Das Geschenk von Immobilien: Großzügigkeit kann Besteuerung sein

Die Besteuerungsgrundlage von begünstigten Immobilien kann schwierig sein. Fragen Sie einfach Beverly in Atlanta, Georgia, der schreibt:

"Mein Vater, 90 Jahre alt und in scheinbar guter Gesundheit, gab mir seine Mietwohnung in Florida. Ich habe es an Urlauber vermietet. Die Wohnung wurde ursprünglich 1975 gekauft für $ 65, 000 und es wird jetzt bei $ 550, 000 geschätzt. Ich bin ein Einzelkind und werde alles beim Tod meines Vaters erben.

Meine Frage ist: Hat er ein schrecklicher finanzieller Fehler, indem er mir diese Eigentumswohnung gab, anstatt sie mir in seinem Testament zu überlassen? Mir wurde gesagt, dass, wenn ich verkaufe, was in etwa zwei Jahren wahrscheinlich ist, ich Tausende von Kapitalertragsteuer zahlen muss, und dass dies Das wäre nicht der Fall, wenn ich es geerbt hätte.

Ich habe zwei Söhne, die alles erben werden, was ich habe. Soll ich die Eigentumswohnung an meinen Vater verkaufen, um die Steuern zu vermeiden, die mir entstehen würden, wenn ich sie verkaufe? wenn ich beschloss, dass er es im nächsten Jahr oder so verkaufen müsste, würde er Steuern nur auf der Differenz des heutigen Tageswertes ($ 550, 000) und was auch immer er über diesen Betrag erhalten würde, zahlen?

--2- -> Aber wenn ich es ihm zurückverkaufe, um die Kapitalertragssteuern zu vermeiden, und ich es erbe, wenn er geht, und wenn ich es dann verkaufe, welchen Betrag würde ich Steuern zahlen? Ich muss wissen, was zu tun ist. Als ich meinem Buchhalter sagte, dass mein Vater mir gerade die Eigentumswohnung gegeben hatte, sagte er: "Sie wissen, dass das ein großer Fehler war." Was sind die Auswirkungen all meiner Optionen? Vielen Dank. "

Obwohl es sehr großzügig ist, bringt das Schenken von Immobilien oft mehrere Nachteile aus steuerlicher Sicht mit sich. Einige Steuerfachleute raten den Leuten, niemals Immobilien zu geben. Ich denke, das ist etwas zu hart, weil ich kann sich Szenarien vorstellen, bei denen das Geben von Immobilien eine kluge Steuerverschiebung sein kann, aber dies ist keine dieser Situationen.

Kapitalgewinne auf Geschenke und Vererbungen

Generell sollten Sie lieber Erbschaften als Grundbesitz bevorzugen, hier also:

Der Vollstrecker des Nachlasses Ihres Vaters wird das gesamte Vermögen in seinem Nachlass zum Zeitpunkt seines Todes wertschätzen. Sechs Monate nach dem Todestag kann er wählen, welcher Bewertungstag zu den geringst möglichen Nachlasssteuerfolgen führt Als Erbe wird Ihre Kostenbasis in der Immobilie der faire Marktwert am gewählten Bewertungstag sein, nicht der ursprüngliche Kauf. Preis.

Dies wird als "aufgestockt" bezeichnet. Basis "und es ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, Ihre Kapitalertragssteuerbelastung zu minimieren, wenn Sie die Immobilie später verkaufen.

Die Kostenbasis des Empfängers ist dieselbe wie die Kostenbasis des Spenders in einer Geschenksituation. Dies macht Schenkungen zu einer weniger günstigen Art der Übertragung von Vermögenswerten, obwohl Schenkungen eine ausgezeichnete Strategie sein können, Kapitalgewinne an Familienmitglieder mit niedrigeren Steuersätzen zu verschieben.

