Wie man Ihre Miete verwendet Immobiliensteuerabzug

Viele Investoren hören von den möglichen Steuerabzügen, die sie aus dem Besitz von Mietobjekten ziehen können, und sie beginnen sofort, nach Immobilien zu suchen, die sie kaufen können. Wenn dies nach dir klingt, atme zuerst tief durch. Es kann sich lohnen, zurückzutreten und Ihre Immobilienverfolgung in Bezug auf ihre Anlagequalität zu bewerten.

Realität vs. Theorie

Theoretisch kann die richtige Art von Mietimmobilien eine gute Investition sein, insbesondere wenn Sie die Fähigkeit berücksichtigen, die damit verbundenen Steuerabzüge zu nutzen.

Und natürlich ist der Hauptvorteil, dass Sie das Geld eines anderen nutzen können, um die Immobilie abzuzahlen und einen Vermögenswert zu akkumulieren.

Aber die Realität spiegelt nicht immer die Theorie wider. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie möchten einen Vierplex erwerben. Sie sammeln alle relevanten Informationen, wie Kaufpreis, Anzahlung, Finanzierungsbedingungen, Reparaturgeld, das Sie im Voraus einzahlen müssten, Grundsteuern, geschätzte jährliche Wartungskosten und erwartete Mieten. Dann fügen Sie eine erwartete Leerstandsrate und zusätzliche Ausgaben hinzu, die auftreten könnten.

Vergleichen Sie all dies mit möglichen Steuerabzügen, die Ihnen die Immobilie bieten würde. Führen Sie die Zahlen über eine Tabelle aus, damit Sie die Auswirkungen der Steuerabzüge für Mietimmobilien sehen können, die Sie möglicherweise verwenden können. Die Kalkulationstabelle sollte Ihre Steuerklasse und Ihre Fähigkeit, Nettovermietungsverluste zu verwenden, um andere Einkünfte zu verrechnen, enthalten.

Grunderwerbsteuerabzugsgrundlagen

Wenn Sie eine Mietimmobilie besitzen, können Sie den Vermögenswert abschreiben, und dies führt aus steuerlicher Sicht häufig zu einem Verlust, selbst wenn Ihre Mieteinnahmen alle Ausgaben abdecken.

Dieser Verlust wird oft als Steuerabzug von Mietobjekten bezeichnet. Ob Sie es tatsächlich nutzen können, hängt davon ab, wie viel anderes Einkommen Sie haben.

Wenn Sie zu wenig steuerpflichtiges Einkommen haben, kommt Ihnen der Verlust nicht sehr zugute. Und wenn Sie zu viel zu versteuerndes Einkommen haben - $ 150, 000 oder mehr, wenn Sie ab 2017 Single sind - dürfen Sie den Verlust nicht verwenden, Einschränkungen gelten hinsichtlich der Höhe eines Schadens, den Sie geltend machen können, wenn Einkommen fällt zwischen $ 100, 000 und $ 150, 000.

Diese Zahlen gelten für Steuerzahler und Haushaltsteuern, sowie diejenigen, die verheiratet sind und gemeinsam einreichen. Schneiden Sie sie in zwei Hälften, wenn Sie verheiratet sind und eine separate Rücksendung einreichen.

Wenn Sie irgendwo zwischen diesen Parametern liegen, kann der Steuerabzug aus dem Besitz eines Mietobjekts vorteilhaft sein.

Nehmen wir nun an, dass es länger dauert als erwartet, um die Immobilie in vermietbare Form zu bringen. Darüber hinaus stellt sich heraus, dass die Mieten, die Sie tatsächlich berechnen können, geringer sind als das, was Ihr Agent Ihnen gesagt hat.Vielleicht haben Sie mit der von Ihnen berechneten Leerstandsquote etwas davon abgerechnet, aber Sie haben wahrscheinlich das Gefühl, dass der Kauf der Immobilie vielleicht doch kein so schlauer Schachzug war.

Aber der Steuerabzug, den Sie geschaffen haben, hat Sie von 4 000 bis 5 000 Dollar an Steuern gerettet. Das ist echtes Geld, das dem IRS im laufenden Jahr gezahlt worden wäre, damit es sich ausgleichen kann.

Wie sich die Steuervergünstigung auf andere Planungsentscheidungen auswirkt

Was Sie finanziell in einem Teil Ihres Lebens tun, z. B. beim Kauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, kann sich auf Ihre Tätigkeit in anderen Teilen Ihres Lebens auswirken. (k) oder Roth IRA. Wenn Sie 4 000 bis 5 000 US-Dollar an Steuereinsparungen realisieren und alle anderen Dinge gleich sind, sollten Sie Ihre 401 (k) Beiträge erhöhen?

Nicht unbedingt. Aufgrund des Mietverlustes und anderer Abzüge könnte Ihr effektiver Steuersatz bei etwa 15 Prozent liegen. Es macht vielleicht keinen Sinn, absetzbares Geld in Ihren 401 (k) Plan zu stecken, um nur 15 Prozent einzusparen, dann zahlen Sie möglicherweise einen höheren Steuersatz 10 Jahre später, wenn Sie das Geld abheben. Ein Roth IRA-Beitrag würde in dieser Situation mehr Sinn machen.

Stellen Sie sicher, dass Sie sich die Zeit nehmen, um alle Regeln und Verzweigungen Ihrer Steuersituation kennenzulernen und / oder einen qualifizierten Finanzberater zu beauftragen, bevor Sie das Mietobjekt aufheben. Steuerzwecke.