Haben Fannie und Freddie Ursache Hypotheken-Krise

Waren Fannie Mae und Freddie Mac die eigentliche Ursache der Subprime-Hypothekenkrise? Es ist gefährlich, so zu denken. Das ist, weil sie ein Paradebeispiel für die größeren wirtschaftlichen Kräfte waren, die die Bankenkreditkrise und die Rettung verursachten. Legislative Versuche, Fannie und Freddie schnell zu beruhigen, werden eine weitere Rezession nicht verhindern. Schlimmer noch, es könnte den Wohnungsmarkt weiter schädigen.

Fannie und Freddie waren staatlich geförderte Unternehmen (GSEs).

Das bedeutete, dass sie wie ein privates Unternehmen wettbewerbsfähig sein und ihren Aktienkurs beibehalten mussten. Auf der anderen Seite wurde der Wert der Hypotheken, die sie auf dem Sekundärmarkt wieder verkauften, implizit von der Regierung garantiert. Das veranlasste sie, weniger Kapital zu besitzen, um ihre Hypotheken im Falle eines Verlusts zu unterstützen. Infolgedessen wurden Fannie und Freddie unter Druck gesetzt, Risiken einzugehen, um profitabel zu sein, aber sie wussten, dass sie die Konsequenzen nicht tragen würden, wenn sich die Dinge nach Süden wandten.

Die Regierung setzte sie auf diese Weise bis erlauben ihnen qualifizierte Hypotheken zu kaufen, versichern sie und verkaufen sie an Investoren, damit Mittel für die Banken zu befreien, um neue Hypotheken zu machen. Auf diese Weise waren sie traditionell an mindestens der Hälfte aller neuen Hypotheken beteiligt, die jedes Jahr getätigt wurden. Im Dezember 2007, als die Banken begannen, ihre Kreditvergabe einzuschränken, waren Fannie und Freddie die einzigen noch aktiven Kreditgeber, die für 90% aller Hypotheken verantwortlich waren.

Staatliche Vorschriften schlossen Fannie und Freddie aus, Hypotheken zu kaufen, die nicht die Anzahlungs- und Kreditanforderungen erfüllten.

Aber als sich der Hypothekenmarkt änderte, veränderte sich auch ihr Geschäft.

Zwischen 2005 und 2007 waren nur wenige der von ihnen erworbenen Hypotheken konventionelle festverzinsliche Darlehen mit einem Abschlag von 20%. In der Tat waren die meisten Hypotheken, die sie kauften oder garantierten, entweder Subprime-, Zins- oder negative Amortisationen. Das ist, weil das die Arten von Darlehen waren, die von Banken und unregulierten Hypothekenmaklern gemacht wurden.

ItT wurde durch den Einsatz von Derivaten zur Absicherung des Zinsrisikos ihrer Portfolios verschlechtert. Aber als privatwirtschaftliche Unternehmen mit zufriedenen Aktionären taten sie dies, um mit anderen Banken wettbewerbsfähig zu bleiben. Sie alle machten das Gleiche.

Regierungsbestimmungen schlossen Fannie und Freddie aus, Hypotheken zu kaufen, die nicht Anzahlung und Kreditanforderungen erfüllten. Das bedeutete, dass sie 50% der getätigten Hypotheken kauften, weiterverkauften oder garantierten, aber es war die glaubwürdigste Hälfte. Bis 2007 waren nur 17% ihres Portfolios Subprime- oder Alt-A-Kredite. Aber als die Immobilienpreise sanken und Hausbesitzer in Zahlungsverzug gerieten, trug dieser relativ kleine Prozentsatz von Subprime-Krediten 50% der Verluste bei.

Fannie Mae Darlehen Akquisitionen waren:

• 62% negative Amortisierung
• 84% Zinsen nur
• 58% subprime
• 62% erforderlich weniger als 10% Anzahlung.

Die Kredite von Freddie Mac waren noch riskanter und bestanden aus:

• 72% negative Amortisation
• 97% Zinsen nur
• 67% Subprime
• 68% erforderten weniger als 10% Anzahlung.

Es war das Übergewicht exotischer Kredite zusätzlich zu Subprime-Kreditnehmern, die Fannies und Freddies Kreditakquisitionen so giftig machten.

