Wie die Hypothek Zinsabzug funktioniert

Eine Hypothek kann Ihnen dabei helfen, ein Eigenheim zu kaufen (oder sich eine Immobilie zu leihen, die Sie bereits besitzen) und sogar steuerliche Vorteile bieten. Zinsen, die Sie zahlen, können abzugsfähig sein, aber nicht schnell genug, um nur für Einsparungen auf Ihrem 1040 zu borgen - es gibt Maxima und andere Einschränkungen, die Ihre Fähigkeit zum Abzug von Zinsen reduzieren oder vollständig beseitigen könnten.

Diese Seite enthält allgemeine Richtlinien, aber die Steuergesetze sind komplex und verändern sich ständig.

Überprüfen Sie die Details und sprechen Sie mit einem Steuerersteller, bevor Sie einen Abzug beantragen.

Abzinsung von Hypothekenzinsen

Die IRS ermöglicht einen Abzug von Zinsen für ein Darlehen, das von einem Erst- oder Zweitwohnsitz abgesichert ist. Dazu gehören mehrere häufig verwendete Kredite:

• Kaufdarlehen (Ihre primäre Hypothek, wenn Sie Geld leihen, um ein Haus zu kaufen)
• Home Equity-Darlehen (auch als zweite Hypothek bekannt), die eine Pauschale von Bargeld < Home-Equity-Kreditlinien, mit denen Sie aus einer Kreditlinie

Der Abzug kann potenziell dazu führen, dass diese Kredite weniger teuer werden, und kann bestimmte Strategien wie Schuldenkonsolidierung aufladen (plötzlich werden die Zinsen, die Sie zahlen, steuerlich absetzbar - nicht nur eine Ausgabe). Es gibt jedoch Grenzen, wie viel Sie abziehen können und wann Sie abziehen können.

Natürlich nutzen Sie Ihr Haus auch als Sicherheit, wenn Sie eine zweite Hypothek erhalten, was bedeutet, dass der Kreditgeber Ihr Haus ausschließen kann, wenn Sie die Zahlungen nicht leisten.

Wenn Sie dieses Geld für alles andere als für haushaltsbezogene Ausgaben verwenden, bedeutet das, dass Sie ein Risiko hinzufügen, das zuvor nicht existiert hat.

Erster oder zweiter Wohnsitz:

Der Abzug gilt nicht für Anleger, die Dutzende von Wohnungen besitzen. Um sich zu qualifizieren, muss das Darlehen auf Ihrem "ersten oder zweiten" Haus sein. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, teilen oder als Büro nutzen, kann Ihr Abzug beeinträchtigt werden. Darlehenskriterien:

Ihr Darlehen muss von Ihrem Haus gesichert werden. Erkundigen Sie sich bei der IRS für Details, aber das bedeutet in der Regel Ihre Kreditgeber hat ein Pfandrecht an Ihrem Haus und kann ausschließen, wenn Sie nicht zahlen. Darüber hinaus müssen Sie eines der folgenden Kriterien erfüllen: Die Schulden stammen vom 13. Oktober 1987 oder früher (bekannt als "Grandfathered" Schulden), oder

• Die Schulden wurden verwendet, um zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern. Ihr Haus, und der Gesamtbetrag der Schulden liegt unter $ 1 Million
• Die Schulden wurden
• nicht verwendet, um Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern, und der Gesamtbetrag der Schulden liegt unter $ 100, 000 > In einigen Situationen, wie bei getrennter Heirat, werden die Beträge reduziert. Keine Schande:

Die IRS sagt: "Sowohl Sie als auch der Kreditgeber müssen beabsichtigen, dass der Kredit zurückgezahlt wird. "Dies würde alle ausgefallenen Systeme beseitigen, bei denen Sie versuchen, eine Scheintransaktion zu verwenden, um Steuern zu sparen. Zum Beispiel können Sie nicht von einem Familienmitglied "ausleihen", die Zinsen abziehen und das Darlehen vergessen - das Darlehen muss als eine Transaktion auf Gegenseitigkeit funktionieren.

Baudarlehen: Wenn Sie ein Haus bauen, kann dieser Abzug helfen, Ihre Kosten für ein Baudarlehen zu senken. Die IRS ermöglicht es Ihnen, ein Haus im Bau als qualifiziertes Zuhause für bis zu 24 Monate zu behandeln, solange Sie bestimmte Kriterien erfüllen.

Beschränkungen Dollar-Betrag:

Wie oben gezeigt, ist der Zinsabzug von Ihrem Home-Equity-Darlehen nicht unbegrenzt. Das Limit ist höher für Geld, mit dem Sie Ihr Haus kaufen, bauen oder verbessern können. Für die meisten Leute funktioniert das gut. Wenn Sie das Geld jedoch für einen anderen Zweck verwenden (z. B. Hochschulbildung, Schuldenkonsolidierung oder etwas anderes), sind Sie mit 100 000 USD Schulden belastet. Beachten Sie, dass die Höchstbeträge sich auf die Größe des Darlehens beziehen und nicht auf die Höhe der Zinsen, die Sie pro Jahr zahlen.

Alternative Mindeststeuer (AMT): Wenn Sie AMT unterliegen, können Sie weitere Einschränkungen feststellen. Im Allgemeinen ist der Abzug hilfreicher, wenn Sie das Geld verwenden, um Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern.

Einzelnachweisabzüge: Der Hypothekenzinsenabzug steht nur zur Verfügung, wenn Sie den Artikel aufschlüsseln und viele Personen

nicht auflisten. Es ist normalerweise am besten, den größten verfügbaren Abzug zu nehmen - wenn Ihr Standardabzug mehr ist, als Sie von der Auflistung erhalten würden, könnten Ihre Hypothekenzinskosten keine Steuervorteile bieten. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie den Artikel zusammengestellt haben, prüfen Sie, ob Sie den Zeitplan A hinterlegt haben. Um Ihren Standardabzug zu überbrücken, benötigen Sie möglicherweise einen beträchtlichen Kredit oder andere Ausgaben (z. Beispiel). Ein Abzug ist kein Kredit:

Einige Leute verwechseln Steuerabzüge mit Steuergutschriften. Ein Abzug hilft, die Höhe des Einkommens zu senken, das zur Berechnung der fälligen Steuern verwendet wird. Ein Kredit ist eine Dollar-für-Dollar-Reduktion in dem, was Sie schulden. Ein Abzug wird indirekt Ihre Steuerschuld reduzieren, aber es ist nicht annähernd so mächtig wie eine Steuergutschrift.

Wie viel können Sie beanspruchen? Wenn Sie gegen das Eigenkapital in Ihrem Haus geliehen haben und Sie wissen möchten, wie viel Zinsen Sie bezahlt haben, fragen Sie Ihren Kreditgeber. Sie sollten ein Formular 1098 mit Einzelheiten zu den Zinsen für das Jahr erhalten.

Machen Sie Ihre Hausaufgaben

Die unzulässige Inanspruchnahme eines Abzugs ist problematisch: Es kann zu Steuerstrafen und Zinsaufwendungen von der IRS führen. Überprüfen Sie alle Details zu Ihrer Situation (und den aktuellen Steuergesetzen), indem Sie die IRS Publication 936 lesen. Denken Sie daran, dass die Steuergesetze kompliziert sind und sich die Dinge seit dem Verfassen dieses Artikels geändert haben könnten. Sprechen Sie mit einem Steuerersteller, der mit den Details Ihres Darlehens vertraut ist, um Probleme zu vermeiden.