Was ist eine Abschottung und wie funktioniert es?

Hauskäufer, die ein gutes Geschäft in Immobilien wollen, denken immer zuerst an den Kauf einer Abschottung. Sie denken, sicher, ich werde ein wenig arbeiten, um einen günstigen Preis zu bekommen. Sie glauben, dass Banken verzweifelt versuchen, diese schrecklichen Häuser zu entsorgen, und das stimmt auch nicht.

Einige wohlmeinende Käufer haben dieses Bild in ihrem Kopf eines niedlichen kleinen Hauses, das von einem weißen Lattenzaun umgeben ist, der einer verwitweten Mutter gehört, die in schweren Zeiten fiel, aber dieses Szenario ist im Allgemeinen weit von der Realität entfernt.

Das reale Bild ist oft hässlich.

Eine Zwangsversteigerung ist ein Haus, das der Bank gehört, die einst einem Hauseigentümer gehörte. Der Hausbesitzer verließ das Haus oder gab das Haus freiwillig an die Bank ab. Sie werden hören, dass die Bank die Immobilie zurückgenommen hat, aber die Bank hat die Immobilie nie besessen, so dass die Bank nicht etwas zurücknehmen kann, was die Bank nicht besaß. Die Bank hat auf der Hypotheken- oder Treuhandurkunde abgeschottet und das Haus ergriffen. Da ist ein Unterschied.

Warum gehen Verkäufer in Abschottung?

Verkäufer beenden Zahlungen aus einer Vielzahl von Gründen. Nur wenige entscheiden sich freiwillig für eine Zwangsvollstreckung. Es ist oft ein unvorhersehbares Ergebnis von einem der folgenden:

• Entlassener, beendeter oder beendeter Job
• Unfähigkeit, aufgrund von medizinischen Bedingungen weiter zu arbeiten
• Übermäßige Schulden und Verpflichtungen zur Erhöhung der Verpflichtungen
• Streit mit Miteigentümer , Scheidung
• Jobübertragung in einen anderen Zustand
• Wartungsprobleme, die sie sich nicht leisten können

Während des Börsencrashs von 2005 bis 2011 sind viele Hausbesitzer einfach von ihren Häusern weggegangen, weil die Werte gefallen waren und sie mehr schuldeten als ihre Häuser wert waren.

Dies war in den meisten Fällen nicht die beste Lösung, aber es war eine sofortige Erleichterung für Hausbesitzer.

Verhandeln mit Verkäufern in Zwangsversteigerungen

Anleger, die sich auf den Kauf von Zwangsvollstreckungen spezialisiert haben, ziehen es oft vor, diese Häuser zu kaufen, bevor die Zwangsvollstreckung abgeschlossen ist. Bevor Sie sich an einen Verkäufer in Not wenden, sollten Sie Folgendes bedenken:

1. Die Abschottungsverfahren variieren von Staat zu Staat. In Staaten, in denen Hypotheken verwendet werden, können Hausbesitzer für fast ein Jahr in der Eigenschaft bleiben; wohingegen in Ländern, in denen Treuhandurkunden verwendet werden, ein Verkäufer weniger als vier Monate vor dem Verkauf des Treuhänders hat.
2. Fast jeder Staat sieht eine gewisse Erlösung vor. Dies bedeutet, dass der Verkäufer während eines bestimmten Zeitraums ein unwiderrufliches Recht hat, den Zahlungsausfall zu beheben, einschließlich der Zahlung aller Zwangsvollstreckungskosten, Rückzinsen und verpassten Kapitalzahlungen, um die Kontrolle über die Immobilie zurückzugewinnen. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an einen Immobilienanwalt.
3. Viele Staaten verlangen auch, dass Käufer den Verkäufern bestimmte Angaben zu Aktienkäufen machen.Werden diese Mitteilungen nicht vorgelegt und Angebote für die erforderlichen Formalitäten vorbereitet, kann dies zu Geldstrafen, Klagen oder sogar zum Widerruf des Verkaufs führen.
4. Bestimmen Sie, ob Sie die Art von Person sind, die unter diesen Umständen das Unglück eines Verkäufers leicht ausnutzen und / oder eine Familie auf die Straße bringen kann. Oh, Kritiker werden argumentieren, dass es nur Geschäft ist und Verkäufer verdienen, was sie bekommen, selbst wenn es fünf Cents auf dem Dollar ist. Andere werden Mitleid vorgeben und sich selbst glauben machen, dass sie den Hausbesitzern "helfen", weitere Peinlichkeiten zu vermeiden, aber tief in dir selbst weißt du, dass das nicht wahr ist.

Kaufen Sie ein Haus beim Treuhänderverkauf

Erkundigen Sie sich bei Ihrem örtlichen Bezirksamt, um herauszufinden, wie die Umsätze in Ihrer Gegend gehandhabt werden, aber gemeinsame Nenner unter denen, die ich in Sacramento sehe:

• Keine Darlehenskontingente
• Versiegelte Gebote
• Nachweis finanzieller Qualifikationen
• Umfangreiche, seriöse Geldeinlagen
• Eigentum erwerben "wie es ist"

Manchmal ist es Käufern nicht gestattet, das Haus zu inspizieren, bevor sie ein Angebot machen. Das Problem mit dem Kauf eines ungesehenen Hausanblicks ist, dass Sie nicht berechnen können, wie viel es kosten wird, die Struktur zu verbessern oder es zu bewohnbaren Standards zu bringen. Sie wissen auch nicht, ob der Insasse sich rächen und das Innere zerstören wird. Darüber hinaus müssen Sie möglicherweise den Mieter oder Eigentümer aus den Räumlichkeiten entfernen, nachdem Sie den Titel erhalten haben, und Räumungsvorgänge können kostspielig sein.

Ein weiterer Nachteil könnten Pfandrechte sein, die gegen die Immobilie aufgezeichnet werden und die nach der Übertragung des Titels zu Ihrem Problem werden.

Einige Anleger, die bei Treuhänderverkäufen kaufen, zahlen im Voraus eine Titelsuche, um dieses Problem zu vermeiden. Diese Leute, die auf die Schritte des Gerichtsgebäudes bieten, sind Profis, und sie kaufen Zwangsvollstreckungen als Geschäft. Sie hoffen, die Abschottung zu einem niedrigen Preis zu kaufen, um einen schönen Gewinn zu machen, wenn sie später das Haus umdrehen. Sie müssen nicht einen Immobilienmakler anstellen, um eine gerichtliche Verfallserklärung bei der Auktion zu kaufen, aber Sie müssen wissen, was Sie tun, um mit den Profis zu konkurrieren.

Kauf einer Zwangsvollstreckung von der Bank

Viele Banken verkaufen Häuser nicht direkt an Investoren oder Hauskäufer. Wenn eine Bank bereit ist, Häuser einzeln und nicht in Massenverkäufen zu verkaufen, wird die Bank das Haus im Allgemeinen durch einen Immobilienmakler auflisten. Es gibt REO-Agenten, die sich auf Zwangsversteigerungen spezialisiert haben.

Es ist üblich, eine Zwangsvollstreckung direkt von der Bank in einem Großverkauf zu kaufen. Bei Massenverkäufen werden die Banken eine Reihe von Immobilien in einer Transaktion zusammenfassen und sie alle auf einmal an eine Einheit verkaufen. Das ist der beste Weg, um eine Abschottung zu kaufen, wenn Sie es sich leisten können, weil die Rabatte in der Regel die steilsten sind.

Sehen Sie sich Elizabeth Weintraubs Video über How Foreclosures Work

an. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.