Lernen, wie man die Auktion eines Treuhänders vertagt

Um eine Auktion zu verschieben, die bei Immobilien im Allgemeinen als Versteigerungstag eines Treuhänders oder eines Treuhänders bezeichnet wird, muss der Darlehensnehmer zunächst in Verzug sein. In Verzug zu geraten bedeutet, dass der Kreditnehmer keine Hypothekenzahlungen leistet.

Kreditnehmer, die keine Hypothekenzahlungen mehr leisten, werden die Bank früher oder später zwangsversteigern. Nun, wie diese Abschottung gehandhabt wird, hängt vom staatlichen Recht ab. Mehr als die Hälfte der Staaten in den Vereinigten Staaten sind Treuhandstaaten, und Zwangsvollstreckungen in Treuhandurkunden werden vom Treuhänder durchgeführt.

Bedenken Sie, dass Fannie Mae Leerverkäufe, die sich in Verzug befinden, anders gehandhabt werden. Fannie Mae und Freddie Mac verschieben die Auktionen des Treuhänders normalerweise nicht.

Vor dem Verschieben der Auktion

Nachdem ein Kreditnehmer die Hypothekenzahlungen eingestellt hat, benachrichtigt der Kreditgeber den Treuhänder, um Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten. Der Treuhänder ist ein Dritter der Treuhandurkunde, eine Position, die manche als "nackten Titel" bezeichnen.

Obwohl es keinen vorgeschriebenen Zeitraum vor dem Einreichen einer Kündigung gibt, bevorzugen es die meisten Kreditgeber, während der ersten 60 bis 90 Tage zu versuchen, dass ein Kreditnehmer in Verzug gerät, anstatt in eine Zwangsvollstreckung zu geraten. Verfahren. Einige Staaten wie Kalifornien verlangen, dass der Kreditgeber den Kreditnehmer mindestens 30 Tage im Voraus benachrichtigt, bevor er eine Kündigung einreicht.

Sobald die Kündigungserklärung eingereicht wurde, hat ein Kreditnehmer etwa 90 Tage Zeit, um das Darlehen wieder einzubringen, indem er die rückständigen Zahlungen auffängt und Spätkosten zahlt, die die Gebühren des Treuhänders einschließen.

5 Möglichkeiten, die Auktion eines Treuhänders aufzuschieben

• Die Hypothek einlösen: Es gibt einen Unterschied zwischen der Wiedereinsetzung einer Hypothek und der Einlösung einer Hypothek, aber Sie werden oft die Wörter austauschbar verwendet hören, die falsch. Eine Hypothek einzulösen ist, die Hypothek zu tilgen; wieder aufzunehmen, wird eine Hypothek auf den aktuellen Stand gebracht. In den letzten Tagen einer außergerichtlichen Zwangsvollstreckung muss ein Kreditgeber eine Wiedereinstellung nicht akzeptieren, muss jedoch eine Rückzahlung zulassen.
• Beantragen Sie eine Darlehensänderung: Die Darlehensgeber sind nicht verpflichtet, eine Auktion gegen eine Darlehensänderung zu verschieben, aber die meisten Banken werden versuchen, einen befristeten Tilgungsplan auszuarbeiten. Das bedeutet nicht, dass die Bank das Haus nicht versteigern wird. Also sei vorsichtig. Kreditnehmer können die Bank um eine schriftliche Zusage bitten, die Auktion nicht fortzusetzen.

  Einige Banken sind hinterhältig. Diese Banken gewähren eine befristete Darlehensänderung und teilen dem Kreditnehmer nach 3 bis 6 Monaten mit, dass sie Zwangsvollstreckung beantragen, weil der Kreditnehmer nicht für eine dauerhafte Darlehensänderung in Frage kommt. Sie sagen Danke für die Teilzahlungen und reichen eine Mahnung ein.

• Insolvenzantrag: Ein Insolvenzantrag stoppt eine Auktion nicht dauerhaft, könnte aber die Auktion für eine Weile hinausschieben.Wenn ein Schuldner Insolvenz anmeldet, gibt das Gericht eine Anweisung bekannt, die als automatischer Aufenthalt bekannt ist, der Versuche von Gläubigern stoppt, Geld zu sammeln, was die Verschiebung einer Auktion einschließt. Es ist wie wenn man einem trainierten Hund sagt, dass er sitzen und bleiben soll. Der Kreditgeber kann dann jedoch einen Antrag auf Aufhebung des automatischen Aufenthaltes stellen, insbesondere wenn die Kündigungserklärung bereits eingereicht wurde.
• Eine vorläufige einstweilige Verfügung einreichen: Die meisten Menschen verbinden eine vorübergehende einstweilige Verfügung mit häuslicher Gewalt, aber eine Petition an das Gericht zum Schutz vor Missbrauch kann auch eine Aufforderung zur Verschiebung einer Auktion beinhalten. Kreditnehmer müssen einen Anwalt beauftragen, um eine einstweilige Verfügung zu erlassen, und dieser Anwalt muss möglicherweise einen Grund finden, der auf Betrug oder einer Art von Fehlverhalten des Kreditgebers beruht. Selbst wenn der Anwalt erfolgreich ist und das Argument gewinnt, ist die einstweilige Verfügung nicht dauerhaft.
• Versuch, einen Leerverkauf zu tätigen: Es ist im Allgemeinen nicht ausreichend, einem Kreditgeber mitzuteilen, dass der Kreditnehmer versucht, einen Leerverkauf durchzuführen. Der Kreditnehmer muss der Bank ein Angebot von einem qualifizierten Käufer unterbreiten. Der Makler oder Anwalt, der die Verhandlungen für den Kreditnehmer abwickelt, ruft dann den Verhandlungsführer der Bank an und fordert eine Verschiebung der Auktion. Oft werden die Banken eine Verschiebung nicht in Betracht ziehen, bis die Auktion ein paar Tage entfernt ist. Es ist, als würde die Bank Kreditnehmer gerne auf Nadeln sitzen lassen und sich fragen, ob die Auktion verschoben wird.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}