Wie man weiß, wann Refinanzierungsgeschäfte anfallen & wann nicht

Bevor Sie sich refinanzieren, ist es wichtig zu verstehen, was Sie davon bekommen und was es kostet. Die meisten Online-Kalkulatoren sagen Ihnen nur Ihren Break-Even-Zeitraum an - wie lange es dauert, die für die Refinanzierung erforderlichen Abschlusskosten zu decken. Das mag hilfreich sein, aber Sie brauchen wirklich ein besseres Verständnis dafür, wie die Zinskosten beeinflusst werden, wenn Sie sich refinanzieren.

Um zu sehen, wie sich die Refinanzierung tatsächlich auf Ihre Finanzen auswirkt, folgen Sie den nachstehenden Schritten.

Sie erfahren alles, was Sie über Ihr bestehendes Darlehen und den möglichen Ersatz wissen müssen.

1. Berechnen Sie Ihren ursprünglichen Kredit

Ja, Sie wissen bereits, was Ihre monatliche Zahlung ist und wie viel Sie noch schulden. Allerdings müssen Sie auch wissen, wie viel von jeder Zahlung in Richtung Ihrer Zinskosten geht und wie viel davon tatsächlich das Geld ausleiht, das Sie geliehen haben. Um dies herauszufinden, benötigen Sie eine Amortisierungstabelle, die Sie aus einer Vielzahl von Quellen erhalten können. Ich verwende lieber Excel, um die Amortisation zu berechnen, aber Sie können auch einen Online-Taschenrechner oder eine andere Tabellenkalkulationssoftware verwenden.

• Sehen Sie, wie es funktioniert: Was ist Amortisation?

Für diese Beschreibung erkläre ich Ihnen, wie Sie Ihre Refinanzierungsoptionen mithilfe von Excel berechnen. Der Prozess ist jedoch derselbe, wenn Sie About verwenden. com Amortisationsrechner oder ein anderes Programm (es ist am besten, eine Tabelle zu verwenden, da die Zahlen genauer sein werden). Wir nehmen das folgende an, während wir durch ein Beispiel arbeiten:

• Ursprünglicher Darlehensbetrag: $ 180, 000
• Ursprüngliches Leihdatum: 7/1/2003
• Heutiges Datum: 7/1/2012
• Interesse Zinssatz für das Darlehen: 5. 4%
• Darlehenslaufzeit: 30 Jahre

Um die Details Ihres ursprünglichen Darlehens zu erhalten, geben Sie diese in Ihren gewählten Amortisationsrechner ein. Wenn möglich, geben Sie den tatsächlichen Monat und das Jahr ein, an dem Sie ursprünglich Geld geliehen haben.

Verwenden Sie Ihren ursprünglichen Darlehensbetrag - nicht den Betrag, den Sie derzeit schulden.

2. Finden Sie heraus, wo Sie stehen

Beachten Sie, wo Sie mit Ihrem aktuellen Darlehen stehen. Scrollen Sie nach unten zum heutigen Datum und sehen Sie, wie viel Sie noch an dem Darlehen schulden. In unserem Beispiel sind es $ 152, 160. 64 (Ihre Zahlen können aufgrund von Rundungen variieren, je nachdem, welche Software Sie verwenden und wie genau sie ist).

3. Berechnen Sie das Ersatzdarlehen

Finden Sie heraus, wie Ihr neues Darlehen aussehen würde, wenn Sie sich refinanzieren. Für dieses Beispiel gehen wir von folgendem Beispiel aus:

• Darlehensbetrag: $ 152, 160. 64 (kopiert von oben)
• Anfangsdatum der Darlehen: 7/1/12
• Zinssatz für einen neuen Kredit: 4. 25%
• Darlehenslaufzeit: 30 Jahre

Sie werden feststellen, dass Ihre monatliche Zahlung auf 748 USD sinkt. 54 wenn Sie refinanzieren (vs $ 1, 010. 76 für das ursprüngliche Darlehen). Das ist ansprechend, aber es sollte nicht als Überraschung kommen, da Ihr neues Darlehen kleiner ist und es mit einem niedrigeren Zinssatz kommt.Einsparungen bei der monatlichen Zahlung können für Sie wichtig sein, aber es ist nur einer von mehreren wichtigen Faktoren.

