Was sind Brückenkredite und wie funktionieren sie?

Überbrückungskredite sind in bestimmten Arten von Immobilienmärkten beliebt. Ob Bridge-Darlehen eine gute Option für Sie sind, hängt von mehreren Faktoren ab. Der Grund, warum Käufer einen Überbrückungskredit aufnehmen, besteht darin, ein anderes Haus zu kaufen, bevor ein bestehender Wohnsitz verkauft wird. Das klingt vielleicht wie eine ideale Lösung, aber ein Überbrückungskredit ist nicht ohne Risiko.

Wenn zum Beispiel ein Eigenheimkäufer ein anderes Haus kauft, bevor er ein bestehendes Eigenheim verkauft, gibt es zwei gängige Wege, um die Anzahlung für den Umzug nach Hause zu finden, indem entweder ein Überbrückungskredit oder ein Eigenheimkredit finanziert wird. Kreditlinie).

Ich rate den Verkäufern, vor dem Kauf eines Hauses zu warten und das bestehende Haus zuerst zu verkaufen, aber viele verspüren den Drang, ihren Umzug zuerst nach Hause zu bringen.

Wenn Sie absolut sicher sind, dass Ihr bestehendes Haus verkauft wird, wird es Ängste darüber lindern, was passiert, wenn dies nicht der Fall ist. Vielleicht möchten Sie mit einem vertrauenswürdigen Berater sprechen, bevor Sie einen Überbrückungskredit ausüben. Der Hauptvorteil eines Überbrückungskredits besteht darin, ein Kontingentangebot zu vermeiden und Ihr Umzugsangebot für einen Verkäufer attraktiver zu machen.

Im Allgemeinen ist ein Home-Equity-Darlehen weniger teuer, aber Bridge-Darlehen enthalten mehr Vorteile für einige Kreditnehmer. Darüber hinaus werden viele Kreditgeber nicht auf einem Home-Equity-Darlehen verleihen, wenn das Haus auf dem Markt ist. Intelligente Kreditnehmer werden die Vorteile der beiden Kredite vergleichen, um festzustellen, welche für ihre besondere Situation besser geeignet sind, und vorausschauend zu planen, bevor sie ein Angebot zum Kauf eines anderen Hauses abgeben.

Ein großer Vorteil für ein Überbrückungskreditgeschäft ist die Tatsache, dass Sie ein neues Haus kaufen können, ohne dass ein Kontingent verkauft werden muss.

Auf Verkäufermärkten akzeptieren viele Verkäufer kein Kontingentangebot. Wenn Sie ein Haus zu verkaufen haben, könnte dies bedeuten, dass Sie nicht in der Lage sein würden, ein Haus auf andere Weise zu kaufen als ohne eine Kontingenz.

Was sind Brückenkredite?

Bridge-Darlehen sind temporäre Darlehen, die die Lücke zwischen dem Verkaufspreis eines neuen Hauses und der neuen Hypothek eines Hauskäufers überbrücken, falls das Haus des Käufers noch nicht verkauft wurde.

Der Überbrückungskredit wird an das bestehende Haus des Käufers gesichert. Die Mittel aus dem Überbrückungskredit werden dann als Anzahlung für den Umzug nach Hause verwendet.

Wie funktionieren Brückenkredite?

Viele Kreditgeber haben keine Richtlinien für FICO-Mindestbeträge und Schulden-Einkommen-Verhältnisse aufgestellt. Die Finanzierung wird von einem "make sense" Underwriting-Ansatz geleitet. Das Rätsel, das Richtlinien erfordert, ist die langfristige Finanzierung des neuen Heims.

Einige Kreditgeber, die konforme Kredite vergeben, schließen die Überbrückungsdarlehen für qualifizierende Zwecke aus. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer qualifiziert ist, den Umzug nach Hause zu kaufen, indem er die bestehende Kreditzahlung, falls vorhanden, auf das bestehende Haus des Käufers zu der neuen Hypothekenzahlung des Umzugshauses addiert.Die Gründe, warum viele Kreditgeber den Käufer für zwei Zahlungen qualifizieren, sind folgende:

• Die meisten Käufer haben eine existierende erste Hypothek auf ein gegenwärtiges Haus.
• Der Käufer wird den Umzugskauf vor dem Verkauf eines bestehenden Wohnsitzes wahrscheinlich schließen.
• Der Käufer wird für einen kurzen Zeitraum zwei Häuser besitzen.

Wenn die neue Hypothek ein konformes Darlehen ist, haben die Kreditgeber mehr Spielraum, ein höheres Schulden-Einkommen-Verhältnis zu akzeptieren, indem sie das Hypothekendarlehen über ein automatisiertes Underwriting-Programm laufen lassen. Wenn die neue Hypothek ein Jumbo-Darlehen ist, werden die meisten Kreditgeber den Käufer von Eigenheimen auf ein Schulden-Einkommen-Verhältnis von 50% beschränken.

Durchschnittliche Gebühren für Überbrückungskredite

Die Zinssätze variieren je nach Kreditgeber, aber es folgt eine Durchschnittsschätzung für einen Überbrückungskredit in Kalifornien. Die Zinssätze schwanken, aber für dieses Beispiel verwenden wir 8,5%. Diese Art von Überbrückungskredit wird für vier Monate keine Zahlungen leisten; jedoch werden Zinsen fällig und fällig, wenn das Darlehen bei Verkauf der Immobilie bezahlt wird. Hier sind Beispielgebühren, eingereicht von einem tatsächlichen Hypothekenmakler *:

• Verwaltungsgebühr: $ 850
• Beurteilungsgebühr: $ 475
• Übertragungsentschädigung: $ 450
• Gebühr für die Verwaltungsgebühr: $ 450 +
• Notargebühr: $ 40
• Aufzeichnungsgebühr: $ 65
• Wire / Kurier / Zeichnungsgebühr: $ 75

Darüber hinaus gibt es eine Darlehensgebühr für Überbrückungskredite, die auf der Höhe des Darlehens basiert. Jeder Punkt entspricht 1% des Darlehensbetrags. Hier sind die durchschnittlichen Gebühren, die von einem Hypothekenmakler * eingereicht werden. Auch hier werden die Gebühren variieren.

• $ 25, 000 bis $ 100, 000 =. 50 Punkte
• $ 100, 000 bis $ 150, 000 =. 75 Punkte
• $ 150, 000 bis $ 250, 000 = 1. 0 Punkte

Home Buying Vorteile von Bridge Loans

• Der Käufer kann sie sofort auf den Markt bringen und ohne Einschränkungen kaufen.
• Bridge-Darlehen können monatliche Zahlungen für einige Monate nicht erfordern.
• Wenn der Käufer ein bedingtes Kaufangebot gemacht hat und der Verkäufer eine "Notice to Perform" ausstellt, kann der Käufer die Kontingenz zum Verkauf entfernen und den Kauf trotzdem fortsetzen.

Home Buying Nachteile von Bridge Loans

• Bridge-Darlehen kosten mehr als Eigenheimkredite.
• Käufer werden von dem Kreditgeber qualifiziert, zwei Häuser zu besitzen, und viele erfüllen möglicherweise diese strengen Anforderungen nicht.
• Zwei Hypothekenzahlungen plus Zinsen für einen Überbrückungskredit könnten Stress verursachen.

* Hinweis: Vielen Dank an Evelyne Jamet von Vitek Mortgage für die Bereitstellung der Beispiel-Überbrückungsdarlehen.

OFFENLEGUNG: Vitek Mortgage ist ein bevorzugter Verkäufer für meine Maklerfirma und hat eine Affiliate-Beziehung zu Lyon Real Estate.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.