Zwangsvollstreckung und Leerverkaufssteuer

Die IRS sagt, dass es kein kostenloses Mittagessen gibt, wenn es um Steuern geht. Wenn Sie Eigentum an Ihrem Haus übertragen, sei es freiwillig durch eine Garantieurkunde oder eine Gründungsurkunde oder unfreiwillig durch Zwangsvollstreckung, haben Sie Ihr Haus verkauft. Möglicherweise unterliegen Sie Steuern, auch wenn Sie Ihr Eigenheim mit Verlust verkaufen, entweder durch einen Leerverkauf oder durch Abschottung.

Es scheint nicht fair zu sein. Schlimmer noch ist, dass Sie vielleicht noch nicht einmal herausfinden, dass Sie Steuern schulden, bis Sie Ihre Post öffnen, um eine 1099 zu finden.

Bedenken Sie, dass nicht alle 1099er Jahre bedeuten, dass Sie auch Einkommenssteuer zahlen werden. Die Banken senden 1099 als Routine.

Ich habe mit Julian Block gesprochen, einem Anwalt in Larchmont, NY, der von der New York Times als führender Steuerfachmann zitiert wurde. Hier ist, was er über Steuern, Gewinne und Verluste bei notleidenden Verkäufen wie Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen zu sagen hat:

Julian Block auf Gewinne und Verluste

"Verkäufer, die ihre persönlichen Residenzen für längere Zeiträume besessen haben, werden immer noch Gewinne erzielen.

" Aber Verkäufer von Residenzen, die in den letzten zwei Jahren oder so erworben wurden werden Verluste erleiden. Selbst unter der Annahme, dass keine Preisrückgänge eintreten, entstehen Verluste aufgrund von Aufwendungen für Immobilienmakler, Rechtsanwälte und dergleichen. Verkäufer können diese Verluste nicht abziehen. Macht keinen Unterschied, dass sie gezwungen sind zu verkaufen, zum Beispiel aufgrund von Jobwechseln oder gesundheitlichen Gründen.

"Neben Problemen für Verkäufer von Privatwohnungen gibt es steuerliche Probleme für Investoren, die, sagen wir, mehrere Eigentumswohnungen in Florida gekauft haben und sie nicht umdrehen können, weil potenzielle Käufer auf weitere Preisrückgänge warten.

Oft lohnt es sich für diese Investoren nicht, ihre Plätze zu mieten, was sie als Mietzahlungen erhalten, reicht nicht aus, um ihre Grundsteuern und Hypothekenzinsen zu decken. Ihre einzige Option ist, mit Verlust zu verkaufen. " > Auf Kompensationsverluste gegen Gewinne blockieren

"Verkäufer können ihre Kapitalverluste mit Kapitalgewinnen ausgleichen.

Ohne Kapitalgewinne beträgt die jährliche Obergrenze jedoch $ 3.000 ($ 1.500 für getrennt eingereichte Ehepaare). die Höhe der Verluste, die sie mit ihrem "ordentlichen Einkommen" verrechnen können, dh Einkommen aus Quellen wie Gehältern, Renten und Entnahmen aus Altersversorgungsplänen. Das Gesetz erlaubt es ihnen, ungenutzte Verluste auf spätere Jahre vorzutragen. "

Zwangsvollstreckungen

"Die IRS hat t Axt Regeln für Zwangsvollstreckungen oder Rückübernahmen durch Kreditgeber von Häusern von Eigentümern, die auf ihre Hypothekenzahlungen zurückgefallen sind. Es kann zu schwerwiegenden und unerwarteten steuerlichen Konsequenzen für einen Eigentümer kommen, der einfach weggeht, weil er wenig oder gar keine Eigenkapitalanteile hat und der Kreditgeber den Laden übernimmt und verkauft.

"In dieser Situation bedeutet die Stornierung oder Vergebung durch den Kreditgeber normalerweise, dass der Schuldner ein meldepflichtiges Einkommen hat, obwohl es einige Ausnahmen gibt - zum Beispiel Insolvenz."

Sperrung der persönlichen Haftung

"An Beispiel: Brown kauft eine Wohnung und nutzt sie als persönlichen Wohnsitz, zahlt $ 300, 000, Anzahlung von $ 15, 000 und nimmt ein Hypothekendarlehen von $ 285, 000. Er haftet persönlich für die Hypothek. Darlehen ist $ 280, 000, Brown defaults und die kreditgebende Bank nimmt seine freiwillige Beförderung der Maßeinheit an und annulliert das Darlehen.

