Käufer Besitz vor dem Schließen

Der Besitz eines Hauses wird normalerweise beim Schließen vom Verkäufer auf den Käufer übertragen, aber in einigen Fällen bittet ein Hauskäufer den Verkäufer, dem Käufer den Besitz vor dem Schließen zu gewähren. Käufer stellen in der Regel solche Anfragen, wenn ihr Wohnungsmietvertrag zu Ende ist - oder ihr Haus ist verkauft - und sie benötigen einen Platz zum Leben vor dem Enddatum ihres neuen Zuhauses. Hausverkäufer und Käufer sollten ihre Anwälte vor der Unterzeichnung solcher Vereinbarungen mit Fragen und Bedenken bezüglich des frühen Besitzes befragen.

Early Possession Pitfalls

Verkäufer treffen die endgültige Entscheidung, ob ein früher Besitz für ihre Transaktion sinnvoll ist. Listing Agents jedoch entmutigen solche Situationen, weil zu viele Dinge schief gehen können. Zum Beispiel:

• Der Verkauf könnte aufgrund eines Hypotheken-Underwriting-Problems fehlschlagen, was bedeutet, dass das Käuferkredit auch nach einer gründlichen Überprüfung seiner Dokumente nicht genehmigt werden kann. Wenn dies geschieht, ist der Listing-Agent wieder auf Platz eins und versucht, einen anderen Käufer für das Haus zu finden, diesmal jedoch mit einem Mieter. In einer vollkommenen Welt räumen die ehemaligen Käufer, aber Agents finden die harte Weise heraus, die Hausbesitzer manchmal rechtliche Schritte unternehmen müssen, um ehemalige Kunden zu entfernen.
• Die Käufer könnten das Gefühl haben, dass das Haus bereits ihnen gehört und beginnen, Änderungen vorzunehmen - vielleicht ändert der Eigentümer das nicht. Wenn das Haus nicht schließt, können die Eigentümer mit den Verbesserungen der Käufer stecken bleiben.
• Die Käufer können Listen mit zusätzlichen Reparaturen erstellen, die sie vor dem Schließen als abgeschlossen ansehen möchten. Meist handelt es sich dabei nicht um echte Reparaturen, sondern um Dinge, die die Käufer gerne geändert sehen würden. Dies kann besonders frustrierend sein, wenn Sie bereits den Inspektions- und Reparaturprozess durchlaufen haben.

• Worst-Case-Szenario: Die Käufer können das Haus verschrotten.

Wenn Sie einem vorzeitigen Käuferbesitz zustimmen, sollte dies mit einer schriftlichen Vereinbarung geschehen, die die Pflichten und Verantwortlichkeiten beider Parteien beschreibt. Immobilienmakler können den Standardvertragsnachtrag vorlegen, der den frühen Käuferbesitz abdeckt.

Wenn Sie es vorziehen, kann ein Anwalt das Dokument verfassen.

Erwägungen für Early Buyer Possession Agreements

• Die Formulierung sollte Details darüber enthalten, was passieren wird, wenn der Verkauf nicht pünktlich abgeschlossen wird - oder niemals geschlossen wird. Wie viel Zeit müssen Käufer aufgeben? Was wird passieren, wenn sie es nicht tun?
• Wie viel Miete zahlen die Käufer und wann ist sie fällig? Wünschen Sie eine Kaution?
• Käufer sollten zustimmen, dass sie das Haus ohne die Zustimmung des Eigentümers nicht verändern werden. Wenn das Schließen nicht stattfindet, sollten Käufer zahlen, um das Haus in seinen früheren Zustand zurückzubringen.
• Entscheiden Sie, ob Dienstprogramme in die Miete einbezogen werden sollen oder ob die Käufer die Konten auf ihren Namen übertragen sollen.
• Käufer sind in der Regel für die Müllentsorgung verantwortlich und sollten die Verantwortung für die Landschaftsgestaltung mit dem Verkäufer abstimmen, wenn sie nicht von einem Eigentümerverband bereitgestellt werden.
• Hausverkäufer besitzen das Haus weiterhin, daher ist die Versicherung für die Struktur die Verantwortung des Verkäufers. Käufer müssen ihre persönlichen Gegenstände versichern.
• Käufer dürfen das Haus nicht untervermieten.
• Standardformulare enthalten in der Regel eine Erklärung, die Verkäufer von der Haftung befreit, wenn den Käufern vor dem Abschluss etwas passiert.
• Werden Haustiere erlaubt?

Es gibt Zeiten, in denen der Besitz des Käufers vor dem Schließen beiden Parteien helfen kann.

Wenn Sie das für einen guten Schritt halten, gehen Sie einfach vorsichtig vor. Überprüfen Sie Ihre Käufer so gründlich wie möglich, bevor Sie zustimmen.

Ich wäre auch nachlässig, wenn ich nicht darauf hinweisen würde, dass aus der Sicht eines Kotstelleagenten, nicht aus der Sicht eines Käufers, viele Kotierungsagenten vehement gegen einen frühen Käuferbesitz sind. Der Grund ist frühe Besessenheit gibt den Käufern zu viel Zeit, um das Haus zu stochern, über den Kauf nachzudenken. Die Käufer bemerken vielleicht Dinge, die sie vorher übersehen haben, und haben so viel Zeit in ihren Händen. Dinge, mit denen sie jetzt nicht leben können.

Aus der Perspektive eines Listing-Agents werden diese Dinge am besten nach Abschluss des Verkaufs entdeckt, nicht vorher. Denn bevor der Verkauf abgeschlossen wird, können Käufer oft kündigen.

Herausgegeben von Elizabeth Weintraub, Expertin für Haushaltskäufe.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.