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Das Datum des Käuferbesitzes ist oft ein Problem. Einiges davon hat damit zu tun, wann der Verkäufer aufhört, aber nicht immer. Es ist unbestritten der größte Kopfschmerz bei den meisten Immobilientransaktionen und das Hauptproblem, das sich oft in der Mitte der Zeiten bemerkbar macht, wenn sich Bedürfnisse oder Umstände ändern. Manchmal war das Datum des Käuferbesitzes leider nie klar. Dies ist der Fall, wenn jede der Parteien, Käufer und Verkäufer eine widersprüchliche Erwartung des Besitzes entwickelt.
Das Kaufdatum des Käufers beim Closing
Bedenken Sie, dass das Schließen nicht immer eine Aufzeichnung der Urkunde bedeutet, da in einigen Teilen des Landes die Counties bei der Aufzeichnung von Urkunden eine Woche zurückliegen. In solchen Situationen erfolgt die Schließung, wenn das Geld den Besitzer wechselt, die Urkunde gezeichnet wird und alle Bedingungen des Vertrages erfüllt sind. Wo ich in Sacramento arbeite, erhalten die Käufer die Schlüssel erst, wenn die Titelfirma bestätigt hat, dass die Urkunde aufgezeichnet wurde und diese Bestätigung übermittelt hat.
Übliche Käuferbesitzdaten
Lokale Gepflogenheiten bestimmen, wie der Käufer um Besitz bittet, aber Besitz ist normalerweise ein Problem, das bei der Annahme des Kaufvertrags vereinbart wurde. Es ist nicht ungewöhnlich für einen Käufer, Schlüssel am Tag der Transaktion zu erhalten. In einigen Teilen des Landes geben Käufer den Verkäufern ein oder zwei Tage nach dem Schließen zu bewegen. Manchmal vermieten Verkäufer von Käufern zurück. Was auch immer Sie zustimmen, stellen Sie sicher, dass es schriftlich ist.
Wie die Marktbedingungen die Kauftermine des Käufers beeinflussen können
- In den Märkten der Verkäufer geben die Käufer den Verkäufern oft mehrere Tage, um sich ohne Rücksicht auf den Käufer zu bewegen. Dies dient dazu, einen Vorteil zu erzielen, falls der Verkäufer mehrere Angebote erhält.
- In Käufermärkten bestehen die Käufer im Allgemeinen darauf, dass sie beim Schließen geschlossen werden, und es ist bekannt, dass sie die Schließung verweigern, wenn die Immobilie beim Schließen nicht leer ist.
- Auf neutralen Märkten ist der Besitz normalerweise geschlossen.
Early Buyer Possession
In der Regel ist es verpönt, den Käufern den frühen Besitz zu geben, weil zu viele Dinge in letzter Minute schief gehen können. Räumung ist nicht immer einfach oder kostengünstig. Aus diesem Grund empfehlen Fachleute, dass Verkäufer und Käufer Mietverträge durchführen.
Verkäufer-Rent-Backs behalten Besitz
Käufer wollen Verkäufer, um eine Summe zu zahlen, die ihrer Hypothekenzahlung plus Versicherung und Steuern entspricht. Dieser Betrag ist oft viel mehr als die ursprüngliche Hypothekenzahlung des Verkäufers. Was auch immer vereinbart wurde, schreibe es schriftlich und führe einen Mietvertrag aus, um alle Parteien zu schützen.
Besitzverzögerungen aufgrund von Darlehensfinanzierungsbedingungen
Sogar die besten Pläne laufen manchmal zusammen. Ihr Vertrag kann genau dann buchstabiert werden, wenn eine Belegung erlaubt ist, die Transaktion jedoch nicht rechtzeitig schließt.Häufige Gründe betreffen den Kredit. Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Darlehensdokumente unterzeichnet werden und der Kreditgeber sie überprüft, könnte der Versicherer eine Kreditbedingung verlangen, die vor der Finanzierung erfüllt werden muss. Die Befriedigung dieser Bedingung kann das Darlehen leicht verzögern.
Ein neuer Verkäufer aus Carmichael, CA, fand heraus, dass sie an einem Feiertag, an dem sie ihre 40 Jahre alte Wohnung verlassen sollte, keine Umzugskräfte finden konnte.
Die Käufer weigerten sich, dem Verkäufer einen zusätzlichen Tag zum Auszug zu gewähren, und behaupteten, der Verkäufer hätte sich weit im Voraus über ihren Auszugstag geeinigt. Widerwillig und mit zusätzlichen Kosten änderte der Verkäufer seinen Umzugstag, um den Anforderungen der Käufer zu entsprechen.
In der letzten Minute verlangte der Kreditgeber eine Darlehenskondition und weigerte sich, das Darlehen zu finanzieren, bis die Bedingung erfüllt war. Erfüllt die Bedingung verzögerte Schließung um 2 Tage, aber die Käufer wollten die Schlüssel zum Haus an dem Tag, an dem es ursprünglich geplant war zu schließen. Sie wollten nicht physisch einziehen. Sie wollten den Teppich shampoonieren. Wenn Sie der Verkäufer wären, der ausgezogen wäre und das Haus unter diesen Bedingungen leer verlassen hätte, hätten Sie den Käufern die Schlüssel gegeben?
Nachdem der Verkäufer informiert wurde, dass die Schlüssel nicht an einen Käufer übergeben werden sollten, bis eine Transaktion abgeschlossen ist, entschied er sich, die Schlüssel zurückzuhalten.
Sie war in ihren Rechten. Warum ein Problem riskieren?
Tipp: Anstatt an einem bestimmten Datum den Besitz anzugeben, ist es klüger, Verträge zu schreiben, die Besitz entweder beim "Schließen" oder X Tage vor oder X Tage nach dem Nicht-Termin geben.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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