Hergestellt und Mobilheim Darlehen: Borrowing Tipps

Die Finanzierung ist für jeden Hauseigentümer eine Herausforderung, und dies gilt insbesondere für Wohnmobile und einige Fertighäuser. Diese Darlehen sind nicht so reichlich wie Standard-Wohnungsbaudarlehen, aber sie sind aus mehreren Quellen verfügbar - und staatlich geförderte Kreditprogramme können es leichter machen, sich zu qualifizieren und die Kosten niedrig zu halten.

Ein Haus zu kaufen, könnte die größte Investition sein, die Sie in Ihrem Leben tätigen, und die Immobilienpreise liegen in vielen Märkten über mehreren hunderttausend Dollar.

Aber Fertighäuser sind in der Regel günstiger als Wohnhäuser, so dass sie Wohneigentum zugänglich machen. Insbesondere für Verbraucher mit niedrigerem Einkommen und für diejenigen, die in ländlichen Gebieten leben (in denen Bauunternehmer und Materialien nicht ohne weiteres verfügbar sind), kann nur hergestellte Wohnungen die einzige Option sein.

Mobil, hergestellt und modular

Bei der Besprechung von Wohnungsbaudarlehen können die Bedingungen, die Sie mit Kreditgebern verwenden, wichtig sein. Was Sie ein "Wohnmobil" nennen, ist höchstwahrscheinlich ein "Fertighaus" (auch wenn das Zuhause - oder früher einmal - mobil war). Für den informellen Gebrauch funktioniert jeder Begriff, aber die meisten Kreditgeber vermeiden die Kreditvergabe an Immobilien, die als Wohnmobil kategorisiert sind.

Mobilheime sind Fabrikgebäude, die vor dem 15. Juni 1976 gebaut wurden. Sie können sehr schöne Häuser sein, aber sie wurden gebaut, bevor die Regulierungsbehörden bestimmte Sicherheitsstandards verlangten und die meisten (aber nicht alle) Kreditgeber nur ungern Kredite vergeben. auf diesen Eigenschaften.
Fertighäuser sind Fabrikgebäude, die nach dem 15. Juni 1976 gebaut wurden. Diese Häuser unterliegen dem National Manufactured Housing Construction und Safety Standards Act von 1974 und müssen die vom US Department of Housing festgelegten Sicherheitsstandards erfüllen. und Stadtentwicklung (HUD). Diese Regeln werden oft als HUD Code bezeichnet. Fertighäuser werden auf einem dauerhaften Metallchassis gebaut und können nach der Installation verschoben werden (aber ein Umzug nach der Installation kann die Finanzierung beeinträchtigen).

Modulare Häuser sind fabrikfertige Häuser, die vor Ort zusammengebaut werden und die gleichen Baugesetze vor Ort erfüllen müssen wie Häuser vor Ort (im Gegensatz zum HUD Code). .. Sie sind typischerweise fest auf einem Betonfundament installiert. Wie modulare Häuser neigen modulare Häuser dazu, Wert zu halten und mehr zu schätzen als hergestellte oder mobile Häuser, so dass es einfacher ist, Kredite für modulare Häuser zu erhalten.

Wo kann man ausleihen?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Finanzierungen für Fertighäuser und Wohnmobile zu erhalten. Wie bei jedem Darlehen zahlt es sich aus, zwischen verschiedenen Kreditgebern zu kaufen. Vergleichen Sie die Zinssätze, Merkmale, Abschlusskosten und andere Gebühren jedes Darlehens sorgfältig. Insbesondere bei Wohnmobilkrediten ist die Art des Darlehens (oder des Kreditgebers, mit dem Sie arbeiten) wichtig.

Einzelhändler: Bauunternehmen, die Fertighäuser verkaufen, arrangieren in der Regel Finanzierungen, um den Kunden den Kauf von Häusern zu erleichtern.In einigen Fällen können die Beziehungen Ihres Bauunternehmens Ihre einzige Finanzierungsmöglichkeit sein, wenn Sie ein neues Zuhause kaufen. Jedoch ist es klug, Ihren Erbauer um eine Liste von anderen (nicht verbundenen) kreditgebenden Stellen zu bitten.

