platz auf dem Immobilienmarkt. Sie sind nicht für jeden Käufer zu Hause und passen nicht zu den Zielen jedes Verkäufers. Aber in einigen Fällen könnte eine Darlehensannahme die beste Wahl für alle betroffenen Parteien sein, vorausgesetzt natürlich, dass der bestehende Kreditgeber eine Übernahme des Kredits zulässt.

Warum manche Käufer ein neues Darlehen über Hypothekendarlehen bevorzugen

• Zu ​​viel Eigenkapital

  Ein Teil des Grundes, warum Kreditannahmen in den späten 1980er und frühen 1990er Jahren nicht genutzt wurden, war, weil während In den Boom-Jahren hatten die Verkäufer zu viel Eigenkapital, und die Käufer hatten nicht genug Geld, um die Lücke zwischen dem Kredit- und dem Verkaufspreis zu schließen. Viele Verkäufer waren nicht bereit, Eigenfinanzierung zu leisten.

• Niedrige Zinsen

  Ein weiterer Grund dafür, dass die Kreditannahmen seit Jahrzehnten auf der Strecke blieben, lag darin, dass die Käufer in der Regel durch den Abschluss eines neuen Kredits eine geringere Verzinsung erzielen konnten als durch die Übernahme des bestehenden Darlehens. Es war wenig finanziell sinnvoll, von einem 7-prozentigen Darlehen auszugehen, wenn die Bank die Straße hinunter fünf Prozent anbot.

• Entfremdungsklauseln

  Der Hauptgrund, warum nur sehr wenige Käufer Darlehensannahmen von 1990 bis 2009 verfolgten, war, weil fast jede Hypothek eine Entfremdungsklausel enthielt. Durch eine Veräußerungsklausel in der Hypothek wurde der Bank das Recht eingeräumt, zu beschleunigen, dh im Falle einer Eigentumsübertragung sofortige Zahlung in voller Höhe zu fordern.

Bevor eine Hypothekendarlehen-Annahme in Betracht gezogen wird

Das Klima muss für eine Hypothekendarlehensannahme richtig sein. Es gibt im Allgemeinen zwei Arten von Darlehen, die Annahmen erlauben: FHA-Darlehen und VA-Darlehen. Andere Kredite erfordern in der Regel eine vollständige Zahlung für den Fall, dass das Haus an einen anderen Käufer verkauft wird. Manchmal übernehmen die Käufer den Titel und übernehmen den Kredit nicht. Ein Eigenheim zu kaufen kann riskant sein. Bevor eine Kreditannahme in Betracht gezogen wird:

• Zinsvergleich

  Wenn die Zinssätze höher sind als der Zinssatz des bestehenden Kredits, kann es finanziell sinnvoll sein, den bestehenden Kredit zu einem niedrigeren Zinssatz zu übernehmen. Der Unterschied in einer monatlichen Zahlung von $ 200, 000 bei 5 Prozent gegenüber 7 Prozent beträgt $ 257 pro Monat. Über 5 Jahre, das ist eine Ersparnis von $ 15, 420.

• Vergleichen Sie die Kreditgebühren

  Aufgrund der föderalen TRID-Anforderungen sind die Kreditgeber verpflichtet, den Kreditnehmern eine Schätzung der Abschlusskosten, eine Kreditschätzung genannt.Die Kreditschätzung enthält alle Kosten, die mit dem Erhalt einer Hypothek verbunden sind. Im Allgemeinen zahlen Käufer viel mehr Darlehensgebühren, um einen neuen Kredit zu erhalten, als es kostet, einen bestehenden Kredit zu übernehmen. Der Unterschied könnte mehrere tausend Dollar oder mehr betragen. Bitten Sie die Bank, Ihnen eine Erklärung zu geben, die ihre Darlehensannahmegebühren enthält.

• Erhalten Sie eine Begünstigtenerklärung und eine Kopie der Hypothek

  Bevor Sie das Wort des Verkäufers annehmen und Geld für Hausinspektionen ausgeben, erhalten Sie eine Kopie der Begünstigtenerklärung, um den ausstehenden Darlehensbetrag zu bestimmen. In weicheren Immobilienmärkten kann der Unterschied zwischen dem nicht gezahlten Saldo und dem Verkaufspreis niedrig genug sein, dass eine 10 oder 20-prozentige Anzahlung Ihnen die Zahlung des Darlehens in bar ermöglicht.

Es ist ratsam, einen Immobilienanwalt zu konsultieren, um mehr über Ihre Rechte und Pflichten zu erfahren, bevor Sie sich für kreative Finanzierungsoptionen entscheiden. Nichts ist mehr ein Slam Dunk mehr.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.