Fannie und Freddie hielten weniger toxische Kredite als die meisten Banken

Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass sie aufgrund von Vorschriften weniger dieser Kredite annahmen als die meisten Banken.

Nach Ansicht mehrerer Analysten erhöhten sie den Erwerb dieser Kredite, um Marktanteile in einem Markt zu halten, der zu einem sehr wettbewerbsintensiven Markt geworden war. (Quelle: (Quelle: SeekingAlpha, wie viel sind Fannie und Freddie zu tadeln?, 2. Oktober 2008; Washington Post Fannie und Freddie werden heißes Thema, 10. Oktober 2008)

Im Jahr 2005 sponserte der Senat einen Gesetzentwurf, der ihnen zu verbieten, hypothekenbesicherte Wertpapiere in ihrem Portfolio zu halten, weil sie das Risiko für die Regierung reduzieren wollten Insgesamt besaßen oder garantierten die beiden GSEs insgesamt satte 5 Billionen Dollar des 11,2 Billionen Dollar schweren Hypothekenmarktes. Nach dem Scheitern des Senatsentwurfs erhöhten Fannie und Freddie ihren Bestand an riskanten Krediten, weil sie mehr Geld aus den hohen Zinssätzen der Kredite machen konnten als aus den Gebühren, die sie durch den Verkauf der Kredite erhielten.

auf der Suche nach hohen Aktienkursen während eines sehr wettbewerbsintensiven Wohnimmobilienmarkts (Quelle: Barron's, Is Fannie Mae, Die nächste Rettungsaktion der Regierung? 10. März 2008; IHT, Fannies und Freddies Schuldspiel, 24. August 2008)

Als Regierung Unternehmen, Fannie und Freddie übernahmen mehr Dies wäre besser, als die Steuerzahler letztlich ihre Verluste auffangen müssten. Aber sie haben nicht den Abschwung des Wohnungsbaus verursacht. Sie haben den Markt nicht mit exotischen Krediten überflutet. Stattdessen waren sie ein Beispiel und keine Ursache der Hypothekenkrise.

Derivate halfen Fannies Untergang

Als GSEs waren Fannie und Freddie nicht verpflichtet, die Größe ihres Kreditportfolios mit genügend Kapital aus Aktienverkäufen zu verrechnen, um es abzudecken. Es war das Ergebnis sowohl ihrer Lobbyarbeit als auch der Tatsache, dass ihre Kredite versichert waren, also hatten sie das Gefühl, dass sie es nicht mussten. Stattdessen setzten sie Derivate ein, um das Zinsänderungsrisiko ihrer Portfolios abzusichern. Als der Wert der Derivate sank, verringerte sich auch ihre Fähigkeit, Kredite zu versichern. (Quelle: NYT, Fannie, Freddie und You, 14. Juli 2008)

Dieses Engagement in Derivaten hat sich wie bei den meisten Banken als Untergang erwiesen. Als die Immobilienpreise fielen, waren selbst qualifizierte Schuldner mehr als das Haus wert. Wenn sie das Haus aus irgendeinem Grund verkaufen müssten, würde sie weniger Geld verlieren, wenn sie die Bank zur Zwangsvollstreckung zuließ. Kreditnehmer mit negativer Amortisation und Zinsdarlehen waren in noch schlechterer Verfassung.

Eliminierung von Fannie und Freddie könnte jede Wohnungsrettung zerstören

Einige Gesetzgeber schlagen vor, Fannie und Freddie zu beseitigen. Andere schlagen vor, dass die USA Europa mit Covered Bonds kopieren, um die meisten Hypotheken zu finanzieren.Bei Covered Bonds behalten die Banken das Kreditrisiko bei ihren Hypotheken, verkaufen aber Anleihen, die durch diese Hypotheken besichert sind, an externe Investoren und entladen damit das Zinsrisiko.

Die Beseitigung von Fannie und Freddie würde die Verfügbarkeit von Hypotheken drastisch reduzieren und die Kosten erhöhen. Die Banken haben sich nicht verpflichtet, Hypotheken zu garantieren. Studien haben gezeigt, dass ohne Fannie und Freddie die Hypothekenzinsen so hoch wie 9-10% werden könnten. Das würde dem Wohnungsmarkt schaden, bevor er sich erholen konnte. (Quelle: Barron's, Leben nach dem alten Fannie und Freddie, 15. September 2008)