Annahme eines Kaufangebots, das zu hoch sein kann, um

In super heißen Immobilienmärkten, die aus begrenztem Lagerbestand bestehen und viele Käufer oft um das gleiche Haus wetteifern, könnten motivierte Hauskäufer das Bedürfnis haben, einen Kaufpreis anzubieten, der zu hoch ist, um sie zu rechtfertigen. Verleiher des Kreditgebers. Dies könnte zu einer so genannten niedrigen Einschätzung führen. Verkäufer sollten jedoch nicht die Möglichkeit einer niedrigen Bewertung lassen sie davon abhalten, ein Angebot zu wählen, das höher sein kann, als das Haus bewerten wird.

Verkäufer haben Optionen.

Schauen wir uns ein typisches Beispiel an, was in einem Markt für heiße Verkäufer passieren kann. Erstens sind die Häuser, die Käufer oft umkämpfen wollen, jene Häuser, die sind:

• In bester Verfassung
• Preisgekrönt
• In einer Nachbarschaft mit hoher Nachfrage, im Allgemeinen in einem äußerst wünschenswerten Schulbezirk.

Wenn das Haus, das Sie verkaufen wollen, all diese Qualitäten besitzt und es für eine kurze Zeit auf dem Markt ist, ist es ein Zeichen dafür, dass Sie als glücklicher Verkäufer mehr als ein Angebot. Vor allem, wenn es ein Zeichen von großem Interesse und vielen Heimvorführungen gibt, was durch die Vielzahl von Agenten-Visitenkarten belegt wird, die auf dem Küchentisch liegen.

Welches Mehrfachangebot über Listenpreis ist am besten zu akzeptieren?

Es ist üblich, dass Verkäufer sehr aufgeregt sind, wenn ein Bündel von Kaufangeboten ankommt, die alle den Listenpreis übersteigen. Das erste, was ein Verkäufer wahrscheinlich denkt, ist "O h, mein Gott, wir haben das Haus für zu wenig gepreist", was logisch, aber nicht notwendigerweise wahr ist.

Im Allgemeinen bedeutet der Erhalt mehrerer Angebote, dass Sie das Haus genau richtig bewertet haben. Angebote über Listenpreis reflektieren die Aufregung und die Entschlossenheit eines Käufers, als das gewinnende Angebot ausgewählt zu werden.

Achten Sie auf emotionale Liebesbriefe, die mit dem Kaufangebot eingereicht wurden. Es gibt viele Websites, auf denen Käufer einen Brief herunterladen und neu schreiben können, der darauf ausgelegt ist, die Herzen eines Verkäufers zu ziehen. einige sind wahr und andere nicht.

Damit bleibt der Verkaufspreis. Käufer glauben, wenn sie einen höheren Preis bieten als jeder andere Käufer, dann wird der Verkäufer ihr Angebot wie kostenloses Geld vom Himmel nehmen und unterschreiben. Aber Verkäufer müssen die Konsequenzen dessen berücksichtigen, was passieren könnte, wenn das Haus diesen Betrag nicht einschätzt. Wenn das Haus den Kaufpreis nicht einschätzt, bedeutet dies, dass der Kreditgeber nicht bereit ist, einen hohen Beleihungswert zu verleihen. Natürlich, wenn das Angebot Bargeld ist, gibt es normalerweise keine Schätzung.

Das beste Angebot zu akzeptieren ist das Angebot, das wahrscheinlich die Treuhandgeschäfte schließen wird. Es könnte nicht das Angebot mit dem höchsten Verkaufspreis sein.

