Fragen an einen Short Sale-Agenten

Einer der Hauptgründe für das Scheitern von Leerverkäufen ist, dass sie nie wirklich qualifizierte Leerverkäufe waren. Nur weil es wie ein Leerverkauf aussieht und wie ein Leerverkauf aussieht, heißt das nicht, dass es sich um einen Leerverkauf handelt. Wenn Sie planen, einen Leerverkauf zu kaufen, sollten Sie mit dem Listing-Agenten sprechen. Bevor Sie ein Angebot schreiben, bitten Sie Ihren Agenten mindestens, mit dem Listing Agent zu sprechen.

Unter Immobilienmaklern finden Sie unterschiedliche Fähigkeiten und Bildungsstufen.

Sie sind nicht alle gleich. Hinzu kommt, dass fast 85% der Agentenpopulationen etwa 3 oder 4 Hausverkäufe pro Jahr schließen, so dass eine große, überproportionale Anzahl an Erfahrung nur kurze Zeit hat. Von diesen gelten nur wenige als Leerverkaufspezialisten.

# 1 Frage an einen Leerverkaufsagenten: Was ist Ihr Niveau des Leerverkaufs?

Wenn Sie diese Frage stellen, gefolgt von einer Klarstellung, wird der Agent Ihnen eher antworten, wenn der Agent keinen anklagenden Ton in Ihrer Stimme hört. Sie wollen den Agenten nicht defensiv oder feindselig machen. Sie können sagen, "Ich bin mir sicher, wenn Sie dieses Haus kaufen würden, würden Sie gerne wissen, dass die Person, die für den Erfolg dieses Leerverkaufs verantwortlich ist, immer wieder die Genehmigung erhält."

# 2 Frage an einen Short Sale-Agenten: Wie viele Kreditgeber sind an diesem Short Sale beteiligt?

Bei Ihrem einfachsten Leerverkauf handelt es sich nicht unbedingt um einen Leerverkauf mit nur einem Kredit, da dieser eine Hypothek abschließen könnte.

Wenn es zwei Leihkredite gibt, können Sie relativ sicher sein, dass kein MI und keine MI-Genehmigung erforderlich ist. Einige Hypothekenversicherungsgesellschaften sind aus dem Geschäft gegangen, während andere steife Verkäuferbeiträge verlangen, weil der MI verpflichtet ist, einen bestimmten Prozentsatz des Verlusts des Kreditgebers zu decken.

# 3 Frage an einen Short Sale-Agenten: Was können Sie mir über den Kreditgeber sagen?

Die beste Antwort auf diese Frage ist, dass es sich um einen Wachovia-Leerverkauf handelt. Weil Wachovia Leerverkäufe in der Regel innerhalb von 2 bis 14 Tagen genehmigt werden. Viele Banken wickeln auch Leerverkäufe über einen Online-Softwaredienst wie Equator ab, was die Reaktionszeit erheblich verbessert und die Wahrscheinlichkeit verringert, dass Dokumente verloren gehen.

# 4 Frage an einen Short Sale-Agenten: Ist dies ein Fannie Mae, Freddie Mac oder ein anderer Typ von Government Entity Short Sale?

Wenn der Leerverkauf unter das HAFA-Leerverkaufsprogramm fällt und der Prozess noch nicht begonnen hat, können Sie mit einer Verzögerung rechnen. Ein vorgemachter HAFA Leerverkauf unterscheidet sich von einem regulären HAFA Leerverkauf. Freddie Mac und Fannie Mae Leerverkäufe haben ihre eigenen Richtlinien, besonders wenn sie HAFA sind.Ein FHA-Leerverkauf folgt einem anderen Verfahren.

# 5 Frage an einen Leerverkäufer: Welche Art von Dokumentation haben Sie vom Verkäufer?

Im Idealfall möchten Sie hören, dass der Verkäufer eine finanzielle Notlage hat, obwohl ein cleverer Short-Selling-Listing-Agent diese Art von privaten und vertraulichen Informationen nicht mit Ihnen teilt. Aber Sie möchten wissen, dass der Agent mindestens Steuererklärungen, Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen und W2s zusätzlich zu dem Härtefallbrief hat.

# 6 Frage an einen Short Sale-Agenten: Wissen Sie, ob der Verkäufer mit einem Beitrag einverstanden ist oder ob ein Beitrag erörtert wurde?

Manchmal scheitern Leerverkäufe, weil Verkäufer nicht erkannt haben, dass ein Verkäuferbeitrag erforderlich sein könnte, und sie haben entweder kein Geld oder sie verweigern die Teilnahme. In Staaten, die Defizitbeurteilungen zulassen, ist häufig nur ein Verkäuferbeitrag die einzige Möglichkeit, eine Haftungsfreistellung zu erreichen. Ohne eine Haftungsfreistellung haben einige Verkäufer wenig Grund, einen Leerverkauf abzuschließen.

# 7 Frage an einen Leerverkäufer: Was ist Ihr Verfahren, nachdem der Verkäufer ein Angebot angenommen hat?

Die beste Antwort hier ist, dass der Agent das Angebot sowie das HUD und das Leerverkaufspaket sofort an die Bank sendet. Wenn der Agent sagt, dass er oder sie sich mit einem Manager in Verbindung setzen muss oder der Agent nicht weiß, was als nächstes passiert, sollten Sie diesen Leerverkauf überspringen.

# 8 Frage an einen Leerverkäufer: Wie viele Angebote senden Sie an die Bank?

Es gibt nur eine richtige Antwort auf diese Frage und diese Antwort ist das beste Angebot. Banken wollen nicht mehr als ein Angebot sehen. Wenn eine Bank ein zweites Angebot erhält, könnte die Bank das erste Angebot ablehnen. Es gibt Möglichkeiten, wie ein Verkäufer Ihren Leerverkaufvertrag kündigen kann, wenn der Verkäufer dies wünscht, also fragen Sie danach.

# 9 Frage an einen Leerverkäufer: Wie lange schätzen Sie die Genehmigung für den Verkauf von Leerverkäufen?

Es gibt keine Garantien, außer bei vorab genehmigten HAFA-Leerverkäufen. Kein Agent kann einen bestimmten Zeitraum garantieren, aber viele sollten in der Lage sein, Ihnen eine Schätzung der Zeit basierend auf ihrer Erfahrung mit ähnlichen Arten von Leerverkäufen zu geben. Legen Sie fest, wie lange Sie im Voraus auf die Genehmigung des Leerverkaufs warten werden.

# 10 Frage an einen Short Sale-Agenten: Was sind Ihre Erwartungen an einen Käufer?

Bei meinen Leerverkäufen erwarten wir zum Beispiel, dass der Käufer die Depotzahlung an die Treuhandgesellschaft freigibt. Meine Verkäufer verlangen auch, dass der Käufer und der Makler nicht mehrere Angebote schreiben, und wir bekommen dieses Versprechen schriftlich. Käufer, die dies nicht tun wollen, sind keine Käufer in meinem Buch. Aber wie gesagt, jeder Agent ist anders. So finden Sie heraus, was von Ihnen erwartet wird und ob Sie damit leben können.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}