Home Verkaufspreise vs. Zinssätze

Frage: Sollte ich darauf warten, dass die Zinssätze sinken, wenn die Verkaufspreise steigen?

Ein Leser fragt: "Timing-Zinssätze und Preiserhöhungen sind schwierig. Meine Frau und ich haben die Verkaufspreise in Phoenix so weit gesenkt, dass es für uns jetzt Sinn macht, unser erstes Haus zu kaufen. Und wir haben darüber gesprochen und uns gefragt, was wichtiger ist: Zinssätze oder Verkaufspreise? Ist es besser, wenn die Verkaufspreise sinken, selbst wenn die Zinsen steigen? Oder sollten wir auf die Zinsen warten? gehen, wenn die Verkaufspreise steigen? " - Phoenix Guy

Antwort: Es sind Fragen wie diese, Phoenix Guy, die mich dazu bringen wollen, Erstkäufer auf ein Riesenrad zu setzen und sie dort drehen zu lassen. Sie gehen herum und herum und herum, bis sie so schwindlig sind, können sie nicht sich erinnern, was sie über Verkaufspreise gegen Zinssätze fragten. Es tut mir weh, darüber nachzudenken, aber ich werde es versuchen.

Ob der Verkaufspreis wichtiger als der Zinssatz ist, hängt von Ihrer Perspektive ab. Alle Immobilien sind lokal. Dies bedeutet, dass alles, was in Ihrem lokalen Markt in Phoenix passiert, zum Beispiel stark von dem Markt in Manhattan abweichen kann. Es ist ziemlich unmöglich, den Immobilienmarkt zeitlich zu bestimmen, aber Sie können versuchen, die Art und Weise zu nutzen, wie sich der Markt bewegt.

Wie Bono singt, " bewegt sie sich auf mysteriöse Weise ", kann man nicht immer vorhersagen, wie sich der Markt bewegen wird. Aber Sie können es sich bewegen sehen. Betrachten wir die historischen Zinssätze für eine 30-jährige festverzinsliche Hypothek.

Grundsätzlich gilt: Wenn die Zinsen steigen, senken sich die Verkaufspreise, um dies auszugleichen, aber nicht immer.

Steigende Verkaufspreise im Vergleich zu rückläufigen Zinsen

Nehmen wir an, Sie vergleichen ein Haus in Phoenix mit einem Wert von 240 000 USD und einem Zinssatz von 4,5%. Wenn Sie in einem rückläufigen Markt kauften und warteten, bis dieser Preis auf $ 210, 000 sank, aber die Raten auf 6,5% stiegen, könnten Sie besser zum höheren Preis kaufen.

Ja, es ist wahr. Eine Zahlung auf eine 80% LTV-Hypothek für ein $ 240, 000 Haus bei 4. 5% ist $ 972. 84.

Eine Zahlung auf eine 80% LTV-Hypothek für ein $ 210, 000 Haus bei 6. 5% ist $ 1067. 87.

Mit anderen Worten, wenn Sie 30.000 $ mehr für das Haus bezahlten, indem Sie 240.000 $ bezahlten und 30 Jahre lang in diesem Haus lebten, hätten Sie bei der Auszahlung Ihres Darlehens insgesamt 350 $ bezahlt. , 222. 24.

Wenn Sie 30.000 $ weniger zahlten, indem Sie 210.000 $ zahlten, aber für 30 Jahre den höheren Zinssatz zahlten, hätten Sie zum Zeitpunkt der Auszahlung Ihres Darlehens insgesamt 384.433 $ gezahlt. 20. In diesem Fall ist es nicht besser, für einen höheren Zinssatz weniger zu zahlen.

Wie viel verlieren Sie im Verkaufspreis mit jedem.50% Zinserhöhung?

Vergleichen wir jetzt dieses Haus bei $ 240, 000, wenn die Zinsen um einen halben Punkt gestiegen sind und Sie Ihre Zahlung gleich halten wollten. Die Amortisation der meisten Hypotheken beträgt 30 Jahre. Wenn Ihre Anzahlung 20% ​​des Verkaufspreises beträgt, wie viel von dem Haus können Sie kaufen, um Ihre Zahlung um $ 975 zu halten?

• $ 240, 000 x 80% bei 4. 5% Zinsen entsprechen einer Zahlung von $ 972. 84
• $ 226, 260 X 80% bei 5. 0% Zinsen entspricht einer Zahlung von $ 971. 65
• $ 214, 062 X 80% bei 5. 5% Zinsen entsprechen einer Zahlung von $ 972. 34
• $ 202, 500 X 80% bei 6. 0% Zinsen entsprechen einer Zahlung von $ 971. 27
• $ 192, 188 X 80% bei 6. 5% Zinsen entsprechen einer Zahlung von $ 971. 80

Sie können sehen, dass ein Anstieg des Zinssatzes um 2% in dieser Preisspanne etwa 50.000 $ an Kaufkraft verliert. Wenn Sie den Verkaufspreis verdoppeln würden, würden Sie etwa 100 000 Kaufkraft für einen Zinssatz von 2% verlieren.

Deshalb spielen Zinssätze für viele Erstkäufer eine große Rolle. Wenn Sie zu nahe an das obere Ende Ihres Preispunkts gedehnt werden und die Preise steigen, können Sie möglicherweise nicht das gewünschte Traumhaus kaufen, da Sie sich nicht mehr für diesen Verkaufspreis qualifizieren. Und, nur damit Sie wissen, ist ein Lowball-Angebot nicht immer die Antwort.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.