Spezialisierte Kreditgeber: Mehrere Hypothekenbanken haben sich auf Kredite für Mobil- und Fertighäuser spezialisiert (und notfalls auch Land). Obwohl jeder Kreditgeber in der Lage sein kann, Ihren Kauf zu finanzieren, sind spezialisierte Kreditgeber mit den Aspekten eines Fertighauskaufs vertrauter - so sind sie eher bereit, Anträge für diese Kredite zu nehmen. Sie werden höchstwahrscheinlich in den folgenden Situationen mit einem Kreditgeber zusammenarbeiten müssen, der sich auf den produzierten Inlandsmarkt konzentriert:

Sie werden das Land nicht besitzen.
Sie befestigen das Haus nicht dauerhaft an einem Fundamentsystem.
Sie kaufen ein Haus, das nicht brandneu ist oder geändert wurde.
Sie möchten bestehende Fertighausschulden refinanzieren, und alle oben genannten Punkte gelten.

Standard-Hypothekenfinanzierer: Wenn Sie ein Haus und das Grundstück kaufen, auf dem es steht, und das Haus dauerhaft auf einem Fundamentsystem installiert ist, haben Sie eine leichtere Kreditaufnahme. Viele lokale Banken, Kreditgenossenschaften und Hypothekenmakler können diese Darlehen aufnehmen.

Erhalten Sie Empfehlungen für gute Kreditgeber von Personen, denen Sie vertrauen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wen Sie fragen sollten, beginnen Sie mit Ihrem Immobilienmakler, Mitarbeitern und Bewohnern von Wohnmobilparks und Bekannten, die sich Geld geliehen haben, um hergestellte Wohnhäuser zu kaufen.

Chattel-Kredite

Chats-Darlehen werden oft für Mobil- und Fertighäuser verwendet, insbesondere wenn das Haus in einen Park oder in eine selbstgebaute Wohngemeinschaft geht. Ein Chattel-Darlehen ist ein Haus-Darlehen (im Gegensatz zu einem Darlehen für das Haus und Land zusammen).

Diese Kredite sind technisch gesehen Privatkredite - nicht Immobilienkredite.

Abgesehen davon sind auch Mobilienkredite verfügbar, wenn Sie das Land besitzen und für ein Haus separat leihen.

Wenn Sie mit Kreditgebern einkaufen, finden Sie heraus, ob Sie Angebote für ein Mobiliar oder einen Immobilienkredit erhalten. Die Zinssätze für Mobilienkredite sind tendenziell höher als die Zinssätze für Immobilienschulden, aber es gibt Vor- und Nachteile für jede Option. Eine Studie des Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ergab, dass die Darlehensbeträge und die Bearbeitungsgebühren im Vergleich zu Hypothekendarlehen um 40 bis 50 Prozent niedriger waren, aber der effektive Jahreszins (APR) bei Mobilienkrediten um 1,5 Prozent höher lag. ..

Zu den Vorteilen von Mobildarlehen gehören:

Sie müssen keine Immobilie besitzen, die Ihr Darlehen kleiner halten kann (obwohl Sie wahrscheinlich monatliche Standortgebühren zahlen).
Die Bearbeitungskosten sollten niedriger sein als die Abschlusskosten für Immobilienschulden.
Der Abschlussprozess ist in der Regel schneller und weniger aufwendig als der Abschluss eines Immobiliendarlehens.

Nachteile von Mobildarlehen sind:

Die Zinssätze sind höher, so dass Ihre Zahlungs- und Zinskosten höher sind als bei Verwendung eines gleichwertigen Immobilienkredits.
Die Rückzahlungsfristen können kürzer sein (zum Beispiel mit einer Kreditlaufzeit von bis zu 15 oder 20 Jahren - obwohl einige Kreditgeber längere Kredite zulassen).Eine kürzere Laufzeit führt zu höheren monatlichen Zahlungen, aber eine schnellere Rückzahlung der Schulden hält die Zinskosten niedrig.

