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Die meisten Staaten verlangen eine Form der Offenlegung gegenüber dem Kunden oder potenziellen Kunden, wie Sie diese bei ihrer Immobilientransaktion vertreten. Vergewissern Sie sich, dass Sie die Regeln Ihres Staates und die verschiedenen Möglichkeiten kennen, in denen Sie ihr Vertreter sein können. Ihre Pflichten und Verpflichtungen gegenüber dem Kunden variieren erheblich je nach der Art der Vertretung, die Sie vertraglich vereinbart haben.
Sind wir nicht alle Agenten?
"Immobilienmakler" ist ein Gattungsbegriff, der sich auf unseren Beruf bezieht, aber definitiv nicht immer unsere Position und Pflichten in einer Transaktion definiert. "Agency", die höchste Repräsentationsstufe, erfordert bestimmte Treuepflichten, einschließlich Kundenvertraulichkeit und vollständige Offenlegung. Die Vertraulichkeitsanforderung wird fortgesetzt, nachdem die Transaktion abgeschlossen ist. Sie arbeiten im besten Interesse des Kunden, dh das meiste Geld für die Auflistung Ihres Verkäufers oder den niedrigsten Preis für Ihren Käufer.
Wie Agentur in Immobilien geschaffen wird.
Erinnern Sie sich an Treuepflichten mit ALTEM AUTO.
Transaktionsbroker, Transaction Facilitator oder Non-Agent
In den meisten Staaten sind Sie, wenn Sie nicht ausdrücklich einer Agenturbeziehung mit Ihrem Kunden zugestimmt haben, nicht ihr "Agent" in Bezug auf treuhänderische Anforderungen. Sie müssten dennoch alle Parteien fair und ehrlich behandeln, schuldeten aber weder Vertraulichkeit noch vollständige Offenlegung gegenüber Ihrem Kunden.
Dieser Status ist mit der Erweiterung von "Buyer Agency", die Käufer als ihren Agenten darstellt, weiter verbreitet. Dieser wichtige Status wird in Dual Agency unten erläutert.
Duale Agentur in Immobilien
Duale Agentur ist wirklich nicht möglich, aber es ist ein Begriff, der in den meisten Staaten verwendet wird. Es ist unmöglich, zwei Kunden gleichzeitig die Vertraulichkeit UND die vollständige Offenlegung zu gewähren.
Der Begriff gilt jedoch sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer, wenn Sie sich im Agenturstatus befinden. Es erfordert eine sorgfältige Offenlegung gegenüber beiden Kunden, dass sich Ihre Fähigkeit, sie aggressiv darzustellen, geändert hat. Es wird von vielen als eine riskante Praxis mit möglichen Interessenkonflikten betrachtet.
Subagency
Subagency gibt es seit Beginn der organisierten Immobilienpraxis. Es beschreibt einen Makler, der einen Käufer für die Auflistung eines anderen Unternehmens bringt, und der Vertreter des Käufers arbeitet im Namen des Maklers und des Verkäufers und schuldet ihnen treuhänderische Pflichten. Es ist jetzt fast überall am längsten tot, da es nicht gut für Käufer war und Makler und Verkäufer stellvertretend für die Handlungen oder Fehler des Vertreters des Käufers haftbar gemacht haben.
Designated Agency
Designated Agency ermöglicht es einer Maklerfirma, eine Alternative zur dualen Agentur anzubieten, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer intern vertreten sind und beide Agenturverträge haben.Der Broker weist einen Agenten als "Vertreter" des Verkäufers und einen anderen Agenten als Vertreter des Käufers zu. Sie behalten beide den Status einer Agentur mit den erforderlichen Treuhandverpflichtungen. Dies erfordert bestimmte Verfahren, um die Informationen der jeweiligen Klienten intern zu trennen, wobei der Zugriff auf den entsprechenden Agenten beschränkt ist.
Seien Sie äußerst vorsichtig, um die Repräsentationsoptionen Ihres Brokerage zu kennen
Studieren Sie das Gesetz in Ihrem Staat, wenn es um die Immobilienvertretung geht. Dann studieren Sie die Möglichkeiten, die Ihr Makler seinen Kunden anbietet. Alle Broker müssen nicht alle Darstellungsarten anbieten. Die Abhilfe für Treuhandpflichten gegenüber dem Kunden kann für den Makler und Makler schmerzhaft sein.
Am Anfang war jeder ein "Agent" für den Verkäufer. Der externe Firmenagent, der zufällig einen Käufer für den Eintrag gefunden hat, arbeitete einfach als Subagent für den Listing Broker und den Verkäufer. Jeder an der Transaktion beteiligte Immobilienfachmann arbeitete also für den Verkäufer. Sie könnten vermuten, dass sich andere Optionen entwickelt haben, um dem Käufer ein gleichwertigeres Spielfeld zu bieten.
"Buyer Agency", die Praxis, den Käufern erstklassige Agenturvertretung und treuhänderische Pflichten zu bieten, ist in den meisten Bereichen sehr beliebt geworden.
Jetzt können Sie eine schriftliche Agenturvereinbarung mit einem Käufer haben, die Ihnen alle treuhänderischen Verpflichtungen der Agentur und Ihre besten Bemühungen in ihrem Namen verspricht.
All das ist wunderbar, bis Sie einen Käufer-Agenturvertrag unterschreiben und dann am Ende einen Kaufvertrag für diesen Käufer auf eigene Faust oder in Ihrem Unternehmen unterschreiben, wo Sie auch einen Vertretungsvertrag unterzeichnet haben. Jetzt ist Ihre Firma plötzlich ein "Agent" für beide Parteien in der Transaktion. Offensichtlich ist das ein Problem, da Sie die Anforderungen nicht mehr erfüllen können, um alle Informationen geheim zu halten und gleichzeitig alle Informationen zu offenbaren. Ein Beispiel wäre eine Scheidungssituation eines Verkäufers. Wenn Sie ihr Agent sind, würden Sie das nicht preisgeben, aber wenn Sie der Vertreter des Käufers wären und keine Beziehung mit dem Verkäufer hätten, würden Sie diese Informationen an Ihre Käufer weitergeben, um ihnen möglicherweise dabei zu helfen, ein besseres Geschäft zu machen. Wenn Sie ein Dualagent sind, können Sie das auch nicht tun. Sie müssen also beiden Parteien mitteilen, dass Ihr neuer Status Ihre Fähigkeit, Ihnen zu dienen, geändert hat.
Unter verschiedenen Namen, Transaktionsbrokerage, Vermittler, Nicht-Agentur sind alle Vertretung ohne Agentur treuhänderische Pflichten. Sie sind fair gegenüber allen Beteiligten, aber ohne Agentur zu erleichtern.
Aus einer rein kundenorientierten und ethischen Perspektive, ganz gleich, welche Rolle oder welcher Repräsentationsstatus Sie haben, geht es darum, ehrlich, fair und transparent zu handeln.
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