Acht Tipps für das Gewinnen von REO Abschottung Angebote

Viele versierte Hauskäufer wollen den Jackpot mit dem Kauf einer REO-Zwangsversteigerung schlagen, von denen einige oft unterbewertet sind. REO Zwangsvollstreckungen sind Häuser, die die Bank abgeschottet hat und jetzt in ihrem Bestand trägt. Einige sind großartige Angebote; einige sind nicht, wie bei irgendetwas in Immobilien.

Wenn Banken REO-Zwangsversteigerungen unter den vergleichbaren Verkäufen bewerten, sind häufig mehrere Angebote die Antwort. Dies bedeutet, dass Sie gegen harter Konkurrenz für dieses bankenbesessene Haus sein könnten.

Oder nicht. Suchen Sie nach Häusern mit längeren Tagen auf dem Markt, wenn Sie niedrigere Preise verhandeln wollen.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass einige REO Zwangsversteigerungen in Sacramento 15 oder 20 Angebote erhalten. Manchmal wirft die Bank alle bis auf zwei Angebote ab und fordert dann die ausgewählten Käufer auf, das sogenannte "Höchste und Beste" Angebot erneut einzureichen. Manchmal akzeptiert die Bank einfach das beste Angebot zu Beginn.

Wenn Sie sich fragen, wie Sie Ihr REO-Angebot über alles andere erstrahlen lassen und das Gewinnerangebot sein können, finden Sie hier ein paar Tipps, wie Sie den richtigen Preis und die richtigen Konditionen auswählen können:

1) Holen Sie sich die Immobiliengeschichte dieser REO-Zwangsversteigerung

Bitten Sie den Agenten Ihres Käufers, den Kaufpreis der Bank auf der Treuhandurkunde oder der Sheriff-Urkunde zu erfahren. Im Allgemeinen wird dies auf dem Dokument selbst vermerkt, das Sie von den Steuerrollen oder einer Titelfirma erhalten können. Vergleichen Sie diesen Preis mit dem Preis, den die Bank verlangt.

Schauen Sie sich die Höhe der Kredite an, die einmal an der Immobilie gesichert waren.

Irgendwo zwischen dem ursprünglichen Hypothekensaldo und dem Zwangsversteigerungspreis ist der Betrag, den die Bank akzeptiert, wenn das Haus unterbewertet ist.

2) Ermitteln Sie vergleichbare Umsätze für die REO-Abschottung

In vielen Fällen hat der Listenpreis nur geringen Einfluss auf den Wert des Eigenheims. Der Marktwert hat das größte Gewicht.

Wenn Sie gegen konkurrierende Angebote sind, bieten andere Käufer mehr als Listenpreis an.

• Schauen Sie sich die letzten drei Monate vergleichbarer Verkäufe, eine Mini-CMA, für diese Nachbarschaft an, um festzustellen, wie viel diese REO-Zwangsversteigerung wert ist. Versuchen Sie, nur jene Häuser zu verwenden, die der REO am ehesten entsprechen, in Bezug auf Quadratmeterzahl, Anzahl der Schlafzimmer, Bäder, Ausstattung und Zustand.
• Schauen Sie sich die ausstehenden Verkäufe an. Bitten Sie Ihren Agenten, die Listing-Agenten der ausstehenden Verkäufe anzurufen, um den akzeptierten Angebotspreis herauszufinden. Einige werden diese Informationen teilen und andere nicht.
• Schauen Sie sich die aktiven Listen an. Diese sind höchstwahrscheinlich die Listen, die andere Käufer verwenden werden, um einen Preis zu formulieren, weil sie die einzigen Häuser sind, die diese Käufer tatsächlich bereisen.

3) REO-Verkäufe des Listing-Agenten analysieren

Die meisten REO-Agenten arbeiten für eine oder zwei Banken. Einige Auflistungsagenten sind exklusive Auflistungsagenten für REOs und führen keine anderen Eigenschaftstypen auf.Da sich REO-Agenten im Volumen bewegen, wenden sie in der Regel die gleichen Preisbildungsprinzipien auf alle ihre REO-Auflistungen an.