Hersteller von Eigenheimhändlern und spezialisierten Kreditgebern bieten in der Regel Speditionsdarlehen an, und das U. S. Census Bureau stellte fest, dass 80 Prozent der neu hergestellten Häuser im Jahr 2015 als persönliches Eigentum betitelt wurden. Aber einige Kreditgeber bieten sowohl persönliche Immobilienkredite als auch Immobilienkredite an. Sprechen Sie mit mehreren Kreditgebern und fragen Sie nach den Vor- und Nachteilen, wenn Sie ein Haus als Immobilien statt als Eigentum bezeichnen.

Regierungsdarlehensprogramme

Mehrere von der Regierung unterstützte Kreditprogramme können Kredite für ein Fertighaus erschwinglicher machen. Angenommen, Sie erfüllen die Kriterien für diese Programme zu qualifizieren, können Sie von Hypothekengebern, die eine Rückzahlungsgarantie von der US-Regierung erhalten Darlehen - wenn Sie das Darlehen nicht zurückzahlen, wird die Regierung eintreten und den Kreditgeber zu zahlen.

Von der Regierung unterstützte Kreditprogramme sind wahrscheinlich die beste Option für die Kreditaufnahme, aber einige mobile und Fertighäuser werden nicht in Frage kommen.

FHA-Darlehen sind bei der Bundesverwaltung für Wohnungswesen (FHA) versichert. Diese Darlehen sind besonders beliebt, weil sie niedrige Anzahlungen, feste Zinssätze und verbraucherfreundliche Regeln aufweisen. Um Anspruch auf ein FHA-Darlehen zu haben, müssen mehrere Kriterien erfüllt sein:

Das Heim muss nach dem 15. Juni 1976 gebaut worden sein.
Das Heim muss dem HUD-Code entsprechen und anderen lokalen Anforderungen entsprechen. Modifikationen an der Wohnung können die Konformität beeinträchtigen.
Jedem Bereich des Hauses muss das rote Zertifizierungsetikett (oder HUD Label) beigefügt sein. Zum Beispiel sind bei doppelten großen Häusern zwei Etiketten erforderlich.

Es gibt zwei FHA-Programme für Fertighausbesitzer.

FHA Title II-Darlehen schließen den beliebten Kredit 203 (b) mit ein, der auch für vor Ort gebaute Häuser verwendet wird und es den Käufern ermöglicht, eine Anzahlung von nur 3, 5 Prozent zu leisten. Um die Kosten der staatlichen Garantie zu decken, zahlen Sie mit jeder monatlichen Zahlung eine Hypothekenzuschlagprämie sowie eine laufende Hypothekenversicherung. Sie brauchen anständige Kredit-Scores, um sich für einen FHA-Kredit zu qualifizieren, aber Ihr Kredit muss nicht perfekt sein. Außerdem können Sie begünstigtes Geld verwenden, um Ihre Anzahlung und Abschlusskosten zu finanzieren, und Sie können sogar den Verkäufer bei diesen Kosten unterstützen lassen.

Titel II-Darlehen sind Immobilienkredite, so dass Sie das Grundstück und das Haus zusammen kaufen müssen, und das Haus muss dauerhaft auf einem genehmigten Fundamentsystem installiert sein. Kredite können 15 bis 30 Jahre dauern.

FHA Title I-Darlehen sind für persönliche Immobilienkredite erhältlich - nützlich, wenn Sie das Land nicht besitzen. Wenn Sie das Haus jedoch auf einer Mietstation platzieren, muss Ihr Mietvertrag den FHA-Richtlinien entsprechen. Zum Beispiel benötigen Sie eine anfängliche Mietvertragslaufzeit von drei Jahren, und Sie müssen über eine Kündigung des Mietvertrags unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten informiert werden. Erforderliche Anzahlungen können so niedrig wie fünf bis 20 Prozent sein, aber diese Anforderung variiert von Kreditgeber zu Kreditgeber und hängt von Ihrem Kredit-Score ab. Zusätzliche Anforderungen für ein Darlehen des Titels I schließen ein:

Das Haus muss der Hauptwohnsitz des Kreditnehmers sein.
Der Installationsort muss Kanalisation und Wasserversorgung umfassen.
Neu hergestellte Häuser müssen eine einjährige Garantie enthalten.
Ein von der HUD zugelassener Gutachter muss das Los inspizieren.

