Für Verkauf durch Owner Short Sales kann ein Risky Venture sein

A Für den Verkauf durch den Eigentümer ist ein Leerverkauf in Kalifornien sehr unwahrscheinlich, könnte aber auch anderswo auftreten. In einigen Staaten können Immobilienmakler nicht über einen Leerverkauf verhandeln und nur ein Anwalt kann es tun, aber das trifft in Kalifornien nicht zu. In Kalifornien behandeln Immobilienmakler Leerverkäufe als Teil ihrer Provision, ohne dass der Verkäufer selbst dafür ausgeben muss.

In Kalifornien bestehen die Banken, mit denen ich zusammenarbeite, im Allgemeinen darauf, dass der Hausbesitzer einen Immobilienmakler anheuert.

In der Tat verweisen einige Banken Unterwasser-Hausbesitzer auf Agenten.

Auf der anderen Seite entscheiden sich Verkäufer in einer Zwangsversteigerung im Allgemeinen nicht dazu, aus einer Laune heraus als Leerverkauf zu verkaufen. Zuerst vergleichen sie, wie viel sie für ihr Zuhause bekommen können und wie viel sie schulden. Wenn ihr Hypotheken-Saldo größer ist als der Marktwert ihres Eigenheims, entscheiden sich einige Verkäufer für den Verkauf als Leerverkauf. Es ist im Allgemeinen vorzuziehen, als weg zu gehen und das Haus durch Zwangsvollstreckung fortfahren zu lassen.

Eine kleine Anzahl dieser Leerverkäufer kann sich auch dazu entscheiden, ohne Vertretung zu verkaufen. Leerverkaufsverkäufer ohne einen Makler sind Verkäufer von Verkäufern, und diese Situation erfordert Rechtsberatung, die ein Leerverkaufsverkäufer möglicherweise nicht verfolgen möchte. So können sie in heißem Wasser landen. Sie stellen keinen Rechtsanwalt ein und denken, dass sie die Transaktion selbst erledigen können.

Wer braucht einen Immobilienanwalt für einen FSBO Short Sale?

Wenn Sie ein Haus in einem Staat verkaufen, in dem die Makler keine Leerverkäufe tätigen, dann sind die Personen, die einen Anwalt brauchen, beide Parteien.

Leerverkäufer, insbesondere solche, die nicht vertreten sind, sollten rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen. Aber wenn sie sich weigern, einen Agenten einzustellen, werden sie wahrscheinlich auch keinen Anwalt einstellen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie die Empfehlung, einen Immobilienanwalt anzurufen, ignorieren sollte.

Wenn Sie erwägen, einen Leerverkauf direkt von einem Verkäufer in der Zwangsversteigerung zu kaufen, wird die Einstellung eines Immobilienanwalts wahrscheinlich langfristig Geld sparen.

Abhängig von Ihren staatlichen Gesetzen kann der Verkäufer Sie nach dem Schließen erfolgreich verklagen und die Kontrolle über das Eigentum wieder erlangen. Dann wären Sie außergerichtliche Anwaltsgebühren, Gerichtskosten UND Sie könnten Ihr Zuhause verlieren. Also, wenn der Verkäufer nicht klug genug ist, um eine legale Vertretung zu suchen, machen Sie nicht den Fehler, in das gleiche Schaukelboot zu rutschen.

Schreiben von Leerverkaufsangeboten auf einem FSBO

Legen Sie einen Angebotspreis fest. In dem Maße, in dem der Verkäufer mit der Höhe der Schuldenerleichterungen konfrontiert sein könnte oder mit einem Mangelurteil konfrontiert ist, wird der Verkäufer wahrscheinlich keinen Anteil an dem Betrag haben, den Sie anbieten. Es wird der Anruf des Kreditgebers sein. Schreiben Sie vor allem Eventualitäten in Ihr Angebot ein:

• Vorbehaltlich der Annahme des bestehenden Kreditgebers und Ihrer Verhandlungen direkt mit dem Kreditgeber.Bitten Sie den Verkäufer, Ihnen die schriftliche Genehmigung zum Gespräch mit dem Kreditgeber zu erteilen.
• Vorbehaltlich einer Hausinspektion und anderer solcher Inspektionen wie Bleianstrich, Offenlegung von Naturgefahren, Schädlingsberichten, Dachzertifizierungen, Abwasserkanal- / septischen Inspektionen und Offenlegung von Mandatsverkäufern.
• Vorbehaltlich Ihrer Darlehensfinanzierung.
• Vorbehaltlich einer Beurteilung.
• Vorbehaltlich Ihrer Zustimmung zur Titelpolitikverpflichtung / zum vorläufigen Titelbericht.

Geben Sie dem Verkäufer keine ernsthafte Einzahlung.

Machen Sie es an einen Dritten wie eine Titelgesellschaft oder eine Treuhandgesellschaft zahlbar.

Verhandlungen mit Kreditgebern über den Verkauf durch den Eigentümer Leerverkäufe

Wenn der Verkäufer noch nicht mit dem Kreditgeber gesprochen hat, raten Sie dem Verkäufer, einen Härtefall zu schreiben und ihn an den Kreditgeber zu faxen. Bevor der Kreditgeber Ihr Angebot in Betracht zieht, wird der Kreditgeber die Gewissheit haben, dass der Verkäufer keine Vermögenswerte hat. Darüber hinaus kann es abhängig von der Kreditgeber auch Dokumentation wie:

• Preapproval Brief von Ihrem Kreditgeber.
• Geschätzte bescheinigte Abschlusserklärung.
• Zertifizierte Schließanweisungen.
• Titel Verpflichtungserklärung / vorläufiger Titelbericht.
• Beweise für Ihre ernsthafte Einzahlung.
• Gewinn- und Verlustrechnung, wenn Sie selbstständig sind und die letzten drei Monate Bankauszüge und / oder 2 Jahre Steuererklärungen haben.
• Liste der letzten vergleichbaren Verkäufe in der Nachbarschaft.

Ihre Verhandlungsmacht beruht auf den vergleichbaren Verkäufen und Konditionen des Immobilienmarktes. Kreditgeber verwenden im Allgemeinen einen automatisierten Beurteilungsservice, der möglicherweise nicht den tatsächlichen Marktwert in der Nachbarschaft widerspiegelt. Seien Sie bereit, darauf hinzuweisen, warum Faktoren wie stark befahrene Verkehrswege, die Nähe von Bahngleisen oder eine hohe Anzahl von Zwangsversteigerungen in der Nachbarschaft den Wert beeinflussen, und verwenden Sie diese Gründe, um Ihre Preisvorstellung zu rechtfertigen.

Am Ende können Sie feststellen, dass der Kreditgeber nicht direkt mit dem Eigentümer zusammenarbeitet, um einen Leerverkauf durchzuführen, und Sie haben viel wertvolle Zeit verschwendet. Wenn Sie schriftlich bestätigen, dass der Darlehensgeber ohne Vermittler oder Anwalt an einem Leerverkauf arbeiten wird, ist dies der erste Schritt, denn die Chancen stehen nicht. Allerdings könnten Sie finden, dass ein skurriler Kreditgeber, der zustimmen wird.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.