• Bitten Sie den Agenten Ihres Käufers, den Listing-Agenten in MLS nachzuschlagen.
• Führen Sie eine Suche unter Verwendung des Namens dieses Listenagenten aus, um die letzten drei bis sechs Monate der Einträge dieses Agenten zu ermitteln.
• Ziehen Sie die Historie dieser Auflistungen heran, um das Verhältnis von Listenpreis zu Verkaufspreis zu bestimmen. Wenn die meisten dieser Angebote für, sagen wir, 5% über Listenpreis verkaufen, dann müssen Sie möglicherweise 6% über Listenpreis anbieten, und umgekehrt.

4) Fragen Sie nach der Anzahl der für diese REO-Abschottung erhaltenen Angebote

Wenn es im REO-Haus keine Angebote gibt, können Sie wahrscheinlich weniger als den Listenpreis anbieten und Ihr Angebot akzeptiert bekommen. Wenn es jedoch mehr als zwei Angebote gibt, müssen Sie höchstwahrscheinlich über dem Angebotspreis verfügen.

Wenn es 20 Angebote gibt, bedenken Sie, dass einige dieser Angebote alles in bar sein können. Banken mögen alle Geldangebote. Wenn Sie eine Finanzierung erhalten, müssen Sie möglicherweise den Preis für Ihr Angebot erhöhen.

5) Vorantragsbrief

einreichen Es versteht sich von selbst, dass Sie keinen Vorgängerbrief wollen. Sie möchten einen Voranmeldungsbrief. Holen Sie sich im Voraus von Ihrer Wahl des Kreditgebers genehmigt.

Darüber hinaus erhalten Sie durch den Kreditgeber, der das Eigentum besitzt, vorab bewilligt. Erwarten Sie nicht, diesen Verleiher für Ihr Darlehen zu verwenden, aber reichen Sie den prepproval Brief von diesem Verleiher zusammen mit dem Brief von Ihrem eigenen Verleiher ein.

Banken vertrauen anderen Krediterpräprivaten nicht, vertrauen aber ihren eigenen Abteilungen.

6) Fordern Sie die REO-Bank nicht auf, für Reparaturen / Inspektionen zu bezahlen.

Manchmal zahlen die Banken für Reparaturen, sind aber in der Angebotsphase normalerweise nicht bereit, dies zu tun. Wenn während einer Hausinspektion Probleme auftreten, verhandeln Sie nach der Annahme Ihres Angebots neu. Ich war in der Vergangenheit in der Lage, Rabatte für große Ticket-Elemente wie eine inoperable HVAC auszuhandeln. Aber Sachen, die du mit deinen eigenen Augen und kleineren Einzelteilen sehen kannst, sind deins, mit wegen der AS IS Klausel zu behandeln, die in den meisten REO Zwangsversteigerungsverkäufen inhärent ist.

7) Verkürzung der Inspektionszeit

Wenn andere Käufer zum Beispiel 17 Tage verlangen, um Inspektionen durchzuführen, und Sie 10 verlangen, werden Sie als ernsthafterer Käufer angesehen. Eine Besichtigung erfolgt in der Regel nur für die Errichtung des Käufers. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Bank auf Reparaturanfragen reagiert.

Achten Sie besonders auf mutmaßliche Schimmelpilze, die in verlassenen Häusern auftreten können, nachdem sie längere Zeit unbesetzt waren.

8) Angebot zu Split-Gebühren mit der REO-Bank

Einige Banken zahlen zum Beispiel keine Gebühren. Wenn der Käufer anbietet, diese Gebühren aufzuteilen, wird sich die Bank für die Annahme des Angebots empfänglicher fühlen. Dasselbe gilt für die Hinterlegungsgebühren.

Viele Banken verhandeln Diskontspesen für die Titelversicherung. Wenn die Bank die Richtlinie des Eigentümers bezahlt, könnte die ALTA-Richtlinie etwas mehr kosten. Aber es ist immer noch eine gute Idee, die Bank den Titel wählen zu lassen, wenn Ihr Angebot akzeptiert werden soll.

Betrachten Sie die Beurteilungsfolgen

Wenn Sie einen Listenpreis anbieten, müssen Sie bedenken, dass die Bewertung diesen Preis untermauern muss.Wenn Sie sich mit einer niedrigen Einschätzung befassen, haben Sie Optionen, also verzweifeln Sie nicht. Denken Sie daran, dass die Bank höchstwahrscheinlich mit dem nächsten Käufer, der eine Finanzierung erhält, auf dieses Problem stößt.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.