Home Buying Loan Kontingenztipps

Als ich mein erstes Haus kaufte, das eine institutionelle Finanzierung erforderte, stellte ich sicher, dass der Kaufvertrag eine Darlehensverpflichtung enthielt. Eine Darlehenskontingenz im Vertrag zu haben bedeutete, wenn irgendetwas schief ging mit dem Kauf meines neuen Hauses und aus irgendeinem Grund, aus welchem ​​ungeraden Grund auch immer der Kreditgeber mir keinen Kredit machen konnte, dann würde ich von meiner Kaufverpflichtung entbunden werden. das Zuhause.

Bis zu diesem Zeitpunkt wurden alle Häuser, die ich jemals gekauft hatte, über eine Eigentümerfinanzierung gekauft.

Es bestand kein Darlehensfall in einer Verkäuferhypothek oder einem Grundstücksvertrag. Nachdem ich den Kaufvertrag unterschrieben hatte, war ich gezwungen, den Verkauf des Hauses mit Ausnahme einer Inspektionsaufgabe durchzuführen. Es gab auch keine Beurteilungsmöglichkeit bei der Eigentümerfinanzierung.

In Niedrigzinsphasen gerät die Eigentümerfinanzierung in Ungnade, und nur wenige Menschen, mit Ausnahme der Kredite, versuchen mit einer Eigenfinanzierung ein Haus zu kaufen. Eine andere Ausnahme könnte sein, wenn das Haus selbst nicht für die Finanzierung qualifiziert ist, dann könnte ein Verkäufer Eigentümerfinanzierung in Erwägung ziehen. Aber die meisten Verkäufer in normalen Immobilienmärkten bevorzugen es, dass ein Käufer entweder Bargeld zahlt oder einen Kredit erhält, um ein Haus zu kaufen.

Kaufverträge mit einer Darlehens-Kontingenz

Die in den Vereinigten Staaten verwendeten Arten von Kaufverträgen sind von Staat zu Staat unterschiedlich, aber die meisten von ihnen ermöglichen einen Kredit-Kontingenzzeitraum. Neben dem Darlehensfall könnte der Wohnungskaufvertrag, wie er beispielsweise in Kalifornien verwendet wird, auch einen Bewertungsschaden enthalten, der von der Darlehenskontingenz getrennt ist.

Bei Kaufverträgen wird in der Regel eine bestimmte Anzahl von Tagen vertraglich vereinbart, um die Zusicherung zu erhalten, dass das Darlehen genehmigt wurde und der Käufer die Möglichkeit hat, die Finanzierung zu nutzen. Dieser Zeitraum kann zwischen 7 und 30 Tagen liegen, wobei viele Zeiträume in Richtung der 3- bis 4-Wochen-Marke verschoben werden. Aus diesem Grund ist es für einen Eigenheimkäufer von höchster Wichtigkeit, alle Darlehensdokumente, die ein Kreditsachbearbeiter anfordert, so schnell wie möglich zuzustellen.

Jede Verzögerung bei der Einreichung der erforderlichen Finanzdokumente kann zu einer Verzögerung bei der endgültigen Kreditgenehmigung führen.

Wenn die Kredit-Kontingenz abläuft

In einigen Staaten ist der Käufer nach Ablauf der Kredit-Kontingenzzeit außer der Zeit. Wenn das Darlehen des Käufers während dieses Zeitraums nicht genehmigt wird, ist das schade. Der Käufer kann eine Verlängerung beantragen, Verkäufer sind jedoch nicht immer dazu verpflichtet. TIPP: Machen Sie sich nicht den Fehler, zu denken, dass Sie die ganze Zeit auf der Welt sind, um Ihren Kreditgebern Kopien Ihrer Steuererklärungen zu geben und alle Ihre Bankinformationen bereitzustellen, weil die Uhr oft tickt.

In anderen Bundesstaaten wie Kalifornien, in denen die Kaufverträge den Käufer begünstigen, kann der Verkäufer Schritte unternehmen, um den Vertrag zu kündigen, nachdem er eine Leistungserklärung veröffentlicht hat.Wenn der Verkäufer keine rechtlichen Schritte unternimmt, um die Kontingenzzeit durchzusetzen, bleibt es. Es ist keine gute Idee zu hoffen, dass der Verkäufer in Kalifornien auf die Darlehenskontingenz verzichten wird, weil die meisten Verkäufer durch Listing-Agenten vertreten sind, die sie an ihre Rechte aus dem Vertrag erinnern werden.

Ich bekomme oft viel Widerstand von Agenten des Käufers, wenn ich als Listing Agent eine Freigabe des Darlehenskontingents vom Käufer beantrage.

Sie bitten um mehr Zeit oder, in einigen Fällen, sie blasen allesamt weg, weil sie aus irgendeinem Grund nicht das Gefühl haben, ihre Käufer dazu zu bringen, sich an den Vertrag zu halten. Wenn Käufer jedoch mehr Zeit benötigen, ist es uns nicht erlaubt, unser mündliches OK anzugeben, da unsere Verträge in Kalifornien es einem Käufer erlauben, nur eine formelle schriftliche Anfrage für mehr Zeit einzureichen. Alle Verträge und Vereinbarungen sollten für jedermanns Schutz schriftlich sein.

Was passiert, wenn das Underwriting das Darlehen verweigert?

Häufig stellt sich die Frage, was einem Käufer passieren kann, der nicht für ein Darlehen zugelassen ist, aber entweder den Darlehensfall freigegeben hat oder aus welchem ​​Grund auch immer den Darlehenskontingenzschutz im Kaufvertrag verloren hat. Kann ein Verkäufer den Käufer verklagen? Wird der Käufer seine ernsthafte Geldkaution verlieren? Was ist es in Gefahr?

Der Risikofaktor und die Konsequenzen variieren von Staat zu Staat.

Beim Underwriting kann vieles schief gehen. Hauskäufer, die denken, dass sie für einen Kredit genehmigt sind, weil ihr Kreditgeber ihnen einen Vorabgenehmigungsbrief auf der Grundlage eines Kreditantrags gegeben hat, können später herausfinden, dass das Underwriting den Kredit nicht genehmigt. Es gibt wirklich keine solchen Dinge wie Slam Dunk Hypothekendarlehen. Es gibt viele Gründe für das Underwriting, einen Kredit abzulehnen. Diejenigen Käufer von Eigenheimen, die einen Darlehensfall haben, können in der Regel den Vertrag kündigen und erhalten eine Rückerstattung ihrer Depotzahlung.

Wenn Hauskäufer aufgrund des Beurteilungsrisikos keinen Kredit erhalten können, weil die Bewertung zu niedrig angesetzt wurde und der Verkäufer den Kaufpreis nicht reduziert, ist dies in der Regel auch ein Stornierungsgrund. Aber um unter diesen Umständen vollständig geschützt zu sein, müssen Sie eine Darlehenskontingenz und eine Beurteilungsmöglichkeit haben. Seien Sie sicher, mit Ihrem Grundstücksmakler zu sprechen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, um ein festes Verständnis zu erhalten, wie ein Darlehen contingency in Ihrem Zustand arbeitet.

Zum Zeitpunkt des Schreibens, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, ist ein Broker-Associate bei Lyon Immobilien in Sacramento, Kalifornien