Nehmen wir zum Beispiel an, dass Sie bei einigen Aktien auf langfristigen Kapitalgewinnen sitzen, und diese Gewinne würden Sie mit 15 Prozent besteuern. Sie können diese Aktien an ein anderes Familienmitglied mit wenig oder keinem Einkommen weitergeben, und die Gewinne würden nicht besteuert, wenn er in einer Steuergruppe von 10 oder 15 Prozent liegt. Die Besteuerungsgrundlage des Gewinns ist in beiden Situationen gleich, so dass die Beschenkung einfach eine Möglichkeit darstellt, bei geschätzten Investitionen einen günstigeren Steuersatz zu wählen.

Kapitalgewinne auf Mietsachen

Ihre Kostenbasis in der begünstigten Eigentumswohnung ist die gleiche wie die Kostenbasis Ihres Vaters, weil Sie sie als Geschenk erhalten haben. Also, wenn Ihr Vater die Immobilie für $ 65.000 gekauft hat, ist das auch Ihre Kostenbasis. Sie müssen auch Ihre "angepasste Kostenbasis" in der Unterkunft sorgfältig überprüfen. Ich stelle die Formel in meinem Artikel über die Meldung des Mieteinkommens in Anhang E zur Verfügung. Ihre Kostenbasis wird noch stärker durch die Höhe der Wertminderung reduziert, die Sie und Ihr Vater geltend gemacht haben oder als Steuerabzug geltend machen können.

Darüber hinaus werden die Gewinne aus dem Mietobjekt mit zwei unterschiedlichen Steuersätzen besteuert: ordentliche Einkommensteuersätze auf die Höhe des Gewinns aus Abschreibungen und langfristige Kapitalertragssteuersätze auf etwaige Gewinne, die nach Abschreibung übrig geblieben sind. entfielen.

Dies wird Abschreibungsrückgewinnung genannt.

Was tun?

Was Sie jetzt tun sollten, hängt ganz davon ab, wie lange Sie planen, das Mietobjekt zu behalten. Wenn du es für den Rest deines Lebens behalten und es als Erbe an deine Kinder weitergeben würdest, gibt es im Moment wirklich nichts zu tun. Sie haben jedoch angedeutet, dass Sie die Immobilie in den nächsten Jahren verkaufen möchten. Jemand muss die Steuer auf die Kapitalgewinne zahlen, wenn dies geschieht, entweder Ihr Vater oder Sie oder jemand anderes. Sie sollten sich mit einem Steuerfachmann zusammensetzen und die steuerlichen Konsequenzen verschiedener Strategien planen. Finde heraus, welche Strategie die meisten Steuern einspart.

Ihre Möglichkeiten umfassen:

Halten Sie das Geschenk:

• Wenn Sie die Immobilie verkaufen, sind Sie am Haken für Steuern. Aber wenn Sie das Eigentum halten, bis Sie sterben, wird die Basis steigen und Ihre Erben können es verkaufen und einige der Kapitalgewinne unterbringen. Machen Sie das Geschenk rückgängig:
• Ich bin mir nicht sicher, ob dieses besondere Geschenk rückgängig gemacht werden kann, je nachdem, wie viele Jahre seit dem ursprünglichen Geschenk vergangen sind. Vielleicht möchten Sie mit einem Anwalt überprüfen. Geben Sie die Immobilie Ihrem Vater zurück:
• Seine Kostenbasis entspricht der Kostenbasis, dh, die ursprüngliche Kostenbasis Ihres Vaters ist um die Abschreibung und andere Faktoren bereinigt. Ihr Vater könnte dann die Immobilie verkaufen oder bis zu seinem Tod behalten. Geben Sie die Immobilie an jemand anderen weiter:
• Die Idee hier, jemanden, vielleicht Ihre Kinder oder einen anderen Verwandten, für die günstigsten steuerlichen Konsequenzen auszuwählen, die auf dem Einkommen dieser Person basieren. Geben Sie das Eigentum an eine Wohltätigkeitsorganisation:
• Eine Wohltätigkeitsorganisation kann alle Gewinne steuerfrei machen.