Was ist mit Home Affordable Refinance Program falsch?

Frage: Was stimmt mit HARP nicht?

Ein Leser fragt: "Wir haben versucht, eine Darlehensänderung zu bekommen, aber Wells Fargo sagte, dass wir uns nicht qualifiziert hätten. Wir haben eine Hypothek, die kurz vor dem Umtausch steht. "Wir können uns diese Zahlung nicht leisten. Wir wollen keinen Leerverkauf verkaufen, weil wir nicht wollen, dass unsere Tochter die Schule wechselt. Ich höre, dass wir unser Darlehen mit einem neuen Darlehen unter Präsident zurückzahlen können." Obamas Refinanzierungsprogramm, aber ich bin in den letzten fünf Jahren auf dem Weg des Hoffens gewesen, habe die Daumen gedrückt und den Schlaf über diese Hypothek verloren, ich weiß nicht, ob ich es noch einmal ertragen kann.Was ist falsch an der Home Affordable Refinance? Programm? Sollten wir es tun? "

Antwort: HARP-Richtlinien sind äußerst nachsichtig. Kurz gesagt, bietet die Regierung zwei Möglichkeiten durch Making Home Affordable. Die beiden Optionen sind:

• Darlehensänderung durch Making Home Affordable
• HARP durch Making Home Affordable

Der grundlegende Unterschied zwischen den beiden Programmen besteht darin, dass Darlehensmodifikationen für Menschen mit finanziellen Schwierigkeiten und HARP für Verkäufer gedacht sind. die nicht für eine Darlehensänderung qualifizieren, weil sie keine finanzielle Not haben.

Qualifizierung für HARP

HARP-Qualifikationsstandards sind relativ einfach:

• Ihre Hypothek muss Fannie Mae oder Freddie Mac gehören. Andere Arten von Darlehen qualifizieren sich nicht für HARP. Sie können Ihr Darlehen online nachschlagen, um zu sehen, ob es von Fannie Mae oder Freddie Mac gehalten wird, indem Sie zu den Kredit-Lookup-Tools auf der Making Home Affordable-Website gehen.
• Ihr Darlehen muss vor dem 1. Juni 2009 eingegangen sein.
• Ihr Loan-to-Value-Verhältnis muss 80 Prozent übersteigen.
• Sie müssen bei Ihren Zahlungen aktuell sein und nicht mehr als eine verspätete Zahlung in den letzten 12 Monaten.
• Mit Ausnahme eines kleinen Fensters, das ausgeschlossen ist, konnten Sie die HARP in der Vergangenheit nicht verwenden.

HARP Facets

Die Hauptgründe, die ein Hausbesitzer für HARP anwenden würde, sind, weil der Hausbesitzer das Haus behalten möchte und keine Darlehensänderung erhalten kann.

Hausbesitzer, die einen Leerverkauf bevorzugen würden, bewerben sich im Allgemeinen nicht für HARP.

• Das Refinanzierungsprogramm hat keine Begrenzung der Darlehenshöhe, wenn Ihr bestehendes Darlehen einen festen Zinssatz hat. Es gibt keine Kappe.
• Es gibt einen kleinen, begrenzten Auszahlungsanreiz. In der Regel können nur Abschlusskosten zu Ihrem Darlehen hinzugefügt werden, um sein Gleichgewicht zu erhöhen.
• Sie können einen Kreditnehmer aus dem bestehenden Darlehen entfernen, wenn der verbleibende Kreditnehmer einen stetigen Zahlungsverlauf nachweisen kann. Das würde für ein qualifizierendes Scheidungpaar funktionieren.
• Sie können dem Darlehen einen Kreditnehmer hinzufügen, vorausgesetzt der neue Kreditnehmer kann sich qualifizieren.
• Sie können refinanzieren, wenn Sie Insolvenz angemeldet haben, solange die Insolvenz vor mehr als 12 Monaten entschuldigt wurde und Sie seither bei Ihrer Hypothekenzahlung aktuell sind.
• Mit Ausnahme eines HARP-Programmtyps ist ein Mindestkreditwert und eine Schuldenquote nicht erforderlich.

Erklärung der HARP-Probleme

Das gleiche Problem, das die Programme zur Kreditmodifikation plagt, plagt HARP. Für den Anfang qualifizieren sich nicht genug Leute für die Unterstützung, was bedeutet, dass die Richtlinien für die meisten Leute nicht passen.

• Das größte Problem ist, dass das Programm das Hauptguthaben nicht reduziert. In der Tat macht es die Hauptbilanz noch größer.
• Sie zahlen weiterhin eine Hypothekenversicherung, wenn Sie es jetzt schulden. Obwohl Ihre Zahlung aufgrund eines niedrigeren Zinssatzes möglicherweise zurückgeht, kann Ihre Zahlung auch steigen. Fannie Mae Richtlinien jedoch, wenn Sie nicht vorher Hypothek-Versicherung hatten, werden Sie jetzt nicht.
• Sie können einen festverzinslichen zweiten Kredit oder Eigenheimkredit nicht über HARP zurückzahlen oder refinanzieren. Das Beste, was Sie tun können, ist, den zweiten Kreditgeber unterzuordnen, was bedeutet, in der zweiten Position zu bleiben. Aber es gibt wenig Anreiz für einen zweiten Kreditgeber zuzustimmen. Warum sollte ein zweiter Kreditgeber seine Position gefährden und in den Brunnen ohne Eigenkapital geraten?
• Sie können Ihre Kreditart auf Rückgriff ändern. Gesetze variieren je nach Staat. In Kalifornien zum Beispiel ändern Verkäufer, die sich refinanzieren, die Bedingungen ihrer Kredite von Kaufgeldern zu hartem Geld.

  Im Allgemeinen sind Kaufkredite in Kalifornien nicht regresspflichtig. Wenn Sie durch die Zwangsversteigerung auf der Straße gehen würden, wenn Ihre Kredite Kaufgeld blieben, könnten Sie vor der persönlichen Haftung in Kalifornien geschützt werden. Fallout aus einer Refinanzierung, wie zum Beispiel das Recht, im Falle eines Zahlungsausfalls ein Defiziturteil zu führen, kann ein großes Plus für Banken und eine schlechte Sache für Hausbesitzer sein.

Leerverkauf im Vergleich zu HARP

Unter HARP könnte Ihr Zuhause in zwei Jahren immer noch unter Wasser sein und weniger wert sein als Sie schulden. Verkäufer, die Leerverkäufe tätigen, können sich häufig dafür qualifizieren, in zwei Jahren ein Haus zu kaufen. Also handeln sie im Grunde ein Unterwasserhaus für ein Haus wie es, aber mit einer viel kleineren Hypothek - außer sie mieten für zwei Jahre zuerst. Nach zwei Jahren kann ein ehemaliger Leerverkäufer das gleiche Haus, aber mit Eigenkapital haben.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}