Wie wird der Verkäufer nach dem Closing gehandelt?

Frage: Wie wird der Verkäufer nach dem Schließen zurückgekauft?

Ein Leser fragt: "Wir kaufen ein Haus und der Verkäufer hat 30 Tage nach Schließung zurückgekauft. Mit anderen Worten: Wir würden Vermieter werden, bevor wir in unser neues Zuhause gezogen sind. hört sich für uns wirklich merkwürdig an, warum sollte ein Verkäufer zurückmieten wollen, müssen wir das zulassen? "

Antwort: Die Gründe, warum sich ein Verkäufer nach dem Abschluss zurückmieten muss, sind unterschiedlich, aber es ist nicht ungewöhnlich, ein Verkäufer, der eine Miete zurückfordert.

Das Haus, das der Verkäufer kauft, ist möglicherweise zum Zeitpunkt der Schließung Ihrer Transaktion nicht verfügbar, oder der Verkäufer kann möglicherweise am letzten Tag des Monats keinen Umzugswagen finden, wenn die Nachfrage nach Umzugswagen besteht. ist hoch.

Als neuer Käufer von Eigenheimen können Sie diese Situation natürlich als beunruhigend empfinden. Schließlich haben Sie viel Geld für Ihr neues Zuhause gezahlt, zusätzlich zu den Zinsen für ein Darlehen für ein Haus, das Sie noch nicht besetzen können. Es ist verständlich, dass Sie gerne sofort einziehen und Besitz ergreifen. Außerdem haben Sie vielleicht nicht erwartet, dass Sie sich in der Position befinden, ein Vermieter zu sein.

Wie man Verkäufer- / Käuferrechte schützt, wenn Verkäufer zurücklehnen

Behandeln Sie diese Situation wie jede andere Geschäftsbeziehung. Käufer sollten es den Verkäufern niemals erlauben, das Eigentum an einem Haus zu behalten, ohne eine formale Nutzungsvereinbarung zu treffen. Diese Vereinbarungen konkretisieren die Bedingungen der Belegung des Verkäufers und schützen sowohl die Käufer als auch die Verkäufer.

In Kalifornien verfügen Immobilienmakler über ein handliches Formular namens Verkäufer in Possession, das neben anderen Vertragsbedingungen auch Verkäuferrenten anspricht. Wenn das entsprechende Kontrollkästchen aktiviert ist, ändert dieses Addendum den Kaufvertrag.

Das SIP bearbeitet kurzfristige Verkäufer-Mietbackups, die weniger als 30 Tage dauern und die folgenden Elemente enthalten:

• Mietdauer
• Mietpreis pro Tag
• Menge der Kaution
• , ob die Kaution bei Abschluss hinterlegt oder an den Käufer freigegeben wird.
• Späte Abgaben, falls zutreffend, in Bezug auf nicht ausreichende Gelder und / oder Zahlungen, die verspätet außerhalb der Hinterlegung eingegangen sind > Wer zahlt für welche Nebenkosten?
• Eigentumsrecht des Käufers
• Aufrechterhaltung des Eigentums des Verkäufers
• Pacht- und Untermieterechte
• Verpflichtungen des Verkäufers bei Rückgabe
• Versicherung für persönliche Gegenstände des Verkäufers
• Sonstige Bedingungen
• Wenn ein Verkäufer 30 Tage oder länger bleibt, sollte ein Mietvertrag abgeschlossen werden.

Versicherungsdeckung für Verkäufer-Rent-Backs

Manchmal werden Käufer darauf bestehen, dass Verkäufer ihre bestehende Hausbesitzer-Versicherungspolice während des Mietzeitraums beibehalten.Während Versicherungen nicht gerne die Deckung in Anspruch nehmen, werden viele die Politik auf Anfrage fortsetzen.

Es gibt jedoch mehrere damit verbundene Probleme. Der Verkäufer besitzt das Haus nicht mehr, so dass die Versicherungsgesellschaft des Verkäufers im Schadensfall die Begleichung der Forderung verweigern kann. Darüber hinaus hat der Käufer Versicherungsschutz, weil die Kreditgeber darauf bestehen, dass die Versicherungspolice eines Käufers beim Abschluss in Kraft ist.

Einige Versicherungsgesellschaften haben argumentiert, dass, wenn eine Forderung eintrete und der Verkäufer eine Forderung an die Firma des Verkäufers einreichte, selbst wenn die Gesellschaft des Verkäufers sie bezahlte, die Firma des Verkäufers auf den Versicherungsschutz des Käufers für die Erstattung schauen könnte.

In jedem Fall sollte der Verkäufer Deckung für die persönlichen Gegenstände und Autos des Verkäufers tragen.

Bestimmen der Mietbeträge für Verkäufer-Mietbackups

Die Miete, die der Verkäufer bezahlt, ist verhandelbar. Manchmal möchte der Verkäufer keine Miete zahlen, sondern muss für ein paar Tage mietfrei im Haus bleiben. In diesem Fall ist es immer noch klug, eine Vereinbarung zu treffen, die sich mit Haftungsfragen und -frist beschäftigt.

Da die meisten Käufer ein neues Zuhause finanzieren, sind die Käufer interessiert und zahlen Steuern und Versicherungen für ein Haus, das sie nicht bewohnen. In den meisten Fällen ist es angemessen, dem Verkäufer einen Betrag in Rechnung zu stellen, der einer täglichen Anrechnung entspricht, die aus dem Kapital des Käufers, Zinsen, Steuern und Versicherung besteht.

Wenn die neue Hypothekenzahlung des Käufers Staugebühren (Steuern und Versicherung) enthält, ist es relativ einfach, die PITI-Zahlung um 30 Tage zu teilen und dem Verkäufer den anteiligen Betrag pro Tag in Rechnung zu stellen.

Wenn beispielsweise die neue Zahlung des Käufers $ 3, 000 PITI beträgt, entspricht dies 100 $ pro Tag.

Eine PITI-Zahlung für eine Verkäufer-Rückleihe ist jedoch nicht erforderlich. Intelligente Käufer würden bestehende Mietpreise überprüfen. Sie können feststellen, dass eine PITI-Zahlungsberechnung unter dem durchschnittlichen Mietpreis liegt.

Zum weiteren Schutz - und zur Einhaltung lokaler Mietkontrollgesetze oder anderer landesspezifischer Gesetze, die Vermieter und Mieter regeln - sollten Käufer und Verkäufer die Unterzeichnung eines Standard-Mietvertrags in Betracht ziehen. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an einen Immobilienanwalt.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.