Hypothekenzahlung: Wann Sie Diskontpunkte zahlen müssen

Rabattpunkte sind für viele Kreditnehmer einer der verwirrendsten Aspekte des Hypothekenprozesses. Rabattpunkte sind Gebühren, die speziell zum Kauf Ihrer Rate verwendet werden. In einer Abrechnungserklärung werden Rabattpunkte manchmal als "Discount Fee" oder "Mortgage Rate Buydown" bezeichnet und ein Rabattpunkt verursacht Kosten in Höhe von einem Prozent Ihrer Kreditgröße. Discount-Punkte unterscheiden sich von Ihrer "Originating Fee", der Gebühr, die der Hypothekengeber für die Vervollständigung des Darlehens berechnet.

Ein Blick auf Zahlen

Um die Punkte als Prozentsatz eines Darlehensbetrags zu veranschaulichen, betrachten wir einige Zahlen. Wenn ein Kreditsachbearbeiter über einen Punkt auf einem $ 100, 000 Darlehen spricht, spricht der Kreditsachbearbeiter über ein Prozent des Darlehens, das $ 1, 000 entspricht.

Für ein $ 300, 000 Darlehen, ein Punkt entspricht $ 3, 000 zu bezahlt werden, wenn Sie Ihren Kredit schließen.

Kreditgeber bieten unterschiedliche Zinssätze für Kredite mit unterschiedlichen Punkten an. Es gibt drei Hauptentscheidungen, die Sie über Punkte treffen können. Sie können entscheiden, dass Sie überhaupt keine Punkte zahlen oder erhalten möchten. Dies wird als Nullpunktdarlehen bezeichnet.

Sie können beim Schließen Punkte zahlen, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Oder Sie können sich dafür entscheiden, Punkte an Sie zu zahlen (auch Kreditgeberkredite genannt) und diese zur Deckung einiger Ihrer Abschlusskosten zu verwenden.

Hypothetische Situation

Lassen Sie uns hypothetische Zahlen für die analytischen (aka Engineer) Typen ausführen. Das folgende Beispiel zeigt den Kompromiss zwischen Punkten als Teil Ihrer Abschlusskosten und Zinssätze.

In dem Beispiel leihen Sie $ 180, 000 und qualifizieren sich für ein Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren zu einem Zinssatz von 5. 0% mit Nullpunkten. Sie haben folgendes Szenario zu berücksichtigen:

> Zinssatz

4. 875%	5. 0%	5. 125%	Rabattpunkte
+0. 375	0. 0	-0. 375	Ihre Situation
Sie behalten Ihre Hypothek für lange Zeit und möchten die Zahlung so gering wie möglich halten.	Sie mögen den Zinssatz und halten das Haus wahrscheinlich weniger als 5 Jahre	Sie möchten Bargeld so nah wie möglich halten und können eine höhere Zahlung leisten	Das Ergebnis
Jetzt: Sie zahlen $ 675 mehr bei Schließung	Über die Laufzeit des Darlehens: Zahlen Sie jeden Monat 14 weniger Ohne Anpassungen in beiden Richtungen	ist es einfacher zu verstehen, was Sie sind bezahlen und um Preise zu vergleichen. Jetzt: Sie erhalten	675 $ in einem Kreditgeber Kredit Über die Laufzeit des Darlehens: Zahlen Sie 14 $ mehr pro Monat *** Die derzeit verfügbaren Tarife können sich von denen unterscheiden, die in dieses Beispielszenario

Wie Sie deutlich sehen können, ist die Zeit, die Sie planen, das Haus zu besitzen, ein großer Teil der Gleichung, wenn Ihnen eine Break-even-Analyse wichtig ist.

Die Break-even-Analyse ist einfach.Nehmen Sie die Kosten der Rabattpunkte und dividieren Sie diese durch die monatlichen Einsparungen / Kosten, und Sie werden herausfinden, wie viele Monate Sie bis zum Break-even benötigen.

Einsparungen in Höhe von $ 675 / $ 14 pro Monat führen zu einem Break-even von 48,21 Monaten.

Wenn Sie planen, Ihre Hypothek länger als 4,1 Jahre oder 48,21 Monate zu halten, ist die Zahlung der Rabattpunkte sinnvoll. Alles andere als das und Sie haben vielleicht die falsche finanzielle Entscheidung getroffen.

Wir verwenden die Terminologie "könnte die falsche finanzielle Entscheidung getroffen haben", weil eine Hypothek Steuervorteile und Konsequenzen hat, die auch berücksichtigt werden müssen, wenn Sie die Zahlen ausführen.

Sowohl Zins- als auch Diskontpunkte haben für die meisten Kreditnehmer steuerliche Abzugsfähigkeitsvorteile. Es hängt weitgehend von der Art der Belegung für Ihr neues Zuhause, der Anzahl der Immobilien und der Höhe der Zinsen ab, die Sie abziehen.

Es ist am besten, alle Details zu berücksichtigen, wenn Sie entscheiden, ob Sie Rabattpunkte zahlen oder nicht.

Ihre Sorgfalt bei der Anwendung Ihrer persönlichen finanziellen Situation auf Ihre Hypothekenauswahl kann eine Entscheidung sein, die Sie 30 Jahre lang betrifft.

Machen Sie es weise.