Abschottung Verkäufe beeinflussen Eigentum Werte

In den meisten Fällen unterscheiden sich Zwangsversteigerungshäuser im Aussehen. Einige Zwangsversteigerungsverkäufe werden ruhig gehandhabt und schnell von der kreditgebenden Stelle weiterverkauft. Eines Tages fährt ein Umzugswagen, lädt die Sachen des Insassen und fährt los, kurz darauf folgt ein Verkaufsschild des Immobilienmaklers. Ein paar Wochen später erscheint ein Verkaufsschild und neue Besitzer ziehen ein.

In anderen Stadtvierteln könnte ein abgeschottetes Haus mit großen Schildern verputzt und verputzt werden, um es als Eigentum der Bank oder REO anzukündigen.

Einige abgeschottete Häuser bleiben seit Jahren verlassen. Das Unkraut wächst hoch genug, um Bürgersteige zu bedecken, Schelme werfen Steine ​​durch Fenster im zweiten Stock, und das Haus wird zum Schandfleck für die Nachbarschaft.

Anzeichen von Zwangsvollstreckungen können dazu führen, dass sich Nachbarn über den Wert ihrer Häuser wundern. Besitzer von umliegenden Häusern sind besorgt, dass eine Zwangsvollstreckung die Eigentumswerte beeinflussen könnte, und das zu Recht.

Schätzungen schließen Wohnungen wie Ihre ein, plus Zwangsvollstreckungen

Es gibt drei Methoden zur Schätzung von Grundbesitz:

• Kostenannäherung - Diese Methode berücksichtigt die Kosten für den Bau des Heims und den Wert des Landes.
• Einkommensansatz - Dieser wird verwendet, um mehrere Einheiten anhand von Kapitalisierungsraten zu vergleichen.
• Marktwertansatz. Diese Art der Bewertung vergleicht die Subjekt-Eigenschaft mit drei vergleichbaren Verkäufen in der Nachbarschaft.

Wenn zwei vergleichbare Verkäufe reguläre Transaktionen sind und einer eine Zwangsversteigerung oder ein Leerverkauf ist, wird der Gutachter diesen notleidenden Verkauf als vergleichbare Immobilie nutzen?

Um Antworten zu erhalten, sprach ich mit Derek Yuke, einem Sachverständigen bei Yuke & Associates in Sacramento.

Yuke versucht, armselige Transaktionen zu finden, wenn er eine Schätzung zusammenstellt. Diese gelten als Verkäufe zum Marktwert, die von einem willigen Verkäufer zum Kauf angeboten und von einem fähigen und vertragswilligen Käufer erworben werden, wobei weder eine Partei unter Zwang steht noch damit etwas zu tun hat.

Selbst wenn es bedeutet, vergleichbare Verkäufe aus einer angrenzenden Nachbarschaft zu ziehen und den Wert anzupassen, können die meisten Gutachter, wie er sagt, Transaktionen in Armlänge finden, um sie in einer Bewertung zu verwenden.

Yuke ist seit 1996 im Geschäft und sagt: "Wenn ich eine Abschottung benutze, erkläre ich, warum ich sie benutzt habe. Ich sage, es ist kein guter Computer und gibt ihm nicht viel Gewicht. "Er sagt, Zwangsvollstreckungen repräsentieren nicht den Marktwert, und er kann immer wieder regelmäßige Verkäufe finden, die er in seine Bewertungen einfließen lässt. Wenn es nur Zwangsvollstreckungen in einem Gebiet gibt, dann beeinflusst das den Markt, weil es zum Wert wird", warnt Yuke.

Zwangsvollstreckungen machen HOAs verwundbar

Yuke fährt fort: "Wenn es keine regulären Transaktionen gibt, dann stecken Sie fest. Eine Eigentumswohnung Entwicklung ist hart. "Was passiert, wenn es nur Leerverkäufe oder Zwangsvollstreckungen innerhalb einer Hausbesitzervereinigung gibt? Laut Yuke sind das die besten Comps für diese Entwicklung, weil sie die einzigen erhältlichen Comps sind.

Notleidende Verkäufe innerhalb eines Hausbesitzervereins bedeuten auch, dass es unwahrscheinlich ist, dass der Eigentümer den anteiligen Anteil der Einheit an den HOA-Beiträgen gezahlt hat. Wenn der Eigenheim-Vereinsfonds niedrig ist, sind es die anderen Hausbesitzer, die am Ende den Tab in Form von höheren Vereinsbeiträgen bezahlen.

Obwohl viele Hausbesitzerverbände die Möglichkeit haben, Zwangsvollstreckungen vorzunehmen, wenn die Beiträge rückständig sind, haben nur wenige das Geld oder die Mittel, dies zu tun, und diejenigen, die häufig auf den Prozess verzichten, wenn der Hypothekenbetrag höher ist als der Wert der Einheit. ..

Zwangsvollstreckungen schwächen Preise in der Nähe

Obwohl einige Studien zeigen, dass in Stadtvierteln mit hohen Abschottungszahlen ein Rückgang von 1 Prozent zu verzeichnen ist, ist der Wertverlust nicht immer auf die Anzahl der Zwangsversteigerungen zurückzuführen. Häufig sind fallende Preise auf die Wahrnehmung der Käufer durch die Käufer zurückzuführen, verbunden mit der extremen Vernachlässigung der Immobilie durch den früheren Besitzer.

Einige Abschottungverkäufe scheinen sich zu verewigen. Sobald ein Eigenheimbesitzer in Verzug gerät, scheinen andere in der Nähe zu folgen. Wenn der Eigentümer in Verzug geraten ist oder das Eigentum aufgibt, verfällt das verlassene Haus.

Häuser ohne Beschränkungsbeschwerde, die bedeutende Reparaturen benötigen, verkaufen nicht für Marktwert.

Ein Teil des Nachteils beim Kauf von Zwangsvollstreckungen ist die Tatsache, dass die Häuser "so wie sie sind" verkauft werden und Käufer keine Garantie für ihren Zustand haben. Einige Eigenheimbesitzer, die alles wegen der gerichtlichen Verfallserklärung verlieren, könnten nichts über den Verkauf der eingebauten Geräte und das Herausreißen der kupfernen Klempnerarbeit denken, um für Schrott zu verkaufen. Häuser mit fehlenden Merkmalen senken auch die Nachbarschaftspreise.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.