Wie man mit einer niedrigen Bewertung

Haben Sie Bedenken, eine niedrige Bewertung zu erhalten, oder wurde Ihre Bewertung bereits zu einem niedrigeren Wert abgeschlossen als erwartet? In den Märkten des Verkäufers treiben viele Angebotsituationen den Kaufpreis oft höher als vergleichbare Verkäufe in der Region; Deshalb sorgen sich viele Verkäufer in diesen Fällen, dass die Bewertungen niedrig ausfallen werden. In Käufermärkten, wenn die Preise sind weich oder fallend, sind Verkäufer auch besorgt, dass das Haus eine niedrige Bewertung bringen wird.

Geringe Einschätzungen können auf jedem Markt auftreten: heiß, kalt oder neutral.

Warum passieren niedrige Beurteilungen?

Die National Association of Realtors berichtet in ihrer monatlichen REALTOR-Umfrage zum Vertrauensindex, dass zwischen November 2016 und Januar 2017 22% der Befragten mit Bewertungsproblemen konfrontiert waren. In der NAR-Umfrage über Hypotheken-Originatoren berichteten 55% der Befragten für diesen Zeitraum über Bewertungsprobleme.

Es gibt eine Reihe von Gründen, warum Schätzungen niedrig ausfallen. Hier sind ein paar:

• Künstlich überhöhte Preise, die sich aus mehreren Angeboten ergeben.
• Sinkende Marktwerte, da weniger Käufer in einem größeren Bestand an Wohnungen einkaufen.
• Fallout aus einer Fülle von Zwangsversteigerungen oder Leerverkäufen in der Nachbarschaft, insbesondere wenn keine vergleichbaren Verkäufe existieren.
• Falsche Bewertung durch den Underwriter.
• Preisüberschätzung durch den Verkäufer.
• Unerfahrener Gutachter, der die Einflüsse auf den Wert nicht versteht.
• Steigende Marktwerte aufgrund begrenzter Lagerbestände und weniger Comps.

• Der Gutachter übersah die offenen Verkaufsdaten, die höhere vergleichbare Verkäufe widerspiegeln konnten, wenn sie geschlossen wurden, oder der Gutachter hat vergleichbare Verkäufe aus den falschen Nachbarschaften ausgewählt.
• Der Käufer erhält Bargeld vom Verkäufer zurück, wodurch der Kreditgeber glaubt, dass der Preis überhöht ist.

Ein Faktor, der nicht ins Spiel kommt, ist, ob der Kreditgeber den Kredit machen will.

Kreditgeber wollen Geld leihen, Kreditgebern ist es untersagt.

Lösungen für niedrige Beurteilungen

Keine Panik, wenn die Beurteilung zu niedrig ausfällt. Es ist schwer, ruhig zu bleiben, wenn der ausstehende Verkauf auseinanderfällt, aber beide Parteien haben Optionen:

• Der Käufer kann die Differenz in bar ausgleichen.

  Der Kreditgeber kümmert sich nur soweit um die Bewertung, wie er die Beleihungsquote beeinflusst. Eine niedrige Bewertung bedeutet nicht, dass der Kreditgeber nicht verleihen wird. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber einen Kredit auf der Grundlage des im Vertrag vereinbarten Verhältnisses zum geschätzten Wert leihen wird. Manchmal erlaubt der Kreditgeber des Käufers dem Käufer nicht, Bargeld für die Differenz zu geben, und in diesem Fall muss der Käufer stattdessen einige der Abschlusskosten des Verkäufers bezahlen.

• Der Verkäufer kann den Preis senken.

  Wenn das Haus überteuert war oder der Wert überhöht war, ist dies oft die beste Lösung.Es macht den Käufer glücklich und der Kreditgeber ist zufrieden. Es gibt keine Garantie dafür, dass, wenn der Käufer weggeht, der Verkäufer keine niedrige Bewertung vom Kreditgeber des zweiten Käufers erhält, ganz zu schweigen von der Zeit und den Mühen, die nötig sind, um die Immobilie wieder zu verkaufen. Manchmal ist ein Vogel in der Hand am besten.