4. Machen Sie einige Annahmen darüber, wie lange Sie den Kredit behalten werden

Leider gibt es nur selten eine klare Antwort, wenn Sie entscheiden, ob Sie sich refinanzieren wollen oder nicht. Sie müssen entscheiden, was Sie denken geschehen, und Ihre Entscheidung auf der Grundlage Ihrer Annahmen treffen.

Versuchen Sie also abzuschätzen, wie lange Sie das neue Darlehen behalten werden. Bleiben Sie für die nächsten 7 Jahre im selben Haus? Bleiben Sie die ganzen 30 Jahre dort? Es ist in Ordnung, wenn Sie es nicht wissen - Sie können mehrere Was-wäre-wenn-Analysen durchführen.

5. Schauen Sie sich die Zinskosten an

Jetzt können Sie unter die Haube schauen und sehen, was passiert, wenn Sie refinanzieren. Finden Sie heraus, wie viel Sie für Zinsen mit dem alten Darlehen und dem neuen Darlehen ausgeben werden. Gehen Sie zu jeder Amortisierungstabelle und tippen Sie den Gesamtbetrag in der Spalte 'Zins' auf. Beginnen Sie mit dem heutigen Datum und fahren Sie fort, bis Sie denken, dass Sie das Darlehen loswerden (7 Jahre, oder wenn es sich bezahlt macht oder was auch immer Sie wählen). Dies ist am einfachsten, wenn Sie jeden Kredit mit einer Tabelle berechnet haben oder wenn Sie Ihre Amortisierungstabelle kopieren und in eine Spreadshee einfügen können. Sehen Sie ein Beispiel dafür, wie Sie das hier tun, oder verwenden Sie die SUM-Funktion in OpenOffice, Google Docs oder Excel.

In unserem Beispiel gibt es einige interessante Unterschiede:

• Wenn Sie das existierende Darlehen behalten, bis es ausgezahlt ist, geben Sie von heute bis 2033 $ 103, 236 Zinsen aus.
• Wenn Sie das Darlehen refinanzieren und behalten Bis es ausgezahlt ist, werden Sie von heute bis 2042 $ 117, 313 Zinsen ausgeben

Ist es in den nächsten 30 Jahren ungefähr $ 14.000 wert, um die niedrigere monatliche Zahlung zu erhalten? Vielleicht ist es das und vielleicht ist es das nicht. Aber was ist, wenn Sie das Darlehen nur für 10 Jahre behalten (oder im Haus bleiben)?

• Wenn Sie das existierende Darlehen behalten, werden Sie bis zum Juli 2022 $ 69, 565 Zinsen ausgeben.
• Wenn Sie refinanzieren, werden Sie bis zum Juli 2022 $ 58, 545 in Zinsen ausgeben.

In diesem Fall sieht die Refinanzierung attraktiver aus. Sie profitieren nicht nur von einer niedrigeren Zahlung, Sie sparen auch Zinskosten (weil Sie die Zinsen nicht für die vollen 30 Jahre zahlen werden).

6. Finden Sie heraus, wie Sie mit eventuellen Abschlusskosten umgehen können

Wenn Sie refinanzieren, müssen Sie eventuell Abschlusskosten bezahlen. Sie müssen diese Kosten auch berücksichtigen, wenn Sie entscheiden, was zu tun ist. Sie könnten die Opportunitätskosten für die Verwendung dieser Mittel in Betracht ziehen: Könnten Sie Zinsen für dieses Geld verdient haben? Wenn ja, lohnt es sich dann noch, das Geld für die Abschlusskosten auszugeben? Sie können auch die traditionelle Refinanzierungs-Break-Even-Formel betrachten: Wie lange brauchen Sie, um das ausgegebene Geld zurückzuerhalten, vorausgesetzt, Ihre monatliche Zahlung sinkt (dividieren Sie die monatlichen Einsparungen durch Ihre Gesamtkosten, um herauszufinden, wie viele Monate dies dauert). Werden Sie lange genug im Haus bleiben, um diese Kosten zu decken? Was auch immer Sie tun, stellen Sie sicher, dass Sie die Abschlusskosten nicht ignorieren, weil sie ein wichtiger Teil des Puzzles sind.

Wenn Sie die Abschlusskosten finanziert oder in das neue Darlehen "eingepackt" haben (oder wenn Sie ein Darlehen ohne Abschlusskosten erhalten haben), müssen Sie möglicherweise nichts weiter tun - die Kosten sind bereits in Ihrem größeren Kreditsaldo oder höherer Zinssatz.