Titel I-Darlehen können Kredite nur für Heimhilfe sein, aber sie können auch verwendet werden, um viel und ein Haus zusammen zu kaufen. Die maximalen Darlehensbeträge für Titel-I-Darlehen sind niedriger als die Höchstbeträge für Titel-II-Darlehen, und die Darlehensbedingungen sind kürzer: Für ein einseitiges Eigenheim und ein Grundstück beträgt die maximale Kreditlaufzeit 20 Jahre.

VA-Darlehen stehen Servicemitarbeitern und Veteranen zur Verfügung, und sie können für Industrie- und Modulhäuser verwendet werden. VA Darlehen sind besonders attraktiv wegen der Möglichkeit, ohne Geld zu kaufen und keine monatliche Hypothek Versicherung (vorausgesetzt, der Kreditgeber es erlaubt, und Sie erfüllen Kredit-und Einkommensanforderungen). Überspringen der Anzahlung bedeutet, dass Sie höhere monatliche Zahlungen haben - und Sie werden mehr in Zinsen zahlen - aber in einigen Fällen ist es sinnvoll. Für ein VA-Darlehen auf einem Fertighaus:

Das Heim muss fest mit einer Stiftung verbunden sein.
Sie müssen das Haus zusammen mit dem Land kaufen, auf dem es steht, und das Haus als Eigentum bezeichnen.
Das Heim muss ein Hauptwohnsitz sein (kein Zweitwohnsitz oder Anlageobjekt).
Das Zuhause muss den HUD-Code erfüllen und die HUD-Labels müssen angehängt sein.

FNMA-Kredite stehen zunehmend für Fertighäuser zur Verfügung, da diese Agentur die Finanzierung von erschwinglichen Wohnraumoptionen ausweiten will. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob neue Programme für Ihren bevorstehenden Kauf verfügbar sind.

Unterschiedliche Kreditgeber, unterschiedliche Regeln

Obwohl einige der oben beschriebenen Darlehen von der US-Regierung unterstützt werden, dürfen Kreditgeber Regeln festlegen, die restriktiver sind als die Regierungsrichtlinien. Diese "Überlagerungen" können Sie an der Kreditaufnahme hindern, aber andere Banken können andere Regeln verwenden. Das ist ein weiterer Grund, warum es sich lohnt, sich umzusehen - Sie müssen einen Kreditgeber mit wettbewerbsfähigen Kosten finden, und Sie müssen einen Kreditgeber finden, der Ihren Bedürfnissen gerecht wird.

Insbesondere wenn es um hergestellte Häuser geht, können Kreditgeber Ihnen sagen, dass Sie sich nicht für staatlich versicherte Programme qualifizieren. Das mag wahr sein, aber es ist am besten, mit mehreren FHA oder VA Kreditgebern zu überprüfen, bevor Sie auf diese Optionen verzichten.

Einige Beispiele für Bereiche, in denen verschiedene Kreditgeber unterschiedliche Regeln festlegen:

Kredit-zu-Wert-Verhältnis: Möglicherweise können Sie nur 3,5 Prozent oder 20 Prozent Anzahlung.
Kredit-Scores: Abhängig von Ihren Kredit-Scores, sind einige Kreditgeber möglicherweise nicht bereit, mit Ihnen zu arbeiten, während andere unterschiedliche Zinssätze oder Anzahlungsanforderungen basierend auf Ihrem Kredit festlegen.
Haustyp: Einige Kreditgeber von VA und FHA sind nicht bereit, Kredite an Fertighäuser zu vergeben, aber sie sind offener für modulare Häuser. Einige zögern, Single-Wides zu finanzieren, aber sie finanzieren doppelt so große oder größere Häuser.
Mieter: Wenn Sie planen, in einem Park oder einer Gemeinde zu leben, möchten die Kreditgeber wissen, wie viele Bewohner im Vergleich zu der Anzahl ihrer Bewohner wohnen.
Chattel vs. Hypothek: Einige Kreditgeber bieten nur Mobilienkredite an, also das einzige Produkt, das sie Ihnen anbieten. Ebenso machen einige Kreditgeber keine persönlichen Immobilienkredite.