Ähnliche Eigentumswohnungen zum Zeitpunkt verkaufen für $ 230, 000.

"Das Steuerkennzeichen behandelt die Verhandlung als Verkauf. Brown verursacht einen nicht abzugsfähigen Verlust von $ 70, 000, der Betrag, um den seine Wohnung bereinigte Basis von $ 300, 000 seinen Marktwert von $ 230, 000 überschreitet. Kein Abzug für den Verlust, weil Brown die Wohnung als persönlichen Wohnsitz verwendet.

"Brown hat auch ein berichtspflichtiges Einkommen von 50.000 $, wenn die Bank den Kredit storniert. Die $ 50.000 sind der Betrag, um den die Schulden von $ 280.000 den Marktwert von $ 230.000 überschreiten.

" Geben Sie den IRS ein wenn das verpfändete Eigentum ausgeschlossen oder wieder in Besitz genommen wird und die Bank es zurückerhält, oder die Bank weiß, dass Brown das Eigentum aufgegeben hat. Die Bank sendet ein Formular 1099-A an Brown und die IRS. Unter Verwendung der Zahlen in dem Beispiel zeigt der 1099-A den Zwangsversteigerungsgebotspreis (230.000 $), den Betrag von Browns Schuld (280.000 $) und ob er persönlich haftbar war.

Schuldenerlass (hier $ 50, 000) wird zu den Tarifen für gewöhnliches Einkommen besteuert, wie für Gehalt. "

Gesicherte Schulden ohne persönliche Haftung

Laut Kleinrock Publishing sagt die IRS Verkäufer, die nicht persönlich haftbar für eine Schuld wird ein Betrag realisiert, der die vollständige gekündigte Schuld umfasst, auch wenn der Wert der Immobilie, die Sicherheit für die Schuld ist, geringer ist, die abhängig von Ihrer angepassten Basis in der Immobilie ausgeglichen werden kann. Immobilien in Kalifornien tragen keine persönliche Haftung.

Zum Beispiel kauft Frau Smith ein Haus im Wert von $ 300, 000, legt $ 30, 000 und nimmt eine Hypothek von $ 270, 000. Smith stoppt Zahlungen zu leisten. auf einem Darlehenssaldo von $ 260, 000, und der Marktwert des Hauses ist auf $ 250, 000 gefallen. Smith hat eine angepasste Basis von $ 295, 000, wegen eines $ 5, 000 Verlusts der Verluste. Die Menge, die Smith auf der gerichtlichen Verfallserklärung verwirklicht, ist $ 260, 000. Smith stellt ihren Gewinn oder Verlust durch den Vergleich von $ 260, 000, das ist die Betrag realisiert, um ihre angepasste Basis von $ 295, 000. Sie hat einen $ 35.000 realisiert Verlust.

Vor der Abschottung oder dem Verkauf, Plan Ahead

Bevor Sie einen Leerverkauf tätigen oder eine Zwangsvollstreckung durchlaufen, sollten Sie rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen. Planen Sie frühzeitig, bevor es zu spät ist.

Weitere Informationen erhalten Sie von einem Certified Public Accountant oder auf der IRS-Website.

Eine vorübergehende Lösung, die Hypothekenvergebung Debt Relief Act von 2007 genannt wird, bietet Erleichterungen bei der Besteuerung des Schuldenerlasses für bestimmte Eigentümer und könnte verfallen.Kalifornien Gesetze unterscheiden sich für die Leerverkaufsbesteuerung aufgrund von CA Civil Code 580e und Hypothekenbriefen, die von der IRS und im Namen der Franchise Tax Board ausgegeben werden. Suchen Sie kompetente Steuerberater auf, um festzustellen, ob Sie von der Besteuerung befreit sind.

Quelle: Die Bücher von Rechtsanwalt Julian Block beinhalten "Der Ratgeber des Hausverkäufers zu Steuerersparnissen", gelobt von Professor James Edward Maule von der Villanova Universität als "Eine leicht zu lesende und gut organisierte Erklärung der Steuerregeln." bestellen Sie seine Bücher, besuchen Sie die Website von Julian Block.