• Der Verkäufer kann eine zweite Hypothek für die Differenz anbieten.

  Wenn der Käufer das Haus wirklich möchte, aber nicht mit der Differenz in bar auskommen kann, ist es eine Option, Zahlungen oder eine Pauschalzahlung zu einem späteren Zeitpunkt an den Verkäufer zu leisten. Nach der Schließung der Treuhandschaft behalten Verkäufer häufig das Recht, die zweite Hypothek zu diskontieren und sie für weniger als den Nominalwert an einen Investor zu verkaufen.

• Bestelle eine zweite Beurteilung.

  Erstens, wenn Ihr Darlehen ein FHA-Darlehen ist, fragen Sie den Kreditgeber nach einer Liste von zugelassenen Gutachtern. Entweder der Verkäufer oder der Käufer kann die zweite Bewertung bezahlen. Manchmal kommt die zweite Bewertung höher als die erste, besonders wenn der erste Gutachter unerfahren oder fehlerhaft war.

  Wenn es sich bei Ihrem Darlehen um ein herkömmliches Darlehen handelt, unterliegt es den Regeln des Verhaltenskodex für Wohnkosten (Home Valuation Code of Conduct, HVCC). Barb Torres, ein akkreditierter Senior Gutachter, sagt: "Sobald die Parteien einen Gutachter finden, der nicht mit dem lokalen Markt vertraut ist, haben sie jedes Recht, den Kreditgeber zu kontaktieren (vorzugsweise schriftlich), um einen lokalen Gutachter zu verwenden. . "

• Eine Liste vergleichbarer Verkäufe erstellen.

  Bitten Sie die beteiligten Agenten, eine Liste der letzten vergleichbaren Verkäufe zusammenzustellen, die den vereinbarten Verkaufspreis rechtfertigen. Senden Sie diese Liste an den Underwriter und bitten Sie um eine Überprüfung der Bewertung. Versuchen Sie, Comps näher an der Betreff-Eigenschaft zu verwenden als die vom Beurteiler verwendeten Comps.

• Bitten Sie die Agenten auch, die Listungsagenten der anstehenden Verkäufe anzurufen, um den tatsächlichen Verkaufspreis dieser Immobilien herauszufinden. Listing-Agenten müssen den Verkaufspreis nicht offenlegen, aber viele helfen gerne, weil sie sich in derselben Situation befinden könnten. Sie können jederzeit fragen, ob der Agent der Meinung ist, dass Ihr Preis beurteilt wird, wenn der Agent sich weigert, den ausstehenden Preis preiszugeben.

• Kompromiss über den Wert. Manchmal werden sich die Verkäufer ein wenig zurückhalten, wenn der Käufer den ganzen Unterschied bezahlt und sich irgendwo zwischen einem vollen Bargeldbeitrag und einer vollständigen Preissenkung befindet. Bezüglich einer Differenz von sagen wir $ 10.000, könnte ein Verkäufer zustimmen, $ 5.000 in bar zu akzeptieren und den Preis um $ 5.000 zu senken.

• Stornieren Sie die Transaktion.

  Viele Kaufverträge enthalten eine Darlehenskontingenz. Wenn die Bewertung zu niedrig ist, kann der Käufer die Immobilie nicht zu den im Vertrag vereinbarten Bedingungen kaufen. Ein ordnungsgemäß geschriebenes Darlehen Kontingenz ermöglicht es dem Käufer, den Vertrag zu kündigen und fordert den Verkäufer, die Ernsthaftigkeit des Käufers Kaution freizugeben.

• Ebenso könnte der Verkäufer für mehr verkaufen, indem er das Haus wieder auf den Markt bringt und nach einem neuen Käufer sucht. Solange die niedrige Einschätzung nicht FHA war, könnte die neue Einschätzung sehr unterschiedlich sein. FHA-Bewertungen werden mit einer Fallnummer versehen. Wenn also der erste Käufer FHA und der zweite Käufer FHA war, würde die gleiche Bewertung verwendet.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.