Beispiel für 3 Angebote über Listenpreis, der nicht bewertet werden kann

Sagen wir zum Beispiel, dass der Verkäufer eines schönen Hauses in einer sehr begehrten Gegend in Elk Grove, Kalifornien, beschließt, sein Haus zu einem Preis von $ 350, 000.Vielleicht schlagen die vergleichbaren Verkäufe innerhalb eines 1/2 Meile Radius einen Spitzenverkaufspreis von $ 349, 000 vor und bilden sein Haus sehr aggressiv preislich. Aufgrund des geringen Lagerbestands und der hohen Nachfrage erhält der Verkäufer jedoch 3 Angebote. Sie sind:

• Angebot # 1 von Jane Eyre : $ 360, 000 von einem Käufer mit einer 3. 5% Anzahlung und einem FHA-Darlehen. Dieser Käufer hat innerhalb der letzten 5 Jahre eine Zwangsvollstreckung auf seinem Konto. Jane wird nicht die Lücke zwischen Darlehen und Schätzung überbrücken, aber wird zustimmen, $ 1, 000 mehr als jeder andere Käufer zu zahlen.
• Angebot Nr. 2 von Arlo Guthrie : $ 357.000 mit 10% Ermäßigung und einem herkömmlichen Kredit. Arlo bietet an, die Differenz zwischen dem geschätzten Wert und dem Verkaufspreis bis zu einem Maximum von 5.000 $ zu bezahlen.
• Angebot Nr. 3 von Joe Dimaggio : 359.000 $ mit einem Nachlass von 5,5% und einem FHA-Darlehen. Dieser Käufer hat dem Listing Agent ein anderes Angebot auf einem anderen Grundstück mit ähnlichen Bedingungen unterbreitet und hofft einfach auf das Beste. Das ist tatsächlich passiert, wenn du es glauben kannst.

Als Verkäufer könnten Sie versucht sein, das Angebot von Jane Eyre anzunehmen. Wer kennt überhaupt Bewerter? Eine Bewertung ist nur eine Meinung von Wert, und es kann von Gutachter zu Gutachter abweichen. Der Markt verschiebt sich und ändert sich ständig. Neue vergleichbare Verkäufe könnten auftauchen, oder ein Gutachter könnte mehr für Upgrades geben als ein anderer Gutachter. Es gibt manchmal eine große Flexibilität zwischen den bewerteten Werten.

Oder Sie möchten das Worst-Case-Szenario berücksichtigen. Das Worst-Case-Szenario wäre, dass das Haus bei $ 350, 000 taxieren könnte. In diesem Fall würde Jane Eyre ihren Vertrag kündigen. Nicht zu erwähnen, Angebote wie "Ich werde $ 1, 000 mehr zahlen als der nächste Käufer" können nicht als rechtlich akzeptable Angebote angesehen werden, da es keinen wirklichen Verkaufspreis gibt. Es ist mehrdeutig. Darüber hinaus ist es möglich, dass Janes Kreditgeber sie möglicherweise nicht qualifizieren würde, ein Haus aufgrund ihrer Abschottung zu kaufen, da dies eine Option des Underwriters ist.

Das Kaufangebot von Joe Dimaggio scheint bedeutungslos zu sein, wenn Joe bereit ist, das nächste Haus zu kaufen, und scheint sich nicht für diesen bestimmten Kauf verpflichtet zu haben. Ganz zu schweigen von Joe's Verkaufspreis ist viel niedriger als die anderen, und sein Darlehen ist das gleiche wie bei Jane. Joe hat bereits gezeigt, dass er dem Protokoll nicht folgt und es als unethisch angesehen wird, wenn nicht gegen das Gesetz verstoßen wird, ein Angebot für mehr als ein Haus zu schreiben, wenn der Käufer es sich nicht leisten kann, beide Häuser zu kaufen. Außerdem, welcher Agent des Käufers sendet zwei verschiedene Angebote für zwei verschiedene Häuser an denselben Listing Agent? Ärger über alles geschrieben.

Das einzige Angebot in diesem Szenario, das für den Verkäufer sinnvoll ist, ist das Angebot von Arlo. Es ist sauber, der Käufer ist bereit, sein Geld dorthin zu legen, wo sein Stift unterschreibt. Wenn das Haus nur bei $ 350, 000 bewertet, erhält der Verkäufer zusätzliche $ 5.000 vom Käufer.

Zum Zeitpunkt des Schreibens, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ist ein Broker-Associate bei Lyon Immobilien in Sacramento, Kalifornien